בשנים האחרונות שוק הלוגיסטיקה שואב עניין רב מצד גופים עסקיים בכלל וחברות הנדל"ן בפרט. בתחילת שנות האלפיים היו אלה הקניונים שכיכבו בענף הנדל"ן המסחרי. בהמשך תשומת הלב הופנתה אל מרכזי הקניות השכונתיים. ב-2010 ובמשך עשור הפכו המשרדים, בפרט בתעשיית ההייטק – לכוכבים התורניים. כיום עומד במרכז התחום הלוגיסטי, שמושך את מרב תשומת הלב. המגמה שהחלה ב-2020 נמשכת עד היום וביתר שאת, כאשר חברות נדל"ן רבות מגלות עניין רב בעולם המרלו"גים ומבקשות להשתלב בו.
צמיחתו של הענף נעוצה בתהליך כלל עולמי, שנולד בעקבות ההבנה בעולם המערבי לפיה בהיעדר יכולת להתמודד ולתת מענה לעלויות הייצור הזולות במזרח – מוטב להתמקד ביבוא. התוצאה: יבוא המוצרים מהמזרח מחייב בנייה של שרשרות אספקה ודרישה לתשתיות לאחסון והפצה.
התהליך לא דילג על ישראל. גם כאן חלחלה ההבנה שקיים קושי אמיתי ומשמעותי להתחרות בתעשייה במזרח - אולי באיכות אך בוודאי לא במחיר - לכן אט אט גם אנו הופכים להיות מרלו"ג אחד גדול.
אל התהליך המתחזק נוספו השינויים בהרגלי הצריכה. עולם ה-E-COMMERCE אינו מפסיק להתרחב, כאשר מכף היד ניתן להגיע לאינספור חנויות, מוצרים ומותגים, שמגיעים עד פתח הבית. הקניות המקוונות נגישות, מתבצעות מכל מקום ודורשות גם הן מענה לוגיסטי.
בין המגרשים לכביש 6
בתחום המרלו"גים האתגר בישראל הוא מורכב יותר. ניתן למעשה להגדיר את הארץ
כ-CITY STATE – הגדרה ששאולה מארצות הברית, מדינה שנהנית משלושה כבישי אורך וכבישי רוחב במרכזה. לנוכח האתגר, כאן בישראל חברות ההפצה הגדולות פעמים רבות מסתפקות מטעמי יעילות במרלו"ג אחד גדול שממוקם בסמוך לגישה לכביש 6 – כדי לעמוד בדרישות ולספק את המוצרים לכל חלקי הארץ. אולם כאן אנו מגלים כי בקרקעות שבבעלותה המדינה אינה מאפשרת ליזמים או למשתמשי הקצה (חברות ההפצה) לפעול במגרשים גדולים ולרכז מספר פעילויות במתחם אחד בשל מחסור בקרקעות גדולות.
בעניין זה חשוב להדגיש שעלות הקרקע היא המרכיב המרכזי בשווי המרלו"ג. עלות הבנייה היא די זהה בחלקי הארץ השונים, אבל עלות הקרקע היא מרכיב משתנה והמשמעותי ביותר בקביעת דמי השכירות. כיום נדיר עד בלתי אפשרי לאתר קרקע גדולה, המשתרעת על יותר מ-10-15 דונם. במקרה של קרקע הגדולה יותר מ-20 דונם, ערכה גבוה בשיעור של 20% לפחות ביחס למחיר שוק של קרקע דומה, קטנה יותר.
המיקום של המרלו"ג חשוב מאוד, על רקע העובדה שמשאיות ההפצה שואפות ויכולות לבצע שני סבבי הפצה ביום, כך שהניצול יהיה יעיל וטוב יותר. אלא שרמ"י (רשות מקרקעי ישראל) איננה מפרסמת מכרזים לקרקעות גדולות ללוגיסטיקה, ובשנים האחרונות אף הוסיפה מגבלה שלא ניתן לזכות ביותר ממגרש אחד בכל מכרז - גם כאשר מדובר במגרשים קטנים. בכך הפכו המגרשים הגדולים לנדירים - שערכם רק עולה.
מי משלם את המחיר?
ההחלטה של מנהל התכנון, המונעת שימוש לוגיסטי בקרקעות לתעשייה ומחייבת תב"ע נפרדת, מקשה גם היא על איתור שטחים פנויים. אך לא מעט גורמים, בהם ראשי הערים, סבורים כי ייעוד לתעשייה נותן פתרון תעסוקתי לתושבי האזור מול לוגיסטיקה ואחסנה שלדעתם איננה דורשת כוח אדם. ההנחה הזאת היתה אולי נכונה עד לפני 20 שנה. כיום מרבית מפעלי תעשייה המוקמים בארץ (אם הם מוקמים) מופעלים על ידי טכנולוגיות חדשניות ורובוטים ואינם מתבססים על "צווארון כחול". יתרה מכך, מרלו"ג עשוי לספק יותר מקורות תעסוקה ביחס למפעל תעשייתי.
אם ניקח לדוגמה מפעל תעשייה חדש, בשטח של כ-10,000 מ"ר, הוא יעסיק במשמרת אחת בין 8-12 עובדים, מרביתם טכנאים בחדר בקרה, ועוד כמה אנשי אחזקה שמסתובבים בין הרובוטים. לעומת זאת, אם ניקח מרכז לוגיסטי בגודל זהה, הוא עשוי לתת מקורות תעסוקה לכ-60-80 עובדים, שמרביתם מלגזנים ומלקטים, ששכרם - כולל מנגנון בונוסים - יכול להגיע לכ-12-16 אלף שקל בחודש.
מדינת ישראל משחררת קרקעות בהיקפי ענק למשרדים ולתעשייה עתירת ידע, כאשר היזמים שזוכים בקרקעות אלה חוששים לבנות בשל הביקוש הנמוך, אך הרגולטור נמנע מלשחרר קרקעות לאחסנה. הרשויות המקומיות, מצדן, מעדיפות ליהנות מדמי הארנונה שמגיעים מהמשרדים ומתעשיות עתירות ידע. זאת על אף הדרישה והביקוש הגובר למרכזים לוגיסטיים.
הראייה חייבת להיות מרחבית ולכלול אזור שלם - ולא להיות נתונה להעדפותיהם של הרשויות המקומיות שרוצות הייטק וסבורות שאם יאשרו תב"ע לתעשייה עתירת ידע ומשרדים - החברות כבר יבואו. התהליך פועל הפוך: ראשית, צריך שיהיו תושבים באזור שעובדים בתעשיית ההייטק, ולאחר שהחברות מזהות זאת - הן מקימות שם מרכזים.
מצוקת הקרקעות למרכזים לוגיסטיים מובילה לזינוק בדמי השכירות, שהמריאו למחירים של 55-60 שקל למ"ר, בדיוק כמו שימושים מסחריים באזורים מסוימים. דמי השכירות הגבוהים משפיעים בהכרח על יוקר המחיה בישראל, וכך הצרכנים סופגים את עלויות האחסנה.
אם לא די במצוקת הקרקעות, גם סביבת הריבית הגבוהה הקפיצה את המחירים, כשבאזור המרכז הגיעו לכ-5-7 מיליון שקל לדונם, ולפני כשנה שולמו עבור קרקע במרכז הארץ גם 10 מיליון שקל לדונם.
מעל פני מחיר הקרקע
הפתרון המתבקש: בנייה לגובה, שמשפיעה גם על היעילות. נשמת אפו של ענף הלוגיסטיקה היא היעילות שמשפיעה בהכרח על היקף הרווחים. יותר יעילות – יותר רווחים. הודות להתפתחות הטכנולוגית המואצת, השתנו גם המרלו"גים. אם בתחילת שנות ה-90 הסתפקו בישראל במרכזי אחסנה בגובה של עד 7-8 מטרים, כיום הכלים המתקדמים מאפשרים אחסנה אוטומטית, והמחסנים הרובוטיים יכולים להתנשא לגובה של כ-40 מטר.
מחסנים אלו זקוקים גם לשטחי ליקוט ותפעול, כשהודות לטכנולוגיה ולציוד המתקדם שבהם נעשה כיום שימוש מתאפשר אחסון בגובה של 12-16 מטר ותפעול יעיל, שבהכרח משפיעים על שורת הרווח.
האתגרים הפכו את הבנייה הלוגיסטית על קומה אחת לבלתי אפשרית ואילצו גם את משתמשי הקצה לבנות שתיים-שלוש קומות, ולשלב יכולות טכנולוגיות שמאפשרות להעלות גם משאיות לקומות העליונות. הבנייה לגובה היא הכרחית - ניצול הקרקע הלוגיסטית במספר קומות הוא מחויב המציאות, מול עלויות הקרקע הגבוהות.
העולם של בנייה חד-קומתית בלוגיסטיקה אינו רלוונטי יותר במרכז הארץ, אלא רק באזורים המרוחקים מהמרכז, במחירי קרקע שלא עולים על יותר מ-2 מיליון שקל לדונם.
האתגרים בתחום הקרקעות הובילו לכך שקשה מאוד לקבל היום חצר תפעולית מול מחסן אחסנה במחיר נוח, ומרבית היזמים נאלצים לבקש שכירות גם עבור החצר התפעולית, שכיום מרביתה בנויה מבטון ונמצאת בקומות העליונות.
ממתינים להצפה בביקוש
לאחר ה-7 באוקטובר אנו עדים לירידה קלה בביקוש, אף על פי שגופים רבים הפעילים בענף הניחו שהתארכות שרשרת האספקה בעקבות האיום החות'י בים האדום תיצור ביקושים גדולים יותר.
אי הוודאות הביטחונית והכלכלית מעכבת חתימה על עסקאות של נכסים המוכנים לאכלוס מיידי, שכן רבים אינם מוכנים להסתכן בהתחייבויות לטווח ארוך גם אם מדובר בלוגיסטיקה. אולם יש להניח כי עם סיום המלחמה אנו צפויים לחוות "שמפניה": ביקושים כבושים שיתפרצו ויציפו את השוק. העדות הטובה ביותר לכך היא הפעילות המסחרית השוקקת בקניונים שכמובן תביא לביקוש גבוה יותר לפתרונות לוגיסטיים, זאת בנוסף לעולם ה-E-COMMERCE שממשיך לצמוח.
הצורך והדרישה למרלו"גים – שעוד יגדלו, מאפילים על הקושי באיתור קרקעות. קושי שהוביל לכך שגם בפריפריה ובאזורים המרוחקים נהנים מהענף הפורח. כיום הנגישות התחבורתית שמרחיבה את יכולות השינוע, יחד עם השימוש בטכנולוגיה מתקדמת, מאפשרים גם לחברות קטנות ובינוניות ליהנות משטחי אחסון מותאמים לצורכיהן.
הכותב הוא הבעלים של "יאיר לוי - אסטרטגיה בנדל"ן" - ניהול עסקאות נדל"ן עסקי ותיווך נכסים עסקיים ומניבים
