החלום הישראלי על דירה משלנו מתחיל בדרך כלל בהתרגשות גדולה, אלא שרכישת בית אינה מסתיימת בבחירת הנכס ובסיכום המחיר. לפני החתימה, צריך להבין מה באמת כתוב במסמכים, מה מצב הזכויות, איך העסקה תמומן ומה עלול להשתנות לאורך הדרך.
"ברכישת דירה אין מקום לקיצורי דרך", מדגיש עו"ד שלומי אבוחצירא ממשרד אלי חדד, משרד עורכי דין ונוטריון שפועל כ-30 שנה ומתמחה בליווי עסקאות נדל"ן, יזמים, קבלנים, רוכשים פרטיים ותושבי חוץ. עו"ד אבוחצירא הוא המנהל המקצועי של המשרד ובעל ניסיון של 22 שנים בתחום.
לדבריו, הבעיה המרכזית אינה רק חוסר ידע, אלא גם הנטייה של רוכשים "להתאהב" בנכס לפני שהם מבינים מה באמת עומד מאחוריו. "אנשים רואים דירה, מתחברים אליה רגשית ואז מעוניינים להתקדם כמה שיותר מהר. בדיוק בשלב הזה חשוב לעצור ולבדוק לעומק", הוא מדגיש.
מחיר נמוך שהסתיר בעיה גדולה
כדי להמחיש את חשיבות הבדיקות המקדימות, עו"ד אבוחצירא משתף בסיפור על בני זוג שהגיעו אליו באחרונה לאחר שהתעניינו ברכישת בית פרטי מיד שנייה במחיר שנראה להם כמו מציאה. המוכר, לדבריו, לחץ לחתום במהירות והם כבר היו קרובים לסגירת העסקה. "הודעתי להם שאין בכוונתי לאשר חתימה בחיפזון לפני בדיקה קפדנית", הוא מספר.
בבדיקות שנערכו התברר כי הרישום של הבית בלשכת רישום המקרקעין לא הוסדר כראוי. בנוסף, שמאי שהופעל מטעם המשרד איתר חריגות בנייה משמעותיות, בהן מרתף שנבנה ללא היתר, בניגוד להצהרות שנמסרו בעל פה על ידי המוכר. "לאחר כל הבירורים החליטו בני הזוג לבטל את העסקה, ובכך נמנעו ממפולת של נזקים ומפח נפש", אמר.
המקרה הזה מדגים את אחת הטעויות הנפוצות בעסקאות נדל"ן: הסתמכות על תחושות, הבטחות בעל פה או מצג חלקי של המוכר. בפועל, הבדיקות החשובות מתבצעות בכמה שכבות. בשכבה המשפטית יש לוודא את זהות בעלי הזכויות, סוג הזכויות בנכס, קיומם של עיקולים, שעבודים, הערות אזהרה, צווי הריסה או מגבלות אחרות. בשכבה התכנונית יש לבדוק את תיק הבית המשותף, היתרי הבנייה, הצמדות לדירה כמו חניה או מחסן וכן התאמה בין מצב הנכס בפועל לבין הרישום. בשכבה הפיננסית יש לוודא מראש שהרוכש אכן מסוגל לממן את העסקה לפני החתימה.
"לא פעם רוכשים מניחים שהבנק יסכים לתת את המשכנתה שהם צריכים ורק אחרי החתימה מגלים שזה לא המצב", מסביר עו"ד אבוחצירא. "משם הדרך קצרה לחוסר יכולת להשלים את העסקה, להפרת חוזה ולנזקים כבדים". הדברים מקבלים משנה תוקף בתקופה שבה סביבת הריבית עדיין משפיעה על שוק הדיור והמשכנתאות.
המלכודת מאחורי "20/80"
אחד הנושאים שמעסיקים כיום רוכשים רבים הוא מודל התשלומים שמציעים קבלנים ובראשם עסקאות בסגנון "20/80": משלמים 20% במועד החתימה ואת היתרה רק במסירה. באמצעות תכנון נכון, מדובר בהחלט במודל נוח. אולם בהיעדר תכנון שכזה, מדגיש עו"ד אבוחצירא, הוא עלול להפוך למלכודת אם לא בודקים מראש את כל התרחישים.
לדוגמה, רוכש שקונה דירה ב-3 מיליון שקל משלם 600 אלף בחתימה, ומניח שבעוד שלוש שנים ייקח משכנתה של 2.4 מיליון. אלא שבמועד המסירה הריבית עלולה להיות גבוהה יותר, ההחזר החודשי עשוי לזנק, מצבו הכלכלי של הרוכש עלול להשתנות, והשמאי מטעם הבנק עשוי להעריך את הדירה בשווי נמוך ממחיר החוזה. אם הדירה תוערך למשל ב-2.7 מיליון שקל, הבנק יחשב את שיעור המימון לפי ההערכה הנמוכה יותר, והרוכש יידרש להשלים הון עצמי נוסף, לעתים בסכומים של מאות אלפים. אם לא יצליח לעשות זאת, הוא עלול להיקלע להפרה יסודית של החוזה מול הקבלן. גם כאן, תכנון נכון והיוועצות מוקדמת בעורך דין המתמחה בתחום יכולים להיות ההבדל בין הצלחה לכישלון.
לצד זאת, חשוב לזכור שהמחיר הרשמי של הדירה אינו הסכום היחיד שצריך להיערך אליו. מס רכישה, שכר טרחת עורכי דין, דמי תיווך, הוצאות רישום, שמאות, ייעוץ משכנתאות, הצמדות למדד בדירות קבלן ועלויות מעבר או שיפוץ עלולים לשנות משמעותית את התמונה. "הרבה רוכשים יודעים כמה עולה הדירה, אבל לא תמיד מבינים כמה תעלה להם העסקה כולה", מחדד עו"ד אבוחצירא.
זיכרון דברים: יותר משלב מקדים
טעות נוספת שחוזרת על עצמה בעסקאות נדל"ן היא חתימה על זיכרון דברים לפני בדיקה משפטית. רבים מתייחסים למסמך כאל שלב מקדים ולא מחייב, אך בפועל הוא יכול להיחשב כהסכם מחייב לכל דבר ואף ליצור חובת דיווח לרשויות המס. "חתימה כזאת, עוד לפני שנבדקו מצב הזכויות, המימון, השמאות וההיבטים התכנוניים, היא מסוכנת מאוד", מזהיר עו"ד אבוחצירא. לדבריו, גם משפטים כמו "יש עוד קונים בתור" או "תחתמו עכשיו או שתפספסו" צריכים להדליק נורה אדומה אצל הרוכשים. לחץ הוא לא סיבה לוותר על בדיקה, אלא בדיוק הסיבה לבצע אותה.
תחום נוסף שבו מתמחה המשרד הוא ליווי תושבי חוץ ברכישת נדל"ן בישראל. כאן מורכבות העסקה גדלה עוד יותר ודורשת ניהול משא ומתן מרחוק, ייפויי כוח קונסולריים, מסמכים המאושרים באפוסטיל, העברת כספים מחו"ל, בדיקות לפי חוקי איסור הלבנת הון, משכנתאות לתושבי חוץ והיבטי מיסוי שאינם זהים לאלו של תושבי ישראל. "תושב חוץ לא נהנה בהכרח מאותן הטבות מס, וגם העברת הכסף לישראל דורשת היערכות מוקדמת והוכחת מקורות", מסביר עו"ד אבוחצירא.
לאחר יותר משני עשורים בתחום הוא מבקש להדגיש כי עסקת נדל"ן מוצלחת אינה נמדדת רק במחיר, במיקום או בתחושה האישית, אלא בעיקר במה שלא רואים במבט ראשון: הרישום, ההיתרים, המימון, תנאי החוזה והסיכונים שמסתתרים בין הסעיפים. "בדיקה מקצועית לפני חתימה לא נועדה לסבך את העסקה, אלא לוודא שאם נכנסים אליה, עושים את זה בעיניים פקוחות".
עו"ד אלי חדד
כתובת: הגדוד העברי 5, אשדוד
טלפון: 08-8679910
למעבר לאתר >>
בשיתוף עו"ד שלומי אבוחצירא
