בעסקאות בתחום הנדל"ן, ההיבטים המשפטיים, השמאיים והכלכליים אינם מתקיימים בחלל נפרד זה מזה. פרשנות משפטית של זכות יכולה להשפיע על שווי הנכס, הנחה תכנונית יכולה לשנות את כדאיות העסקה, והערכה כלכלית שאינה מביאה בחשבון את מבנה ההסכם עלולה להציג תמונה חלקית.
מי שמצויד ביכולת לזהות סיכונים, לפתור מחלוקות מורכבות ולהוביל פתרונות שמבוססים על הבנה רחבה של כל מרכיבי העסקה הוא עו"ד ושמאי המקרקעין בועז קוט, החוזר לשוק הפרטי לאחר עשור בתפקיד שמאי מכריע, עם ניסיון של כשלושה עשורים כשמאי מקרקעין ו-18 שנות עיסוק בעריכת דין.
"הערך שאני מביא אינו נובע רק מהעובדה שאני מחזיק בשני רישיונות, אלא מכך שהחשיבה שלי אינה נעצרת בגבול של מקצוע אחד", מסביר קוט. "אני בוחן כיצד הדין משפיע על המספרים, כיצד המספרים משפיעים על המשא ומתן, והאם הפתרון המוצע יכול להתקיים במציאות העסקית. הלקוח צריך להבין מהן האפשרויות, מהם הסיכונים ומה נכון לעשות ולא לקבל כמה חוות דעת שאינן מדברות זו עם זו".
קוט משתמש בניסיון הרב שצבר בתחום השמאות ובתחום הבוררות כדי לייעץ וללוות עסקאות ומהלכים מורכבים מתוך ראייה רחבה של ההשלכות המשפטיות, השמאיות והכלכליות. "תפקידי כשמאי מכריע חייב אותי לבחון עמדות מנוגדות באופן עצמאי, לזהות את ההנחות שמשפיעות באמת על התוצאה ולקבל החלטה מנומקת. היום אני מביא את דרך החשיבה הזאת גם לשלב מוקדם יותר, לפני חתימה על הסכם משפטי, כבר בשלב המשא ומתן או כשהמחלוקת עדיין ניתנת לפתרון יעיל".
"לראות את התמונה המלאה"
בעבודתו קוט מלווה בין היתר יזמים, חברות, בעלי קרקע, נציגויות ובעלי דירות בהתחדשות עירונית, וכן עורכי דין ואנשי מקצוע הזקוקים לחוות דעת או לליווי משלים. נדבך מרכזי בפעילותו הוא טיפול במחלוקות בין בעלי קרקע ויזמים, בין בעלי מניות או שותפים בחברות, וכן טיפול במחלוקות מול רשויות. תחומי פעילותו כוללים גם ליווי עסקאות, התנגדויות לשומות היטלי השבחה ושומות רמ"י, חוות דעת מקצועיות, גישור ובוררות ועריכת הסכמים משפטיים מורכבים.
"ברוב המקרים, נכון לפנות לקבלת יעוץ מקצועי לפני שההחלטות מתקבלות והעמדות מתקבעות", מסביר קוט. "המטרה שלי היא לראות מוקדם את התמונה המלאה, להסביר אותה בפשטות ולתת המלצה ברורה גם כאשר היא אינה בהכרח מה שהלקוח ציפה לשמוע. בעיניי, זהו תפקידו של איש מקצוע שאפשר לסמוך עליו".
תחום עיסוק נוסף של קוט הוא בניית דוחות רווחיות כלכלית לחברות נדל"ן - כלי מרכזי בקבלת החלטות בחברה ובניהול המשא ומתן מול הרשויות. לדוגמה, במקרים שבהם חברות נדל"ן מגלות כי שינוי בתוכנית הבנייה מחייב אותן בתשלום היטל השבחה - מצב שמצריך בחינה מחודשת של כדאיות הפרויקט. "במקרה כזה אני בונה דוח שמראה כיצד היטל ההשבחה משפיע על רווחיות הפרויקט, ובוחן אילו זכויות נוספות צריך לבקש מהרשות המקומית כדי לשמור על הרווחיות הנדרשת".
החיבור בין שמאות ומשפט רלוונטי במיוחד כאשר קוט מלווה בעלי דירות בפרויקטים של התחדשות עירונית. "התחדשות עירונית נמצאת בדיוק בנקודת המפגש שבין משפט, שמאות, כלכלה ואנשים. לא די בחוזה מנוסח היטב או בתמורה שנראית טובה על הנייר. צריך לבדוק שהפרויקט ישים ויכול לצאת אל הפועל, שהזכויות והתמורות מוגדרות נכון ושכל דייר יקבל בדירה החדשה את מה שמגיע לו. כשאני מלווה דיירים בפן השמאי, אני בונה עבורם טבלה מפורטת שמביאה בחשבון את מאפייני הדירה הקיימת ואת התמורה המוצעת. אני מלווה את תחום ההתחדשות העירונית מאז שנת 2010. בתחילת הדרך היו גם טעויות והחלטות שבדיעבד הייתי עושה אחרת. דווקא מהן למדתי לבנות תהליכים מדויקים יותר ולהציף סיכונים מראש. כיום אני עוסק בייצוג משפטי של יזמים או של בעלי דירות בפרויקטים של התחדשות עירונית, וכן בייצוג שמאי של בעלי דירות".
"חשוב לציין כי הפן האנושי משמעותי לא פחות. פרויקט יכול להיות נכון משפטית וכלכלית ובכל זאת להיתקע בגלל חוסר אמון או פערי ציפיות. לכן לצד הידע המקצועי נדרשים סבלנות, יכולת להסביר נושאים מורכבים בשפה ברורה והבנה של האנשים שמאחורי העסקה".
לסייע לאנשים לקבל החלטות נכונות
הדברים נכונים גם בעבודתו של קוט כמגשר וכבורר, שבה לצד הידע המקצועי נדרשת היכולת להקשיב, לגלות סבלנות ולהתחבר לאנשים שמאחורי המחלוקת.
מה בעיניך הופך גישור למוצלח?
"אני אוהב את הרגע שבו אני מסביר לאנשים את הצד המקצועי, ופתאום המחשבה שלהם מקבלת תפנית. הם מבינים משהו שלא ראו קודם, וכל זאת בנחת רוח".
קוט נותן כדוגמה גישור בין יורשים שירשו יחד כמה נכסים. "יורש שמתעקש לקבל דירה מסוימת במטרה למכור אותה, למשל, עשוי לשנות את דעתו כאשר הוא מבין מה גובה היטל ההשבחה שיצטרך לשלם. בעקבות זאת, הוא עשוי להסכים שהדירה תעבור לאח אחר, שמתכוון לגור בה ולא למכור אותה. במקרים כאלה, הצגת המשמעות הכלכלית של כל אפשרות מסייעת לצדדים לבחון מחדש את ההעדפות שלהם ולהגיע לחלוקה שתהיה נכונה יותר עבור כולם".
עבודתך כמייצג מצד אחד וכמגשר או בורר מצד שני אינה יוצרת התנגשות בין נקודות המבט?
"כאשר אני מייצג לקוח, המחויבות שלי היא אליו בלבד. לעומת זאת, כאשר אני מתמנה כמגשר, בורר או שמאי מוסכם, זהו מסלול נפרד וניטרלי. ההיכרות עם נקודות המבט השונות אינה מטשטשת את התפקיד, אלא דווקא מאפשרת לי להבין גם את הצד שמנגד ולזהות היכן נמצא הפתרון האפשרי".
"בסופו של דבר, גם בהליכי בוררות וגם בכל תחום אחר שבו אני עוסק, נדרשת יכולת לראות את הדברים מכמה זוויות בו זמנית. אני מביא איתי לעבודה ניסיון מצטבר משני עולמות מקצועיים שמאפשרים לי להבין את ההשלכות של כל צעד, להציף את הסיכונים ולכוון את הצדדים לפתרון מבוסס ומדויק. בעיניי, זו המהות של עבודה מקצועית: להציג תמונה מלאה ולסייע לאנשים לקבל החלטות נכונות".
בשיתוף בועז קוט
