בעשור האחרון הפך עירוב השימושים מאופציה תכנונית למרכיב בסיסי כמעט בכל פרויקט מגורים חדש בישראל. אם בעבר פרויקטים למגורים תוכננו כמתחמים סגורים ומנותקים יחסית מהמרחב העירוני, כיום יותר ויותר יזמים, רשויות ומתכננים מבינים שהעתיד נמצא בחיבור בין מגורים, מסחר, תעסוקה, קולינריה ופנאי - בתוך מערכת אחת שפועלת בהרמוניה.
אלא שעירוב שימושים אמיתי אינו מסתכם בהוספת קומת מסחר מתחת למגדל מגורים. האתגר הגדול הוא לדעת לייצר מערכת מאוזנת שבה כל שימוש מחזק את האחר, מבלי לפגוע באיכות החיים של הדיירים או בתפקוד המסחרי של המתחם. פרויקטים שלא תוכננו נכון עלולים לייצר חיכוך בין האוכלוסיות השונות, בעוד שתכנון מדויק יודע להפוך את המתחם למרחב עירוני חי, פעיל ונעים לאורך כל שעות היום.
מהתחבורה הציבורית אל תוך המתחם
אחת הדוגמאות הבולטות לתפיסה זו היא פרויקט DUO TLV של אפריקה ישראל מגורים, שהקמתו עתודה להיות מושלמת במהלך שנת 2027. לצד מגדלי המגורים מוקם מתחם מסחרי רחב היקף, אשר תוכנן לפעול כמרכז שכונתי פתוח עם חשיבה עירונית מתקדמת.
הפרויקט ממוקם בנקודת מפגש אסטרטגית של הקו הירוק והקו הסגול של הרכבת הקלה, כאשר היציאה מהתחנה התת-קרקעית של הקו הירוק מובילה ישירות אל תוך המתחם המסחרי - מודל שמזכיר מרכזים עירוניים מובילים בניו יורק ובבירות אירופאיות, שבהם התחבורה הציבורית, הרחוב והמסחר פועלים כחלק ממערכת אחת רציפה.
התכנון האדריכלי מאפשר זרימה טבעית מהרחוב אל תוך שטחי המסחר, ללא חציצות או ניתוק, כך שהחנויות והעסקים הופכים להמשך ישיר של המרחב העירוני. במקביל, הושם דגש רב על יצירת איזון נכון בין אזורי המגורים למסחר, בין היתר באמצעות אלמנטים אדריכליים שמייצרים הפרדה נכונה בין השימושים, לצד תמהיל מסחרי מוקפד שנבחר בקפידה.
התמהיל בתוך המרכז המסחרי מגוון ומאוד ייחודי בדגש על מענה לדיירי מגדלי היוקרה הצמודים והסמוכים לצד עסקים שמשרתים את התושבים מסביב: סופרמרקט, מעדנייה, ירקנייה ובתי קפה - לצד מסעדות, ברים, בילוי ופנאי. המטרה היא לייצר מתחם שפועל לאורך כל שעות היום: בבוקר בתי קפה ועסקים שכונתיים, בצהריים מסעדות עבור העובדים באזור, ובערב מוקדי בילוי, קולינריה ופנאי.
קולינריה כחלק מחוויית המגורים
במקביל, אחת המגמות הבולטות כיום בתחום הנדל"ן המניב היא כניסת הקולינריה האיכותית אל תוך מתחמים מסחריים. אם בעבר שפים ומסעדני יוקרה נמנעו מלפעול בתוך מרכזים מסחריים, כיום המגמה מתהפכת. יותר ויותר מסעדות שף בוחרות להשתלב במתחמים עירוניים חדשים מתוך הבנה שמדובר במודל שמייצר יתרון לכל הצדדים - גם למתחם וגם למסעדה עצמה.
DUO TLV הוא הבית הטבעי לתופעה זו ובחברה מספרים על עניין רב של שפים ומסעדנים מובילים, המבקשים לפתוח מקום במתחם מתוך תפיסה שלפיה קולינריה איכותית היא חלק בלתי נפרד מחוויית המגורים והעירוניות החדשה. חלק מהמסעדות תוכננו עם גישה ישירה מהחניון באמצעות מעליות, אחרות כוללות מרפסות וחללים פתוחים, והמטרה היא לייצר חוויית בילוי עירונית ברמה גבוהה כחלק מהשגרה היומיומית של תושבי האזור.
גם ברמה האדריכלית, הפרויקט מבטא את השינוי שעובר תחום הנדל"ן המניב. לדברי יוסי בן אליעזר, סמנכ"ל ההנדסה באפריקה ישראל מגורים, המבנה כולל חזית ייחודית המשלבת זכוכית מכופפת ברדיוסים שונים וטכנולוגיות תכנון וביצוע מתקדמות, ליצירת מעטפת אחידה וחדשנית. לדבריו, החיבור הישיר בין המתחם לתחנת הרכבת הקלה מבטא את האופן שבו פרויקטים עירוניים חדשים נדרשים כיום לשלב מגורים, תחבורה, מסחר ואדריכלות כחלק מחוויית משתמש אחת כוללת.
בסופו של דבר, עירוב שימושים מוצלח אינו רק עניין של תכנון, אלא של יצירת חיים עירוניים מלאים שמצליחים לחבר בין מגורים, נגישות, קהילה, מסחר ופנאי בתוך מרחב אחד שפועל בצורה טבעית ונכונה.
"בערים המובילות בעולם אנחנו רואים מעבר ממרכזי קניות למרכזי חיים. מתחמים כמו Hudson Yards בניו יורק ו-King's Cross בלונדון הצליחו משום שהם יצרו אקו סיסטם עירוני שלם, המחבר בין מגורים, תעסוקה, מסחר, קולינריה ותחבורה. DUO TLV מביא ללב תל אביב את אותה תפיסה עירונית מתקדמת, המותאמת לעיר ולשוק הישראלי", מסכמת רונית אשד לוי, מנכ''לית אפריקה ישראל מגורים.
בשיתוף אפריקה ישראל מגורים
