יאסו אתונה: השקעות נדל"ן בבירת יוון

יותר ויותר ישראלים מתעניינים בהזדמנויות ההשקעה בנדל"ן ביוון ובעיקר בבירה. "הכלכלה מתאוששת ומחירי הדירות עולים, אך נמצאים רק במחצית מפוטנציאל העלייה שלהם", מסביר איתן מעוז, בעלי חברת E.M Global להשקעות נדל"ן ביוון

רונית מורגנשטרן, בשיתוף E.M Global השקעות נדל"ן ביוון
תוכן שיווקי
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
כיכר מונסטיראקי וגבעת האקרופוליס, אתונה, יוון
כיכר מונסטיראקי וגבעת האקרופוליס, אתונה, יוון
רונית מורגנשטרן, בשיתוף E.M Global השקעות נדל"ן ביוון
תוכן שיווקי

המשקיעים חוזרים ליוון. לאחר פשיטת הרגל שחוותה ב–2008, בעקבות המשבר העולמי, כלכלת יוון עברה שנים קשות. ואולם, מ–2017, למעט בתקופת הקורונה, הצליחה להתאושש אט־אט והיא רושמת בשנים האחרונות צמיחה ממשית. "לאחר 10 שנים מפרוץ המשבר העולמי, נראה היה כי ההזדמנויות העסקיות להשקעה בנדל"ן בחו"ל הולכות ומצטמצמות. רוב המדינות חצו כבר את רף מחירי הנדל"ן של ערב משבר 2008. לעומת זאת, ביוון רק התחילו עליות המחירים", אומר איתן מעוז, בעלי חברת E.M Global להשקעות בנדל"ן ביוון. זו, לדבריו, הסיבה המרכזית שבחר להתמקד בהשקעות נדל"ן ביוון. מעוז הקים את חברת E.M Global לאחר שהתמקצע בתחום בקבוצה ישראלית להשקעות בחו"ל. הוא בעל .B.A במינהל עסקים וביטוח בהצטיינות, בוגר הקורס Commercial Real Estate Analysis and Investment באוניברסיטת MIT בבוסטון, ומכהן כחבר הוועד המנהל בלשכת המסחר ישראל־יוון.

איתן מעוזצילום: Jo Perez

לצד זאת, מסביר מעוז, ההשקעות ביוון טומנות בחובן עוד מספר יתרונות: "יוון מעודדת כניסת משקיעים זרים מכל העולם על ידי הקלות מיסוי (קיצוץ מס חברות מ–28% ל–24%, ל–22% והצפי הוא לירידה ל–20%), קיצוץ במס הרכוש ועידוד הטבות כמו מתן 'גולדן ויזה' להשקעות נדל"ן (החל מ–250,000 יורו), ביטול זמני של מס שבח, מס רכישה נמוך (3.09%) ועוד. לישראלים יש הטבה נוספת בזכות אמנת המס בין ישראל ליוון".

למה דווקא אתונה?
"כבירת יוון, אתונה היא המרכז התרבותי, הכלכלי־העסקי והממשלתי של המדינה. זו העיר הגדולה ביוון, מטרופולין העיר מונה יותר מ–5 מיליון תושבים מתוך כ–10.5 מיליון תושבים בכלל ביוון. נתונים אלה של עיר בירה מוסיפים ביטחון כאשר בוחנים השקעה לטווח ארוך, וזה נכון לכל מדינה. הנתון הזה דומה מאוד לישראל ולמרחב העיר תל אביב.

"הביקוש לשכירות באתונה גבוה מאוד; מדובר בעיר שאליה מגיעים אלפי סטודנטים מכל רחבי יוון ללמוד באוניברסיטה, במכללות ובקמפוסים נוספים, וגם אנשי סגל רבים גרים בה בשכירות. יש ביקוש גבוה מאוד גם בקרב זוגות צעירים ואצל העוסקים במקצועות חופשיים.

"בנוסף, מחירי הדירות באתונה עולים בהתמדה, אבל טרם הגיעו לאמצע הדרך; היום ניתן למצוא בעיר דירות במחירים נמוכים מאוד, החל ב–40,000 יורו. הדירות המומלצות והמועדפות עליי להשקעה הן בטווח מחירים של 70,000‏–100,000 יורו. בדרך כלל אלו דירות בנות שני חדרים (חדר שינה וסלון), ושטחן הממוצע הוא 50‏–70 מ"ר. הן מאוד פופולריות ונחשבות לדירות ממוצעות ומתאימות לזוגות צעירים או לסטודנטים".

איך אתה מאתר את הנכסים המתאימים ביותר לקונים שלך?
"יש לי צוות מקומי של אנשי מקצוע, שעם כולם התנסיתי קודם כל כמשקיע בעצמי. אני עובד עם מתווכים מקומיים רבים ובכל חודש אני מגיע לאתונה למשך שבוע ורואה את הנכסים בעצמי. יוון היא מדינה ביורוקרטית, ולכן בצוות המקומי שלי יש גם עורך דין ומהנדס שנגישים לרשויות המקומיות. גם פתיחת חשבון בנק, שלרוב היא תהליך מורכב, נעשית קלה הרבה יותר בזכות העזרה שלנו.

"האג'נדה שלי היא מתן ראש שקט למשקיע שנמצא בארץ; אני עומד מול המשקיע בזמינות מלאה בארץ ובעברית, בשם צוות הניהול שלי שנמצא באתונה. עלות דמי הניהול במתכונת זו הינה 10% מדמי השכירות השנתית, למעט בפרק הזמן שבו הדירה לא מושכרת".

לא מתמחרים את הפוטנציאל

"אחת השכונות המבוקשות על ידי סטודנטים הינה שכונת זוגרפו, שבשטחה נמצאת האוניברסיטה של אתונה. גם תופעת העבודה מהבית מתרחבת באתונה ומגדילה את הביקושים לשכירות; על כל דירה טובה, איכותית ומשופצת יש תחרות ופניות רבות. בשכונה מתוכננת תחנת מטרו במסגרת הקו הרביעי בעיר, אבל לעומת הישראלים — במרבית המקרים, אם לא בכולם — אני מוצא שהיוונים לא מתמחרים את פוטנציאל עליית הערך, במקרה הזה פוטנציאל הקמת הקו הרביעי של המטרו, במחירי הדירות המוצעות למכירה. ולכן דירות בסמוך לקו הזה הינן בעלות פוטנציאל מובנה".

איזו תשואה אפשר לקבל על השכרת הדירות?
"על המשקיעים למצוא את האיזון בין כמה הם מצפים לקבל לבין איזה סוג שוכר הם רוצים לטווח הארוך; אנחנו פועלים לסינון ולבחירת השוכרים על פי מידת הביטחון שתהיה לנו כמנהלי ההשקעה וכמובן למשקיעים, שרוצים לישון טוב בלילה ולראות את שכר הדירה מופקד בזמן, גם אם זה אומר להוריד 20‏–30 יורו בחודש מהסכום המבוקש. בעיקרון, התשואה משכירות גבוהה יותר מישראל — 5% ויותר.

"בטווח המחירים המומלצים, לא כולל שיפוץ, של 70‏–100 אלף יורו, דמי ההשכרה לטווח ארוך הם 450‏–500 יורו לחודש. לטווח קצר — 40‏–100 יורו ללילה. בהשכרה לטווח קצר אמנם ההכנסה גבוהה יותר, אך גם ההתעסקות והמעורבות מצד הבעלים גבוהה יותר, אף על פי שצוות הניהול המקומי שלי (או כל חברת ניהול) ינהלו בעבורך את הנכס, הקשר מול האורחים והניהול והתחזוקה השוטפים, עדיין נדרשת יותר מעורבות מצד הבעלים בארץ (לעומת השכרה לטווח ארוך). לכן אם אתם מחפשים הכנסה פסיבית עם מינימום התעסקות וראש שקט, אני ממליץ להשכיר לטווח ארוך. בעסקה טובה ומשתלמת לטווח הארוך התשואה מההשכרה היא בונוס בלבד, כי יש לצפות לתשואה גבוהה יותר מעליית ערך הדירה שייחודית לשוק הנדל"ן ביוון בנקודת הזמן שבה היא נמצאת כיום".

למעבר לאתר E.M Global >>

בשיתוף E.M Global השקעות נדל"ן ביוון