כשמשקיע ישראלי בוחן הזדמנויות בפורטוגל, דירה חדשה "על הנייר" עשויה להיראות אטרקטיבית יותר מנכס קיים, אלא שהפער במחיר אינו מתגלגל בהכרח לשכר הדירה. נפתלי סימחוב, מנכ"ל ושותף באינווסט פורטוגל, משווה לדוגמה בין שלוש דירות של חדר שינה וסלון באותו האזור: דירת יד שנייה משופצת בכ-220 אלף יורו, דירה חדשה שהושלמה בכ-280 אלף ודירה על הנייר בכ-320 אלף. אולם הפער בשכר הדירה הצפוי בין השלוש קטן בהרבה.
הדוגמה הזאת ממחישה את תפיסת החברה שלפיה אין נכס שתמיד יהיה "נכון" בפני עצמו. כדי להבין אם הנכס מתאים או לא, חשוב לבחון למי הוא מיועד, מי צפוי לשכור אותו, באיזה מחיר, כיצד תמומן הרכישה ומה יקרה אם התנאים ישתנו. "הדירה היא לא המוצר שאנחנו מציעים", אומר נפתלי. "המוצר הוא עסקה שמתאימה למשקיע, עם כל המעטפת שנדרשת כדי שהיא תעבוד".
אינווסט פורטוגל הוקמה לפני כשש שנים, לאחר שמייסדיה החלו לרכוש מכספם נכסים בפורטוגל, להשביח, להשכיר ולמכור אותם. עם הזמן פניות ממכרים הובילו להרחבת הפעילות. נפתלי הצטרף לפני כשלוש וחצי שנים וכיום הוא מנכ"ל ושותף. לדבריו, משקיעי החברה מחזיקים כיום בכמעט 600 נכסים פעילים, שרובם מושכרים לטווח ארוך. כיום פועלים בחברה כ-35 אנשי מקצוע בתחומי המשפט, הבנקאות והמימון, הנדל"ן, ההשכרות, ניהול הנכסים, התחזוקה והשיפוצים. המערך המקומי מאפשר לרכז תחת קורת גג אחת את שלבי העסקה.
לקנות נכס שהשוק המקומי צריך
נפתלי מבקש לייצר הבחנה בין חברה שמשווקת נכס מסוים לבין גורם שמייצג את הרוכש. בניגוד למתווכים בפורטוגל, שמקבלים עמלה מהמוכר, אינווסט פורטוגל מקבלת את שכרה מהמשקיע. "אנחנו מייצגים את המשקיע. לא יזם, פרויקט מסוים או מלאי שצריך למכור", הוא מדגיש. "מבחינתנו, התהליך מתחיל בלקוח, במטרות שלו וביכולת הפיננסית שלו, ורק לאחר מכן מחפשים את העסקה שמתאימה לו".
הגישה של אינווסט פורטוגל נשענת על נוסחה פשוטה: לקנות נכס ממקומי, להשכיר אותו למקומי בשאיפה שבעתיד יהיה אפשר למכור אותו למקומי. לכן לא די לבחור עיר או שכונה מבוקשת, אלא לבדוק מה האוכלוסייה המקומית צריכה. לדוגמה, במרכז פורטו זוגות צעירים עשויים להעדיף דירות קטנות, ואילו בערים סמוכות עשוי להיות ביקוש לדירות גדולות.
זו גם הסיבה שבחינת ההשקעה מתחילה עוד לפני חיפוש הדירה. "השלב הראשון בתהליך הוא קבלת אישור עקרוני למשכנתה מבנק מקומי, לאחר בדיקת המסמכים והיכולת הפיננסית של המשקיע", אומר נפתלי. והאישור הזה, הוא מבהיר, שונה מ"סימולציה" כללית שאינה מבטיחה שהבנק יאשר את העסקה.
במקרים מתאימים משקיע זר עשוי לקבל מימון של עד כ-75%, בהתאם לנתוניו, אבל המימון אינו מחושב אוטומטית לפי המחיר שסוכם עם המוכר. "אם השמאי מעריך את הנכס במחיר נמוך יותר, המימון יחושב לפי ההערכה שלו, והפער הזה צריך לגרום למשקיע לבדוק אם העסקה מתומחרת נכון. גם המיסוי הוא חלק מהחישוב. בפורטוגל שיעור המס על הכנסות מהשכרת מגורים עומד ככלל על 25%, אולם בהשכרה למגורי קבע ובחוזים ארוכי טווח הוא עשוי לרדת גם לכ-10%. מבחינת המשקיע, המשמעות היא שלא רק גובה שכר הדירה חשוב, אלא גם מבנה ההשכרה והמס שיישאר בפועל".
הסיכון שמסתתר מאחורי ההדמיה
רכישה על הנייר לעתים מתאימה להשכרה קצרת טווח או לפרופיל מסוים של משקיעים, אך הקושי עלול להופיע אם לא מבינים עד הסוף את המשמעויות שלה, מסבירים באינווסט פורטוגל. המשכנתה בפורטוגל מתקבלת במעמד שטר מכר, כלומר בקבלת המפתח, ולכן רוכש של נכס שיושלם בעוד שלוש שנים אינו יודע אילו שיעורי מימון, ריביות או מגבלות יחולו אז.
אם הכנסתו תיפגע והבנק יסרב להעמיד את המימון הצפוי, הוא עלול להידרש להון עצמי גדול יותר. לצד זאת נדרשת בדיקה משפטית של הקרקע, היתר הבנייה, הבעלות והרישום, היתרי בנייה, בנק מלווה ועוד.
מנגד, כשבוחנים נכס קיים ניתן לבדוק את הבניין, לקבל מימון בהווה ולהפיק הכנסה מיד. לכן אינווסט פורטוגל מחפשת עסקאות שבהן שכר הדירה יוכל בשאיפה לכסות את המשכנתה ואת ההוצאות השוטפות ולהשאיר יתרה לתיקונים ולמצבים בלתי צפויים. "כך, מעבר לעליית ערך אפשרית, הקטנת קרן המשכנתה מגדילה בהדרגה את חלקו של המשקיע בנכס".
העבודה מתחילה אחרי החתימה
השלמת עסקה היא רק ההתחלה של הדרך. כדי לסייע למשקיעים, החברה מפעילה צוות מקומי שמטפל לדבריהם במציאת שוכרים, תחזוקה, תקלות, תקשורת עם הדיירים, חשבוניות ודיווחים שנתיים.
חשיבות המעטפת הזאת מתגלה במיוחד באירועים בלתי צפויים. נפתלי מספר לדוגמה על דירה מושכרת שנפגעה במהלך עבודות בנייה במגרש הסמוך. במקרה הזה, הדיירים פונו ותשלומי השכירות הופסקו, אך הצוות המקומי ניהל את הטיפול מול הקבלן, וכעבור כמה חודשים הושגו תיקונים ופיצוי על התקופה שבה הנכס לא היה ראוי למגורים. "שם בדיוק נמצאת העבודה האמיתית שלנו", הוא מדגיש. "כשהקושי מגיע, צריך שיהיה מי שיודע לנהל אותו בשטח".
פורטוגל נמצאת כיום בתקופה של פיתוח מואץ עם עבודות תשתית ותחבורה לקראת מונדיאל 2030. גם הביקוש המקומי לשכירות ממשיך להיות גורם מרכזי בשוק, אבל נפתלי מדגיש כי לצד ההזדמנויות, אסור להסתמך על הסיפור הרחב בלבד. "עסקת נדל"ן היא אף פעם לא תהליך פשוט", הוא מסכם. "המטרה של הליווי שלנו היא לא להבטיח שלא יהיו קשיים, אלא לבנות עסקה שמתאימה למשקיע ולדעת להתמודד עם האתגרים כשהם מופיעים".
אין האמור לעיל מהווה משום ייעוץ השקעות, המלצה או חוות דעת באשר לכדאיות השקעה ואין בו משום תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים ובצרכיו האישיים של כל אדם.
למתחם הכתבות ב TheMarker Labels >>
בשיתוף אינווסט פורטוגל
