לחיות בקיבוץ נחשב עבור ישראלים רבים לחלום הגדול: בית פרטי מרווח, גינה רחבת ידיים, סביבה פסטורלית וחיי קהילה עשירים. זו הסיבה שאנשים רבים בעלי יכולת כלכלית בוחרים לעשות את המעבר מהעיר אל הקיבוץ.
אבל לצד התיאור הרומנטי, עסקת קנייה בקיבוץ כוללת בתוכה תנאים שונים ההופכים אותה למורכבת ושונה מאוד מעסקת מכר רגילה. "בניגוד לעסקת מכר רגילה, קונים בעסקת מכר בקיבוץ חייבים לעבור תהליך רב־שלבי לצורך קליטתם לחברות בקיבוץ", מסביר עו"ד צבי סיגל, מומחה לעסקאות נדל"ן בקיבוצים, מושבים ויישובים קהילתיים.
עו"ד צבי סיגל הוא בעל תואר ראשון במשפטים מאוניברסיטת אוקספורד ברוקס ובעבר היה שותף במשרד מוביל בייצוג אגודות שיתופיות. המשרד בראשו הוא עומד מתמחה זה עשור בעסקאות נדל"ן ובפרויקטים של קליטה ובנייה בקיבוצים, במושבים וביישובים קהילתיים. הוא מומחה ומרצה בתחום, מלווה עסקאות מקרקעין מורכבות ופשוטות כאחד, מייצג מוכרים וקונים מול רמ"י והוועדות לתכנון ובנייה, ומטפל בכל היבטי העסקה.
האתגרים רבים, אך גם הפתרונות
לדברי עו"ד סיגל, מי שמנהל את התהליך ואת משך הזמן שלוקח להפוך לחבר קיבוץ הוא הקיבוץ עצמו, ורק לאחר קבלה רשמית ניתן להשלים את רכישת הנכס. מאחר שהוועדות הממליצות הן חלק מהקיבוץ, אין יכולת מצד המוכרים או הקונים להפעיל לחץ ממשי לקיצור ההליך.
בנוסף, כל עסקת מכר בקיבוץ כוללת תנאים מתלים – אישור הקיבוץ לעסקה, ויתור על זכות סירוב ראשונה, קיומו של היתר בנייה לבית, וכמובן קבלת הקונים לחברות בקיבוץ. לכך מתווספות בדיקות התאמה קהילתית, בדיקות כלכליות, ראיונות, לעבור את האסיפה הכללית ולבסוף הצבעה על הקונים בקלפי של הקיבוץ. "התהליך כולו יכול להימשך כשנה ובחלק מהקיבוצים אף למעלה מכך", אומר עו"ד סיגל.
לצד המורכבות התפעולית, קיימות גם מלכודות מס משמעותיות. "החוק קובע כי בעסקת מכר הקונה משלם מס רכישה תוך 60 ימים, והמוכר משלם מס שבח בתוך 60 יום מחתימת החוזה", אומר סיגל. "אלא שבעסקאות עם תנאי מתלה - כפי שקיים בקיבוצים - העסקה נכנסת לתוקף רק לאחר תקופה ארוכה, ולכן המוכר עלול להידרש לשלם מס שבח עוד לפני שקיבל אגורה".
כאן, מסביר עו"ד סיגל, את מלכודות המס המשמעותיות, שחייבים להכיר כבר בתחילת הדרך:
· מועד תשלום מס השבח - ככלל, את מס השבח יש לשלם תוך 60 ימים מיום חתימת ההסכם, אחרת רשות המיסים עלולה להטיל קנסות על המוכר. החוק מאפשר מספר חריגות לעניין זה כמו תשלום 40% מסך התמורה הכללית למוכר. במצב כזה לא יוטלו קנסות, אולם בכל מקרה סכום המס מוצמד למדד ונושא ריבית.
· בעסקאות מכר רגילות פרק זמן העסקה קצר יחסית ולכן השפעת המדד והריבית קטנה, אך בעסקאות מכר בקיבוצים - שבדרך כלל מותנות בקבלת הקונים לחברות - מדובר בתהליך שעלול להימשך חודשים רבים ואף שנה ויותר. בתקופה זו המוכר כבר דיווח לרשות המסים ונחשב כחייב במס, אך טרם קיבל כל תשלום מן הקונה. כך עלול להיווצר מצב שבו אין למוכר נזילות.
· חשש למס רכישה ושבח גבוהים – שווי נכסי נדל"ן בקיבוצים ובמושבים מושפע מגורמים שונים ביחס לשוק היד השנייה בעיר, ובהתאם קיימת חשיפה גבוהה למס שבח ולמס רכישה. עורך דין מקרקעין מקצועי יבחן אפשרויות לפטור ממס שבח או מדרגות מס רכישה מיטיבות כדי להקטין ככל האפשר את גובה המס. בעסקאות בקיבוצים יש משמעות רבה לבחינת פרטי העסקה, הכרת נהלי הקיבוץ ויצירת חוזה מותאם אישית לצרכי הלקוח.
· מכירת נכס מפוצל במושבים ובקיבוצים - לאור תהליכי השיוך, רבים מקבלים שני נכסים קטנים הצמודים זה לזה ונועדו לאיחוד. הקיבוץ רואה בהם נכס אחד, אך רשות המיסים לא תמיד מסכימה – ולעיתים רואה במוכר כבעלים של שתי דירות נפרדות. במצב כזה, מי שתכנן לקבל פטור 'דירה יחידה' עלול לגלות כי הוא ממוסה על דירה אחת מתוך השתיים. אין מדובר בנקודה טכנית אלא במלכודת מס מהותית שעלולה להוביל לדרישת מס שבח גבוה מאוד.
· זכויות בנייה לא מנוצלות שניתן למסות - בחלק מהקיבוצים והמושבים קיימות זכויות בנייה נוספות שלא נוצלו. במכירה, רשות המסים עשויה לראות בזכויות אלו חלק מהתמורה ולמסות אותן בהתאם. לכן יש לבחון מראש את מצב הזכויות, לרבות החלטות רמ"י והוועדות המקומיות.
· רוכש שמבקש למכור את דירתו היחידה בתוך 18 חודשים מחתימת חוזה כדי להנות מהטבות מס בעת רכישת הבית בקיבוץ, עלול להיות מופתע כאשר החודשים חולפים והוא טרם קיבל את אישור הקיבוץ שהוא התקבל לחברות בקיבוץ.
"לצד מלכודות המיסוי הקיימות בעסקאות מכר בקיבוצים ובמושבים ישנם גם מספר פתרונות איתם ניתן להתגבר עליהם", הוא מציין. "הפתרון הנפוץ ביותר הוא פנייה לרשות המיסים בבקשה להקפיא את שומת מס שבח עד להשלמת התהליך. לכאורה זהו הפתרון הטוב ביותר אבל במציאות רשות המיסים לא תמיד מסכימה להקפאה וגם כשהיא כן מסכימה הרי שהסכום הגבוה הזה צובר הצמדה וריבית של 4 אחוז".
לא נשמע הכי אידיאלי. קיימים פתרונות נוספים?
"קיימים פתרונות אלטרנטיביים אחרים שצריך לתת עליהם את הדעת בהתנהלות בין הקיבוץ או המושב לקונה, ועל מנת למנוע תקלות ומתחים יש להתייעץ עם עורכי דין המתמחים בתחום הנדל"ן בקיבוצים ובמושבים.
"בסופו של יום צריך לזכור שחלום הבית בקיבוץ מהווה חלום בהישג יד עבור ישראלים המעוניינים בכך ובעלי היכולת הכלכלית לעשות זאת, אך יחד עם זאת יש להבין כי מדובר בעסקאות מכר בעלות מאפיינים ייחודיים כך שבכדי להימנע מסיכונים ומתשלומים גבוהים ומיותרים מומלץ לפנות לעורכי דין המתמחים בתחום, מבינים את תמונת המקרו לעומקה ויודעים לתכנן את היבטי המיסוי בצורה מושכלת וחכמה".
בשיתוף עו"ד צבי סיגל
