רכישת נכס נדל"ני היא מהעסקאות היקרות שהאזרח הממוצע מבצע בחייו, שעלותה בדרך כלל נאמדת במיליוני שקלים. עם זאת, לא רבים טורחים לבצע בדיקות קריטיות לפני הרכישה, שיכולות לחסוך הרבה מאוד כסף, סיבוכים ותביעות משפטיות.
גלעד פאר הוא שמאי מקרקעין מוסמך בעל ניסיון רב בתחום ויו"ר המוסד ליישוב סכסוכים מטעם לשכת שמאי המקרקעין. במהלך שנות פעילותו הוא נחשף לאלפי עסקאות, מכוח היותו שמאי שעובד עם בנקים שונים ומשמש כמומחה לשמאות מקרקעין בבתי המשפט. משרד הבוטיק שבבעלותו – פאר שמאות מקרקעין – מספק שירותי שמאות מקרקעין וניהול נכסים למגזר הפרטי והעסקי.
כדי להדגיש את חשיבותן של הבדיקות המקדימות פאר מספר על זוג שעמד להתחתן, אך למרות ההתרגשות הגדולה ביטל את החתונה שבועיים לפני המועד המתוכנן. "מסתבר כי הזוג רכש דירה עם חריגות בנייה, והבנק לא הסכים לתת לו משכנתה על החלק שאינו בהיתר. הזוג נדרש לתוספת של מאות אלפי שקלים לצורך השלמת מימון הרכישה – מה שהוביל לסכסוך בין המשפחות ולביטול החתונה. בדיקה מקדימה של מצב רישוי הדירה יכולה היתה למנוע את המקרה המצער".
דוגמה נוספת היא מקרה מוכר של סופרמרקט באזור המרכז שעמד למכירה. מנכ"ל של חברה מתחרה רכש את המבנה במיליוני שקלים, אך לאחר הרכישה נדרש לשלם היטל השבחה ממבנה תעשייה למבנה מסחרי – מאחר שלסופרמרקט הקודם היה היתר שימוש חורג זמני בלבד. הדבר הוביל למסכת של תביעות הדדיות ולפגיעה במוניטין של המנכ"ל הרוכש. "כל זה היה יכול להימנע על ידי בדיקה פשוטה של המצב התכנוני והיתרי הבנייה. זוהי בדיקה קריטית ובסיסית בכל חוות דעת מקצועית לפני רכישה", אומר גלעד פאר.
"סוף מעשה במחשבה תחילה"
פאר מסביר כי שווי השוק של הנכס, שבעזרתו ניתן לקבל החלטות מושכלות לגבי העסקה, נקבע באמצעות שלוש בדיקות: מצב הרישוי – היתרי בנייה, מצב הרישום – לשכת רישום מקרקעין (טאבו) והמצב התכנוני.
לפי סעיף 13 לחוק שמאי מקרקעין, רק שמאי מקרקעין מוסמך להעריך שווי נכס נדל"ן. "בדיקת המצב התכנוני מראה מהם השימושים המותרים באותו מבנה. בדיקת מצב הרישוי בוחנת את היתרי הבנייה, כי חריגות בנייה הן עבירה פלילית שדינה רישום פלילי ואף מאסר.
בנוסף עלול להיגרם נזק כלכלי, מאחר שהבנק לא ייתן את המשכנתה הדרושה אלא לפי מצב הרישוי בפועל. בדיקת מצב הרישום בודקת את רישום הזכויות בטאבו. למשל, אם הבניין כולו לא נרשם בפנקס הבתים המשותפים מעל 15 שנים יש בנקים שלא יסכימו לתת משכנתה, כי אין דיוק בשטח הדירה, במיקומה ובכל ההצמדות שלה, כגון החניה והמחסן. גם רישום שאינו מדויק עלול לעכב קבלת משכנתה".
"סוף מעשה במחשבה תחילה", מסכם פאר, "לכן לפני שאתם חותמים על חוזה משפטי מחייב בנושא נדל"ן מומלץ לערוך בדיקה פשוטה על ידי שמאי מקרקעין מוסמך, ולחסוך עוגמת נפש, כסף וסאגה משפטית מיותרת".
פאר שמאות מקרקעין
טלפון: 052-3447722
למעבר לאתר >>
בשיתוף פאר שמאות מקרקעין
