בעולם שבו הסיכון לא נעלם אלא משנה צורה, הערך למשקיע אינו נמצא רק בשאלה האם להיחשף לשוק, אלא ביכולת לנהל את הסיכון בתוכו בפועל.
שוק הנדל"ן המסחרי בארה"ב עבר בשנים האחרונות תהליך התאמה עמוק. העלייה החדה בריבית, לצד ירידות מחירים ולחצים תזרימיים, אילצו את השוק להתכנס מחדש הן ברמת שווי הנכסים והן בתמחור האשראי. עבור משקיעים רבים זו הייתה תקופה של המתנה, ולעיתים גם של אי-ודאות משמעותית.
כיום נוצרה סביבה שונה. לאחר שלב התיקון, השוק הפך שקוף וממושמע יותר. רמות המינוף נמוכות יותר, התמחור ריאלי יותר, ועסקאות נשענות פחות על הנחות ויותר על תזרים וביצוע בפועל. המשמעות היא שוק פחות סלחניאך גם כזה שמאפשר לייצר ערך דרך ניתוח מוקפד וניהול מדויק.
בתוך המציאות הזו, חוב מגובה נדל"ן חוזר לתפוס מקום מרכזי. לא משום שהוא חף מסיכון, אלא משום שהוא מאפשר להגדיר ולשלוט בו בצורה יחסית ברורה דרך בטוחה פיזית, קדימות בהחזר ויכולת לנתח כל עסקה ברמת הנכס. במקביל, כאשר מוקדי סיכון עולים באפיקים אחרים, גוברת הנטייה לחפש השקעות עם חשיפה לנכסים ועם מנגנוני הגנה מובנים. ואכן, במחצית הראשונה של 2026 דיווחו מספר גופים גדולים על עלייה מרשימה בגיוסים של קרנות חוב נדל"ן בעולם. עדיין אין נתונים רשמיים לסיכום המחצית, אך ההערכה היא שבמחצית הראשונה של 2026 גייסו קרנות חוב לנדל"ן כ40 מיליארד דולר. הנתונים המדויקים יפורסמו במהלך השבועות הקרובים, כאשר האומדן מתבסס על נתוני PREE (גוף המחקר הבינלאומי private real estate) ואומדני Preqin, מחברות המידע המובילות בעולם להשקעות אלטרנטיביות. לפי Preqin, הגופים המוסדיים הגדולים מגלים עניין מוגבר בתחום ככל שסביבת הריבית הדולרית נשארת גבוהה לאורך זמן רב יותר, מה שמאפשר לקרנות חוב להציג תשואות אטרקטיביות ביחס לסיכון.
עיקר הגיוסים במחצית זו התמקדו בקרנות Evergreen (כלומר קרנות פתוחות שאין להן תאריך סיום) וכן בקרנות של חברות גדולות, יציבות ובולטות שהפגינו פעילות ממושכת לאורך זמן בתחום זה.
יחד עם זאת, לא כל חשיפה לשוק קרנות החוב-נדל"ן יוצרת את אותו פרופיל סיכון או הזדמנות. רמות הסיכון משתנות בהתאם לקדימות החוב, החוזק הפיננסי של הלווים וכמובן סוג ואיכות הנכסים. פה בא לידי ביטוי ההבדל בין המנהלים השונים, רמת הסיכון של כל קרן והידע והיכולת לבחון ולבחור את ההזדמנויות. לכן היכולת להבחין ביניהם ולפעול בהתאם הופכת קריטית.
הראל מגן ארה"ב - לא רק להשתתף בשוק, אלא לנסות לשלוט בתוצאה
קרן הראל מגן ארה"ב נבנתה מתוך תפיסה שלפיה היתרון טמון מהאופן בו מנהלים נכון את ההשקעה בשווקים בהם אנו פועלים. נכון לרבעון הראשון של 2026, הקרן העמידה הלוואות לכ -130 עסקאות בהיקף ענק, תוך עבודה עם כ־13 שותפים מקומיים בארה"ב שכל אחד מהם מתמחה בשוק וסקטור ספציפיים.
הגישה הזו נשענת על פיזור רחב של עסקאות, אזורים ויזמים, שמטרתו לצמצם תלות בנכס בודד, בשוק בודד או בעסקה נקודתית. אולם הפיזור הוא רק חלק מהתמונה. בלב המודל עומדת עבודה עם רשת נבחרת של שותפים מקומיים, הפועלים בשווקים בהם הם מתמחים, ומביאים עימם היכרות מעמיקה עם הדינמיקה המקומית, השחקנים והסיכונים הייחודיים לכל עסקה.
בפועל, מדובר במעבר מגישה של תגובה להזדמנויות לגישה אקטיבית שמייצרת את ההזדמנויות. הקרן מתמקדת במתן אשראי מגובה נדל"ן בסקטורים הנחשבים יציבים יחסית, כגון מגורים, לוגיסטיקה, אחסון, תעשייה ובריאות. מדובר בסקטורים היודעים לשמור על יציבות יחסית גם בעתות משבר.במקביל, נשמרת רמת שמרנות יחסית במבנה העסקאות, עם יחס LTV (יחס הלוואה לשווי נכס) נמוך יחסית, שילוב שמייצר גם מרווח ביטחון וגם פיזור על פני מספר רב של עסקאות. רמת שמרנות זו הוכיחה את עצמה בפעילות הקרן כאשר הסבה תשואות יפות בפרקי זמן קצרים יחסית בעסקאות שבוצעו תוך לקיחת סיכונים מחושבים שמרנים יחסית לסקטור. לא מדובר רק בהצלחות נקודתיות ומקריות, אלא משקפות מודל עבודה המבוסס על עסקאות קונקרטיות, טווחי זמן יחסית קצרים ובקרה שוטפת ויצירת איזון בין תשואה לניהול סיכונים.
אחד הרבדים המרכזיים בגישה הוא מעטפת הבקרה. הקרן פועלת במסגרת ממשל תאגידי הכולל ועדת השקעות עם גורמים חיצוניים ובעלי ניסיון רב שנים, לצד מערך ניהול סיכונים ייעודי של הראל פיננסים. עבור משקיעים, המשמעות היא שההשקעה אינה מסתיימת בשלב הבחירה, אלא נבחנת ומתעדכנת לאורך חייה במסגרת תהליך מובנה.
במקביל, הקרן פועלת כקרן פתוחה (Evergreen), עם מנגנוני נזילות תקופתיים.
לצד פוטנציאל התשואה, אחד ההבדלים המרכזיים בין קרנות חוב נובע מרמת הסיכון שהן לוקחות. אסטרטגיות מסוימות עשויות לשאוף לתשואות גבוהות יותר, לעיתים תוך שימוש במינוף גבוה יותר או חשיפה ממוקדת יותר. לעומת זאת, גישות המדגישות פיזור רחב, רמות מינוף שמרניות ובקרה שוטפת נוטות לשקף טווח תשואה מתון יותר, לצד ניסיון לייצר יציבות יחסית לאורך זמן.
במובן זה, ההשוואה הרלוונטית אינה רק בין רמות התשואה אלא בין פרופיל הסיכון שמאחוריהן.
לצד זאת, חשוב להדגיש כי מדובר בהשקעה בשוק נדל"ן בארה"ב, החשוף לשינויים מאקרו־כלכליים, תנאי מימון וסיכוני ביצוע. דווקא בסביבה כזו, המשקל של סלקציית העסקאות, הפיזור והבקרה הופך מכריע.
בסופו של דבר, השאלה עבור משקיעים אינה רק האם להיות חשופים לשוק חוב הנדל"ן בארה"ב אלא כיצד לפעול בתוכו. עבור משקיעים שמחפשים לשלב רכיב דולרי מבוסס נכסים עם פיזור וניהול אקטיבי, מדובר באפיק ששווה לבחון להשקיע בו.
בשוק הנוכחי, לא מספיק להיות נכון לגבי הכיוון צריך להיות נכון לגבי הדרך.
ההשקעה בקרן מיועדת למשקיעים כשירים, בהתאם לפטור הקבוע בחוק ניירות ערך, התשכ"ח – 1968. ההשקעה בקרן הינה השקעה שאינה סחירה וטומנת בחובה סיכויים, כמו גם סיכונים בקשר עם כספי ההשקעה. אין באמור משום ייעוץ השקעות ו/או הבטחת תשואה.
בשיתוף הראל קרנות נאמנות בע"מ מבית הראל פיננסים
