הציפייה לסיום הפרויקט האייקוני Beyond בגבעתיים מגיעה לשיאה, לקראת איכלוס מגדל המשרדים הגבוה בישראל בחודשים הקרובים. מדובר בפרויקט שמשנה את קו הרקיע של ישראל ומביא לישראל סטנדרט בינלאומי של סביבת העבודה.
פרויקט Beyond גבעתיים של קבוצות תדהר ויוניון כולל שני גורדי שחקים – מגדל משרדים בגובה של כ-320 מטרים וכולל כ-80 קומות, המגדל הגבוה בישראל. בקרוב תחל בנייתו של המגדל השני, מגדל מגורים שיהיה בגובה של כ-200 מטרים, ומתוכנן לכלול 50 קומות וכ-500 יחידות (מיקרו-יוניטס) המיועדות להשכרה. איכלוסו מיועד בשנים הקרובות.
מדובר באקוסיסטם אורבני ראשון מסוגו בישראל המשתרע על פני 300,000 מ"ר של עירוב שימושים ייחודי. בפרויקט שכמותו יש רק בחו"ל מוקמת "עיר אנכית" שמגדירה מחדש את המושג – "Work/Life Balance". שני המגדלים "צומחים" מעל מבנה פודיום בן 8 קומות, הכולל כ-20,000 מ"ר של שטחי מסחר ואמנטיז לרווחת דיירי הפרויקט ובין היתר שטחי מסחר בהיקף של כ-5,000 מ"ר, מרכז ספורט מהמשוכללים בארץ המשלב בריכה חצי אולימפית ומתחם ריקוורי (Recovery) בשטח של כ-4,500 מ"ר, מרכז כנסים מהגדולים בארץ בשטח של כ-6,000 מ"ר, גני ילדים, מתחמי בילוי ופנאי ופארק עילי (Roof Top) על גג המבנה המשתרע על שטח של כ-4 דונם. תמהיל השוכרים הצפוי במגדל כולל חברות הייטק, פירמות עורכי דין וגופים עסקיים המחפשים סביבת עבודה מתקדמת, נגישה ובעלת מעטפת שירותים רחבה. עבור אותם ארגונים, Beyond משמש כפלטפורמה תעסוקתית שמאפשרת למשוך עובדים, לקיים מפגשים עסקיים ולפעול מתוך סביבת עבודה עירונית מלאה.
נגישות מיטבית
פרויקט Beyond ממוקם בפינה המערבית של גבעתיים, בצמידות למחלף ארלוזורוב ובסמיכות מיידית למתחם הבורסה, בלב אחד מאזורי התעסוקה המרכזיים והנגישים בגוש דן. מיקומו מעניק לו יתרון תחבורתי משמעותי: מרחק הליכה קצרה מתחנת רכבת מרכז סבידור מרכז, גישה מהירה ונוחה לנתיבי איילון, קרבה לתחנות הרכבת הקלה והמטרו העתידי ולמסוף האוטובוסים המרכזי. הפרויקט הוא חלק מצבר נכסים מתרחב של תדהר לאורך ציר איילון, הכולל פרויקטים נוספים באזורי הביקוש המרכזיים ומבטא תפיסה רחבה של פיתוח סביבת עסקים אורבנית, נגישה ורב-שימושית. לצד מתחמי בילוי, מסחר וספורט, יכלול הפרויקט חניון רחב היקף לכלי רכב, עם עמדות טעינה לרכב חשמלי וכן חניון אופניים גדול המותאם לדפוסי התנועה העירוניים החדשים. הפרויקט בתקן קיימות בינלאומי המחמיר ביותר, LEED PLATINUM u, וסביבת העבודה בפרויקט תתבסס על מערכות מתקדמות בסטנדרטים גבוהים של קיימות, יעילות אנרגטית וחיסכון במשאבים, תוך ניצול מיטבי של תאורה טבעית ויצירת מרחב עבודה מודרני, איכותי ונוח לשימוש יומיומי.
פרויקט שמעצב קהילה
אלפי עובדים צפויים לאכלס את מגדל המשרדים בפרויקט Beyond. למעשה זו עיר קטנה בתוך מגדל אחד, אומרים בחברת תדהר. אי לכך, לטובת דיירי המגדל ולצד התכנון המוקפד, הוכנסה לפרויקט גם חשיבה חדשנית במיוחד ליצירת סביבת העבודה של דיירי המשרדים.
"כשמדברים על מגדלי משרדים, השאלה העיקרית היא איזה ערך מוסיפה חוויית הקהילה לבניין: לא רק גודל ונראות המשרדים, אלא איך המקום גורם לך להרגיש ואיך הוא משפר את איכות חיי העבודה שלך", אומר אייל דה ליאו, מוביל תחום יצירת ערך וקהילות בתדהר.
"היום סביבת העבודה היא מערכת חיים שלמה - לייפסטייל שמתאגד בתוך בניין גדול וחדשני, וזה מה שהעובדים והמעסיקים מחפשים היום. המגדלים הטובים בעולם לוקחים השראה מעולמות האירוח - בתי מלון ומועדוני חברים. דיירי המגדל מצפים לתחושת שייכות ולהעצמת החוויה, כי זה המקום שבו הם מעבירים חלק משמעותי משעות היום. במגדלי Beyond אנחנו יוצרים את התחושה הזאת", הוא מדגיש.
Wellness, כנסים ואפליקציה יעודית
מבנה הפודיום רחב היקף, ממוקם בצמידות לנתיבי איילון ומשמש כמרחב משלים לחיי העבודה בפרויקט. הפודיום כולל שתי קומות מסחר, ולצדן מתחם כושר, בריכת שחייה, ספא ו־וולנס של הולמס פלייס, המשתרע על פני 4,500 מ"ר. המתחם נועד להציע חוויית בריאות מלאה, המשלבת בין אימון, התאוששות ואורח חיים מאוזן: חדר כושר מתקדם, בריכת שחייה חצי-אולימפית, סאונה, חדרי טיפולים ומרחבים ייעודיים לריקברי ולונג'ביטי. בנוסף, בשיתוף חברת Mindspace, ששכרה בפרויקט מתחם בהיקף כולל של כ-12,000 מ"ר, מוקם אולם כנסים ייחודי ומתחם חללי עבודה וחדרי ישיבות, הנשען הן על המיקום האסטרטגי של הפרויקט והן על תפיסה חדשנית של הענף. האולם צפוי להציע חוויה עדכנית וגמישה יותר, המותאמת לצורכי הדור הבא של אירועים עסקיים, מפגשי תוכן, הרצאות ופעילות קהילתית.
המרכז המסחרי בפרויקט יתבסס בעיקר על מסעדות, בתי קפה וקולינריה איכותית, כחלק מתמהיל שנבנה מתוך מחשבה על שגרת היום של העובדים והמבקרים. "בסוף זה לא ערבוב שימושים, אלא עירוב שימושים", מסביר דה ליאו. "המשמעות היא לא רק להציב כמה פונקציות זו לצד זו, אלא לבנות תמהיל נכון של מסחר, שירותים ותוכן, ולחשוב על הדרך שהעובד עובר מהרגע שהוא מגיע בבוקר לעבודה: מתחיל בספורט ובריאות, עולה למשרד, יורד לקפה, פוגש עובדים אחרים ומשתתף בהרצאה או בסשן וולנס שאנחנו יוזמים".
כדי לחזק את תחושת הקהילה וליצור סביבת עבודה פעילה גם מעבר לשעות המשרד, מונתה לפרויקט מנהלת קהילה בכירה, שתהיה אחראית על פיתוח עולמות תוכן, חיבורים עסקיים ופעילויות עבור דיירי המשרדים. המטרה היא לייצר לא רק מקום עבודה, אלא סביבת לייפסטייל שלמה: כזו שמחברת בין נוחות, בריאות, תוכן ונטוורקינג, ומעודדת תחושת שייכות וגאווה בקרב העובדים והחברות הפועלות במתחם.
עוד מספר דה ליאו שבפרויקט נבנתה גם תשתית טכנולוגית מתקדמת לרווחת דיירי הפרויקט, הנתמכת באפליקציה ייחודית של Beyond: "דיירי המגדל יוכלו למצוא בה חניה פנויה, באיזו מעלית לעלות, איך להזמין חדר ישיבות ועוד. זו אפליקציה שנועדה להקל על הדיירים, אבל גם כזו שתייצר איזו חיבוריות בין כל הדיירים, שאנחנו קוראים להם 'ביונדרים'".
ארכיטקטורה שעושה היסטוריה
על תכנון הפרויקט המופתי אחראי משרד IDG אדריכלים, של האדריכלים מוטי כסיף ורני זיס. לדברי גלית גת הורוביץ, סמנכ"ל תכנון מגה-פרויקטים בחטיבת הניהול והתכנון של תדהר, מיקומו הבולט והאסטרטגי של הפרויקט, על נתיבי איילון, הוביל לתכנון מגדל בעל מראה נקי אך דינמי, עם 20 אלף מ"ר קירות מסך, שנתפס באופן שונה מכל חזית שלו ומאפשר לנוסעים על נתיבי איילון, הן מדרום והן מצפון, לחוות תוך כדי נסיעה את השתנות צורת המבנה מהקרקע עד לראש המגדל.
כדי לקבל את הצורניות הנקייה והדינמית, תוכנן מבנה גיאומטרי מורכב שנוצר באמצעות אדריכלות פרמטרית, שכוללת תוכנות מתקדמות עם מודלים מתמטיים שייצרו את הגיאומטריה המורכבת אך הנקייה למראה. כבר בשלב התכנון המוקדם הוכנסו הפרמטרים, שהם הנתונים המשתנים במגדל, כגון הגובה והרוחב, והאלגוריתם שמגדיר את "היחסים" ביניהם. "התכנון הפרמטרי מאפשר חקירה דינמית בזמן התכנון, מעניק גמישות ומאפשר התאמה מהירה של הצורניות לתכנון הכולל של המגדל לדוגמה, תוספת או הפחתה של קומות, ולאופטימיזציה לביצועים האנרגטיים, המבניים וכד' בתוך הצורה הגיאומטרית המשתנה", היא מסבירה.
תכנון חלוצי
תכנון המסה והצורניות של מגדל Beyond נשען על שלושה אלמנטים מרכזיים. הראשון הוא קונטור קומה משתנה: בפרויקט אין קומות טיפוסיות, וכך נוצרת חזית דינמית המייצרת אשליית תנועה. בכל קומה "נודדות" ארבע פינות המבנה ב-13 ס"מ ביחס לקומה שמתחתיהן; שתי פינות מנוגדות נכנסות פנימה מקו המתאר, בעוד שתי הפינות האחרות יוצאות החוצה. למרות השינוי המתמשך, גבולות המסה הכלליים נשמרים, ושטח כל קומה נותר אחיד, כ-1,800 מ"ר.
האלמנט השני הוא שימוש בעמודים נטויים בקו החזית. Beyond נמנה עם הפרויקטים החלוציים בישראל העושים שימוש בתכנון מסוג זה. בכל קומה מתוכננים 20 עמודים, אך רק ארבעה מהם המשכיים וממוקמים מול חלקי החזית שאינם משתנים. יתר העמודים מלווים את השתנות החזית ולכן מתוכננים כעמודים נטויים. לדברי גת הורוביץ, חלוקת העומסים על עמודים אלה ייחודית, ומחייבת חישובים מורכבים לצד שיטות ביצוע מדויקות לסימון נקודת צמיחת העמוד והמפגש שלו עם התקרה.
האלמנט השלישי הוא מעטפת DSF - Close Cavity. כחלק מתפיסת האחריות הסביבתית של תדהר ומעקרונות הקיימות והבנייה הירוקה שמיושמים בפרויקטים של הקבוצה, תוכננו חזיתות המגדל כמעטפת כפולה הכוללת מרווח אוויר פנימי בין שתי שכבות זכוכית. המעטפת משפרת את הבידוד האקוסטי ומפחיתה רעשי חוץ, ובמקביל מספקת בידוד תרמי מתקדם המקטין את עומסי מיזוג האוויר ומייעל את פעילות המערכות האלקטרומכניות בבניין. בנוסף, הזיגוג מאופיין במקדם מעבר חום נמוך, משולבת בו מערכת הצללה מבוקרת בכל יחידה, והוא מאפשר ניצול מיטבי של תאורה טבעית - גם בחללים משרדיים הממוקמים בעומק הקומה. "תדהר נחשבת לפורצת דרך בתחום הקיימות, פועלת באופן תמידי לשיפור הביצועים הסביבתיים שלה ושואפת לא רק לעמוד בתקנים הקיימים אלא לעשות מעל ומעבר לנדרש בהם", מציינת גת הורוביץ. לכן, כבר בתחילת התכנון של פרויקט Beyond אימצה הקבוצה את התקנים הקפדניים והמחמירים ביותר - הפרויקט מתוכנן לפי תקן Leed לבנייה ירוקה ויקבל הסמכה לתקן Leed Platinum.
"הפרויקט עושה שימוש בתשתיות בעלות יכולת למידה ומדידה, המאפשרת ניטור, איתור תקלות ושימוש יעיל ואופטימלי במערכות המבנה. בחומרי הגמר משולבים חומרי גלם ממוחזרים, טבעיים ובריאים, וצבעים אקולוגיים מחומרים טבעיים בלבד, המשפרים את איכות האוויר. תדהר שמה לה למטרה להגיע לאיכות אוויר הגבוהה ב-30% מהנדרש על פי התקן", מדגישה גת הורוביץ. הגישה הזו באה לידי ביטוי גם בטיפול בפינוי פסולת - אתגר משמעותי במגדלים כה גדולים וגבוהים. לדברי גת הורוביץ, כדי להתמודד עמו תשולב במגדלים מערכת פינוי אשפה שתנתב את הפסולת לעשרה חדרי מיון ומחזור, בשאיפה להגיע לכ-50% מחזור. לצד זאת, הפרויקט צפוי לתרום לשיפור איכות הסביבה באמצעות גג ירוק ופארק עילי רחב ידיים, שיתחבר למרכז ספורט, אזורי הסעדה, כרי דשא ומרחבי שהייה מוצלים.
בעידן שבו סביבת העבודה וחוויית העובדים הפכו לחלק בלתי נפרד מהצלחתם של ארגונים, Beyond מבקש להציע מודל עדכני לסביבת תעסוקה: כזה שמחבר בין תכנון אדריכלי מתקדם, קיימות, נגישות, קהילה ואיכות חיים יומיומית.
בשיתוף תדהר
