בעשור האחרון הפכה אתונה מאחת מבירות אירופה שנפגעו בצורה הקשה ביותר ממשבר החוב, ליעד שמושך אליו משקיעי נדל"ן מרחבי העולם. לפי נתוני הבנק המרכזי של יוון, מדד מחירי הדירות בעיר זינק בכ-99% בין 2016 ל-2025 – כלומר, המחירים כמעט הכפילו את עצמם בתוך עשור. התוצאה היא ששכונות שלמות בעיר עברו מתיחת פנים, והבירה ההיסטורית, שנראתה בעשור הקודם כבבואה של המשבר, הפכה להיות זו שדווקא מייצגת את הפריחה הנדל"נית המחודשת. "אנחנו מחפשים משהו שימשיך להביא ביקוש גם בעוד חמש ועשר שנים", מספר אלעזר קייקוב, שותף ומייסד ביתא נדל"ן, חברת יזמות והשקעות המתמקדת בשוק הנדל"ן באתונה.
קייקוב ושותפיו, הראל רבינס ויודיק מדר, שלושתם יוצאי יחידות מובחרות, ייסדו את ביתא כהשקעה פרטית בנדל"ן. השלושה החלו את דרכם כשחיפשו נכס להשקעה, וגילו שבארץ האפשרויות די מוגבלות. "עשינו מחקר והגענו לאתונה ב-2018. אמרו לנו לא להשקיע ביוון, אבל ראינו מדינה שעברה משבר קשה והתחילה להתאושש".
ההשקעות הראשונות הובילו במהירות גם לאחרות. "באיזשהו שלב הבנו שיש כאן ביזנס. אנשים רוצים להשקיע מעבר לים, אבל חלק גדול מהם לא יעשה את הצעד בלי מישהו שנמצא בקרקע, מטפל, דואג ומלווה את כל התהליך", הם נזכרים.
התמחות בשוק האתונאי
בתחילת דרכה קיבלה על עצמה החברה מספר עקרונות אסטרטגיים המלווים אותה, ובהם המיקוד באתונה בלבד. "שוק הנדל"ן מעבר לים מלא באסכולות. אפשר לעשות היום עסקה בזנזיבר, מחר בוויסקונסין ובעוד שנה בלונדון. אנחנו החלטנו להיות במקום אחד וללמוד אותו", קייקוב מסביר.
ההיכרות העמוקה עם העיר היא, לדבריו, אחד היתרונות המרכזיים של התמחות בשוק יחיד. החברה בוחנת מדי חודש עשרות רבות של נכסים שמגיעים ממקורות שונים: בנקים, מתווכים, בעלי נכסים ועסקאות קומבינציה. עם זאת, הוא מציין, לא כל בניין במחיר מציאה הופך לעסקה.
"הפרמטר הראשון הוא עוגנים. המשקיע לא קונה את הדירה בשביל לגור בה בעצמו, אלא עבור דייר מקומי, לכן חשוב להבין מי קהל היעד ומה הוא מחפש, ולהיות מדויקים מאוד בלוקיישן שבוחרים ובמאפייני הנכס – להתאים את הדירה לדייר, ולא להיפך", מסביר קייקוב.
אחד העוגנים החשובים מבחינתו הוא המטרו. "אתונה היא עיר צפופה, וחלק גדול מהצעירים נשען על התחבורה הציבורית. אם אני עובד עם דירות קומפקטיות שפונות לצעירים, גישה לתחבורה ציבורית היא קריטית", הוא מדגיש. "לכך מצטרפים מוקדי עניין כאוניברסיטאות, מוקדי תעסוקה, אזורים תיירותיים ותוכניות פיתוח עתידיות".
בית אחד - ממימון ועד ניהול
תהליך מיקוד נוסף שמאפיין את ביתא הוא הצורך לחלוש על השרשרת כולה. החברה אינה משווקת פרויקטים של יזמים חיצוניים, אלא פועלת בעצמה כיזם ומחזיקה בחלק מהותי משרשרת הפעילות, החל באיתור ורכישת הנכס, דרך התכנון, השיפוץ והביצוע וכלה בהשכרה ובניהול השוטף. "יש לנו צוותים מלאים בתוך המשרד – אדריכלים, מנהלי פרויקטים וצוותי ביצוע. חלק גדול מהמערכת אצלנו In-House. זה מאפשר לנו לשלוט בעלויות, בלוחות הזמנים ובמוצר הסופי".
בסוף התהליך המשקיע מקבל, לדבריו, דירה משופצת ומרוהטת שניתן להכניס אליה דייר במהירות. "הדיירים מאוד אוהבים את הקונספט של דירה מוכנה ומרוהטת. זה גם מקל על ההשכרה וגם מאפשר למקסם את שכר הדירה", מסבירים בחברה.
כמו כן בחברה מדגישים את הכוונה להשאיר את ההשקעה פסיבית ככל האפשר. חברת הניהול מטפלת באיתור הדייר, בחוזה, בגבייה ובדוחות המס, כשהמשקיע מקבל דוחות תקופתיים. "אנחנו מטפלים למשקיע ביוון בכלל הדברים, דואגים לו מקצה לקצה".
פתיחת שוק המשכנתאות מחדש
בחברה מסבירים כי מאז המשבר הכלכלי שפקד את יוון ב-2008 כמעט ולא היה קיים מימון בנקאי זמין לרכישת נדל"ן במדינה – מציאות שנמשכה כמעט 15 שנה, ובמהלכה רוב הרכישות בוצעו באמצעות הון עצמי. אולם מסתמן כי מערכת הבנקאות היוונית, שהתאוששה בזהירות ובאיטיות, נמצאת כיום לקראת שינוי. בביתא נדל"ן מעריכים כי כבר ב-2027 צפויה המערכת לפתוח את שוק המשכנתאות למשקיעים באופן משמעותי.
"זו בדיוק הנקודה המעניינת", אומר קייקוב. "להערכתנו, ברגע שזה יקרה, ייכנס לשוק ביקוש שלא היה שם קודם. ביקוש כזה, בסופו של דבר, עשוי להיות מתורגם למחירים גבוהים יותר". בזכות ההיכרות עם המערכת הבנקאית המקומית, בביתא היום כבר מסייעים ללקוחות לקדם פתרונות מימון. "זה תהליך שדורש היכרות עם המערכת ועם האנשים שפועלים בה, אבל אנחנו כבר רואים שאפשר לייצר למשקיעים מסלול שלא היה זמין להם בעבר.
"בסוף נדל"ן הוא שוק שעובד עם מינוף. כשהמימון יהפוך לנגיש ויעיל יותר, זה יכול לפתוח עוד שכבה של ביקושים. ברגע שמערכת הבנקאות תדע לתת להם, למשל, מימון מחדש על נכס קיים, זה יכול לשחרר הון לרכישה של נכס נוסף", הוא אומר. כך או כך, מבחינת ביתא נדל"ן, ההתבגרות של שוק המימון היא לא תנאי מקדים לשלב הבא, היא ההזדמנות שביתא כבר בונה סביבה.
אין האמור לעיל מהווה משום ייעוץ השקעות, המלצה או חוות דעת באשר לכדאיות השקעה ואין בו משום תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים ובצרכיו האישיים של כל אדם.
ביתא נדל"ן
טלפון: 8408*
למעבר לאתר >>
בשיתוף ביתא נדל"ן
