כיצד AI משפיעה על תחום ההתחדשות העירונית?
בעידן הנוכחי הבינה המלאכותית מתבקשת מעת לעת על ידי בעלי דירות ואנשי מקצוע בענף הנדל"ן לבחון את חוזי הפינוי בינוי. במתחם מסוים, למשל, העבירו כמה בעלי דירות את חוזי הפינוי בינוי שצוות משרדי ניסח. לשמחתי, הבינה המלאכותית לא מצאה נקודות לשינוי או לעדכון.
יש להיזהר בעת השימוש בבינה מלאכותית ולזכור שגם היא עשויה לטעות. חווינו בעבר מקרים שבהם לקוחות הקריאו לנו תשובות שגויות של הבינה המלאכותית, והיינו צריכים להסביר להם עד כמה זה קריטי לנסח שאלות ל-AI בצורה נכונה, ולאחר מכן לבדוק לעומק את נכונות התשובה.
איזה אנשי מקצוע רלוונטיים לפרויקטי פינוי בינוי?
בחוזי פינוי בינוי בעלי הדירות נזקקים לבעלי מקצוע מטעמם, ובהם עורך דין, שמאי, מפקח ויועץ ביטוח. מדובר בפרויקטים מורכבים וחשוב לעבוד עם אנשי מקצוע הדואגים לאינטרסים של הדיירים ושומרים עליהם. במקביל התחום חושף אותך לסוגים שונים של בעלי דירות ותפקידם של בעלי המקצוע הוא להתמודד עם כולם.
למשל, יש בעלי דירות שאני מגדיר אותם "מקצוענים". "המקצוען" מקבל את חוזה הפינוי בינוי ומשווה אותו לחוזה שקיבל בעיר אחרת, עם נתונים אחרים, והוא מתקשה להבין למה יש הבדל בין התמורות. במקרים אלה התפקיד של צוות משרדי הוא להסביר בסבלנות מדוע כל מתחם הוא ייחודי.
קיימים גם ה"ווכחנים" שמבקשים להשאיר לעצמם את הזכות לחלוק על הכרעת השמאי מטעם בעלי הדירות, ודורשים זכות להביא שמאי נגדי, ואף ליצור מנגנון של הכרעה בין השניים. במקרים מסוג זה אנחנו נדרשים להסביר כי המטרה שלנו היא להתקדם בפרויקט התכנון והבנייה ולא למצוא עצמנו עסוקים בהתדיינויות.
יש גם בעלי דירות המתקשים לקבל החלטה. נניח שהגענו לשלב שבו ניתן היתר בנייה לפרויקט ועל בעלי הדירות לפנות את הדירות ולעבור לשכירות על חשבון הקבלן. אז מגיע אותו אדם ומבקש "תוספת זמן". במקרים כאלה אנחנו נדרשים להסביר כי כל איחור בפינוי גורם לנזק לבעלי הדירות האחרים, שיאלצו להמתין זמן נוסף להשלמת הבנייה. גם לקבלן נגרם נזק אדיר מכיוון שהוא כבר משלם דמי שכירות לעשרות ואף מאות בעלי דירות אחרים, אבל לא יכול להתחיל בבנייה.
איזה קריטריונים בעייתיים יש בפינוי בינוי?
מדינת ישראל מתחשבת בבעלי דירות קשישים שמתגוררים בבניינים המיועדים להריסה. החוק קבע כי "קשיש" הוא מי אשר מלאו לו 70 שנה ביום שבו חתם בעל הדירה הראשון במתחם על הסכם הפינוי בינוי. קחו לדוגמה אדם שהיה בן 68 בעת חתימת הבעלים הראשון. עד שיגיע הבולדוזר אותו אדם יהיה כבר בן 75 אם לא למעלה מזה. לדעתי, על המדינה להגמיש את הקריטריונים ולקבוע כי הגדרת בעלים של דירה כ"קשיש" תהיה בהתאם ליום שבו יינתן היתר הבנייה.
הכותב הוא שותף מייסד של פירמת עורכי הדין רולוף יונאי, המתמחה בייצוג בעלי דירות בתהליכי התחדשות עירונית.
למעבר לאתר >>
לפניה טלפונית 04-8539111 >>
בשיתוף עו"ד משה יונאי
