שוק המגורים בישראל נמצא כיום בנקודת זמן מורכבת. מצד אחד, בענף ניכרת התאוששות מסוימת לאחר תקופה ממושכת של קיפאון במכירות; מצד שני, עדיין מרחפים מעליו אתגרים מבניים עמוקים, פער בין היצע גבוה לביקוש נמוך, סביבת מימון מאתגרת וחוסר ודאות כלכלי וביטחוני.
איתי בר חיים, שותף, תחום נדל"ן בחברת EY, הנחה את פאנל "שוק הדיור – האטה או פריצה", שהתקיים במסגרת כנס הנדל"ן של פירמת הייעוץ וראיית החשבון EY, בשיתוף שטיינמץ, גורמן, ארדמן ושות' עורכי דין, אשר עסק בשאלה האם השוק עומד בפני המשך האטה – או דווקא לפני שינוי מגמה.
"הביקוש לא נעלם"
רונית אשד לוי, מנכ"לית אפריקה ישראל מגורים, התייחסה להתאוששות הקלה שמורגשת בענף בחודשים האחרונים. "ברבעון האחרון החברות הראו התאוששות לעומת הרבעון הקודם, בו יצאה ישראל למבצע 'שאגת הארי'. יש היום מבצעי מימון שונים ובסוף רואים היטב איזה חברות מוכרות ומה המחיר. לרוכשים יש היום אלטרנטיבות – והתחרות בריאה וטובה. אותן חברות בריאות וטובות לא יורדות למחירי רצפה ושומרות על רף רווחים ככרית הביטחון שלהן. הביקוש לא נעלם, בסוף כל אמא רוצה דירה לילדים שלה". עוד ציינה כי בשנה שעברה 25% מהמכירות של אפריקה ישראל מגורים היו לתושבי חוץ. "למרות שהדולר נשחק, הם קונים בגלל האנטישמיות שעולה לצערנו".
עם זאת, בכל הנוגע להתחדשות עירונית, אשד לוי הציגה תמונה מורכבת בהרבה. לדבריה, חלק גדול מהתוכניות המקודמות כיום אינו ישים מבחינה כלכלית. "לפי דעתי, רוב התוכניות לא ייצאו בסופו של יום לפועל כי הן לא כלכליות. אנחנו כיזמים צריכים להיות יותר עיקשים ולא לאשר תבע"ות שהן לא ברות מימוש".
יגאל דמרי, מנכ"ל י.ח. דמרי בניה ופיתוח, ביקש להזכיר כי אמנם הביקושים לדירות נמצאים ברף נמוך כיום, אך כבר היו דברים מעולם, והדבר אינו מעיד על קריסתהענף. "מטבעי אני אופטימי, ואני קורא לכולם לקנות דירות", הצהיר בפתח דבריו. "בסוף צריך לזכור שאנשים צריכים פה דירות. עברנו כבר תקופות יותר גרועות, נעבור גם את המשבר הזה". למרות הנתונים המגמגמים ציין דמרי כי הוא מאמין שהענף נמצא דווקא לפני נקודת פריצה, בעיקר מחוץ לאזורי ביקוש מסורתיים: "להערכתי אנחנו בתקופה לפני פריחה, ובמיוחד בפריפריה. בחור צעיר לא יקנה היום במרכז כי יקר לו שם, אז הוא יקנה בפריפריה ונראה שם יותר ויותר ביקושים וגידול במכירות".
"לאנשים לא יהיו פה דירות"
בהתייחסו להתחדשות העירונית דמרי היה שותף לדעתה של אשד-לוי: "יזמי ההתחדשות העירונית צריכים לשאת בהוצאות פינוי הדיירים ודמי שכירות עבורם וכל זאת לפני שדיברנו על נסיקת עלויות הבניה. לכן אני מאמין שמעל 50% מהפרויקטים המקודמים כיום לא ייצאו לפועל". בסיום דבריו הציג דימרי תחזית חריפה ביחס לעתיד שוק הדיור בישראל, על רקע המחסור בעתודות קרקע והביקוש המתמשך למגורים. "עתודות הקרקע בישראל מצומצמות ולכן בראייה של עשור קדימה - לאנשים לא יהיו פה דירות. תהיה פה קטסטרופה ולא יהיה לאנשים איפה לגור".
דורון לוי, מנכ"ל משותף גיא ודורון לוי, אמר בדבריו שהוא סבור כי על מנת לשרוד את המשבר חברות צריכות לייצר היום פיזור רחב יותר של פעילות ולא להישען על פרויקט גדול אחד. "לנו, למשל, יש כיום בין 13-15 נקודות מכירה. יש מקומות שיותר קל למכור בהם, ויש מקומות שיותר קשה למכור בהם", אמר.
לוי התייחס גם להאטה בשיווקי הקרקעות ולציפייה כי הדבר ישפיע בהמשך על היצע הדירות בשוק. "קצב השיווק של מנהל מקרקעי ישראל נמוך וימשיך להיות כזה שכן אנחנו הולכים לבחירות. לכן, לפי דעתי ההיצע בשוק יפחת ואני מאמין שברבעון השני של 2027 הביקושים יגדלו ונחווה גידול במכירות. בסוף, התרבות הישראלית היא לרכוש דירות, מהסיבה שמי שרוכש ומשלם משכנתה מפנה את הכסף שלו לנכס שבעתיד יוכל גם להוריש אותו. המשכנתה, בניגוד לשכירות, היא סוג של תוכנית חיסכון".
מה יעשה הדור הצעיר?
גם ארנון פרידמן, מנכ"ל אשטרום מגורים יזמות שיתף בפאנל כיצד המצב משתקף באשטרום מגורים. "מספר העסקאות נמוך יותר, הזמן לסגירת עסקה ארוך יותר והלקוחות יותר מתלבטים", העיד. לדבריו ,מה שיוכל להביא לשינוי הוא הקטנת ההיצע, כלומר בלימת התחלות הבנייה על ידי היזמים. "התפכחנו מהאופטימיות שהייתה אצל כולנו, שהירידה במכירות היא רגעית. אני מאמין שהפער בין ההיצע לביקוש יצטמצם בסוף על ידי ירידה בהתחלות הבנייה".
יקי רייסנר, יו"ר ובעלים של חברת רייסדור ציין בדבריו כי הוא אמנם אופטימי מטבעו אך ריאלי ביחס לעתידו של הענף. "לא ראינו ב-25 השנה האחרונות תקופה כזאת בענף שבה ההסבר למצב לא ברור לכולנו", אמר. "אני לא חושב שהורדת הריבית, אם תהיה כזו, תשפיע. יכול להיות שמחיר הדירות פשוט גבוה מדי לאנשים". רייסנר התייחס גם להבדל בהעדפות הצעירים כיום. "תרבות הקנייה של הדור הצעיר השתנתה. לעומת הנטייה של הדור המבוגר יותר לרכוש נכס ויהי מה, היום הדור הצעיר פחות רוצה להשתעבד לדירה ונוטה יותר לשכירות ולהשקעות באפיקים אחרים. עם זאת אני יכול להרגיע את הבנקים: עשינו הרבה כסף בעשור האחרון ויש לנו את 'השומנים' כדי לשרוד גם את השנים הקשות".
בהתייחסו לשוק ההתחדשות העירונית היה שותף רייסנר לעמדת עמיתיו וציין כי שוק זה יתגלה בסוף כ"ברווז צולע". עם זאתהוא סבר שהדבר ישפיע עלההיצע בשוק הנדל"ן הכללי. "ההתחדשות העירונית אמנם מבשילה אך היא נעשית לא כלכלית. עם זאת, גם אם רק 20% מחצי מיליון יחידות הדיור המופקדות ייכנסו למלאי, יהיו עוד 100 אלף יחידות בשוק - והדבר ישפיע על הרחבת ההיצע, מה שיוביל לירידה נוספת בביקושים לדירות".
משתתפי הפאנל: רונית אשד לוי, מנכ"לית אפריקה ישראל; יגאל דמרי, מנכ"ל י.ח. דמרי בניה ופיתוח; דורון לוי, מנכ"ל משותף גיא ודורון לוי; ארנון פרידמן, מנכ"ל אשטרום מגורים יזמות; יקי רייסנר, יו"ר ובעלים, רייסדור. מנחה: איתי בר חיים, שותף, תחום נדל"ן, EY.
בשיתוף EY
