אני רוצה להשקיע בנכס מקרקעין בגרמניה. איך כדאי להתחיל?
כדאי להתחיל מהגדרת תקציב לנכס, לפני שמחפשים את היעד הגיאוגרפי. בחישוב לוקים בחשבון לא רק את מחיר הרכישה, אלא גם עלויות העסקה: בגרמניה נהוג לשלם דמי תיווך שיכולים להגיע לכ-4% ממחיר הנכס. בנוסף, יש לחשב את העלות של בדיקת החוזה והנכס וכן הוצאות נוטריון. על כל ההוצאות האלה מתווסף מע"מ בשיעור של 19%.
אחרי קביעת התקציב, השלב הבא הוא בחירת המקום – רצוי בליווי איש מקצוע מקומי שמכיר את השוק. גרמניה אטרקטיבית לישראלים כי מחירי הנדל"ן שם נמוכים בהרבה מבישראל, אבל בשונה מהשוק הישראלי, שבו ערך הנדל"ן עולה משמעותית בכל עשור, בגרמניה זה רחוק מלהיות מובן מאליו, לכן המיקום קריטי.
אילו טעויות אסור לעשות?
רבים מהישראלים המשקיעים בגרמניה עושים זאת דרך יזם ישראלי שמבטיח "עסקת חבילה" שבה היזם ירכוש נכס בגרמניה, ישפץ אותו, יבצע פרצלציה (כלומר יחלק את הנכס לדירות) ויעביר למשקיעים דירה בהמשך. אלא שבמקרים רבים, הפער בין ההבטחות (שבדרך כלל רשומות בחוזה בעברית) לבין הרישום הרשמי בטאבו הגרמני עלול להשאיר את המשקיע ללא נכס וללא הגנה. חשוב להדגיש: עסקאות הכוללות "חבילה מלאה" מהיזם עשויות להיות השקעות מצוינות. המודל הזה מאפשר למשקיע שקט נפשי וניהול מקצועי של הנכס מרחוק. קיימים כיום מנגנונים משפטיים וכלים חוזיים המבטיחים שהמשקיע אכן יקבל את התמורה המלאה לכספו ויזכה לבעלות חוקית מלאה. עם זאת, בחינה דקדקנית של מבנה העסקה – עוד לפני העברת השקל הראשון – היא קריטית.
טעות קריטית נוספת היא לוותר על בדיקות מצב השכירות. בלא מעט ערים בגרמניה קשה מאוד לפנות דייר או להעלות לו שכירות בחופשיות, אלא רק לפי מחירוני מדד צרכנות מקומיים. כך שאם שכר הדירה היום נמוך, ייתכן שתישארו עם תשואה נמוכה לאורך זמן. חשוב לבדוק שהמוכר הוא אכן בעל הזכויות, לבדוק עם הנהלת הבית עלויות תחזוקה צפויות ולאתר הערות או שעבודים בגין מסי מקרקעין שלא שולמו.
האם צריך לטוס לגרמניה כדי למכור או לקנות נכס?
מאחר שאני משמשת כנוטריון ודוברת גרמנית, ניתן לחתום על חוזה הרכישה או המכירה במשרדי בישראל, לאחר הזדהות והסבר מלא על ההסכם. אני מאשרת נוטריונית את החתימה ושולחת לנוטריון בגרמניה, שמשלים שם את ההליך מול המוכר ואת הרישום במוסדות הגרמניים - בלי צורך בטיסה.
עו"ד ד"ר קטי אלמליח, שותפה במשרד אלמליח עוזרי ושות', היא מומחית בולטת למשפט מסחרי ובינלאומי, עם ניסיון ומוניטין בתחומי ישראל, גרמניה ושוויץ. ד"ר אלמליח בעלת תואר שלישי במשפטים, נוטריון בישראל ודוברת שבע שפות.
בשיתוף ד"ר קטי אלמליח, עו"ד ונוטריון
