כשגידי פרחי מתבונן על שוק הנדל"ן בברלין הוא יכול לשרטט במדויק כיצד הפכה העיר שפעם הוגדרה כ"ענייה אך סקסית" למוקד משיכה עצום למשקיעים, ובהם ישראלים שנהרו אליה אחרי מחאת הקוטג' (2011) והמילקי (2014). תהליך ההתבגרות שעברה ברלין הוביל חברות ענק להתמקם בה והפך את הכלכלה שלה לבוגרת ומבוססת יותר, ואיתו גם שינוי מהותי בשוק הנדל"ן, שעבר מרווח מהיר להשקעה לטווח הבינוני והארוך.
"אני חושב שברלין צועדת בכיוון לונדון ופריז, אבל המחירים בה עדיין נמוכים משמעותית מהן. העיר הופכת ממגניבה, בועטת וקריאייטיבית למקום מבוסס ורציני יותר. לדעתי, זה תהליך ארוך טווח", אומר פרחי. "אנחנו מנהלים את הנכסים של המשקיעים, וחלקם הגיעו אלינו אחרי שחוו אכזבות ולא זכו לליווי צמוד. השוק והרגולציה משתנים, ולכן צריך גורם מקומי שמכיר אותם מקרוב, אבל גם חושב כמו משקיע ולא רק כמו מנהל נכסים".
הסיפור של ברלין בא לידי ביטוי גם באופי האוכלוסייה, שהעדיפה לשכור דירות ולא מיהרה לרכוש אותן. אל האזורים הפחות מבוקשים נכנסו משקיעים שזיהו הזדמנות, ובעיקר בין השנים 2009-2014 רכשו דירות במחירים נמוכים ונהנו מעליית ערך חדה. איתם הגיעה עליית המחירים. כיום תמצאו בברלין חברות הייטק, סטארט-אפים ותעשיות מתקדמות שהכניסו אליה כסף.
עליית מחירי הדיור הובילה לרגולציה שנועדה להגן על השוכרים, ובה תקרת שכר דירה שהונהגה ב-2020 ובוטלה ב-2021 בבית המשפט החוקתי. לדברי פרחי, המהלכים הללו פגעו בהיצע, והשוק השתנה: משקיעים זרים הפסיקו לראות בברלין את הטרנד החם, ויותר מקומיים החלו לקנות במקום לשכור.
שני עשורים ומאות דירות
הניתוח שמתאר פרחי לגבי ברלין הוא תולדה של שני עשורים שבהם הוא מתגורר בה. יש לו שלושה ילדים, והוא בעל תואר במדעי המחשב ובחישוביות עצבית. לפני כ-15 שנה עבר לעולם הנדל"ן והפך למנהל נכסים בחברת נדל"ן ישראלית גדולה. ב-2015 הקים יחד עם שותפו הגרמני, נילס אלרקאמפ, את TRUST-AGN Holding, המתמחה בייעוץ ובליווי משקיעים בנדל"ן, תיווך, ניהול ופיתוח נכסים. כיום מועסקים בחברה כ-15 עובדים, והיא מנהלת עבור משקיעים כ-500 דירות ובניינים בברלין ובברנדנבורג.
"כל השקעה דורשת אמון מצד המשקיע, והדרך לבנות אותו עוברת בשקיפות ובהסבר מלא של הקריטריונים, הפרטים והסיכונים, ולא בהבטחות לתוצאות", הוא מסביר.
הגישה הזו ניכרת גם באופן שבו הוא מלווה את לקוחותיו. פרחי אינו מאתר עבורם כל דירה בשוק, אלא מחזיק בקשר עם בעלי נכסים פרטיים, שחלקם מוכרים דרך החברה, ולדבריו הוא מציג זאת מראש. כאשר מגיעה דירה שמתאימה למשקיע, הוא בוחן אותה בהתאם לתקציב, למצבה ולצורך בשיפוץ. "אני מאוד מערב את הלקוח, כאילו זו דירה שלי, מייעץ ומכווין מה נכון לעשות", הוא אומר.
סבלנות במקום תשואה
המילה שחוזרת בדבריו היא סבלנות, שעשויה להשתלם בטווח הבינוני והארוך. כך, למשל, דירה מושכרת עשויה להיות זולה משמעותית מדירה שאינה מושכרת, ולכן עבור משקיע עם סבלנות יכולה להיווצר הזדמנות. הוא מציין כי קיימות דירות סטודיו מושכרות באזורים סבירים בעיר, שנמכרות במחירים שמתחילים בכ-100 אלף יורו. לצד מחיר הנכס יש להביא בחשבון הוצאות רכישה של כ-11.5%, כולל מס רכישה של 6%.
התהליך אינו מחייב את המשקיע להגיע לגרמניה, ובכל ענייניו מטפלת חברת TRUST-AGN Holding, החל מבדיקת אפשרויות מימון בבנק או דרך יועץ משכנתאות, בכפוף לנתונים הפיננסיים של המשקיע. החתימה אצל נוטריון גרמני נעשית בייפוי כוח מישראל.
פרחי מדגיש כי מי שמחפש בברלין תשואה מהירה לא ימצא אותה כיום. "לקנות בברלין זה לא בשביל התשואה", הוא אומר. "כיום מדובר באחוזים בודדים, וניתן לשפר אותם במקרים שבהם רוכשים דירה מושכרת ומשביחים אותה. לכך מצטרפים שער החליפין והיבטי מס".
הוא מגדיר את ההשקעה בברלין כהשקעה סולידית יותר ופחות ספקולטיבית. "הכלכלה הגרמנית ממוסדת", הוא אומר. "עם זאת, בנדל"ן יש סיכון, והרגולציה יכולה להשתנות. לכן לא מספיק לבחור יעד - צריך לבחור נכס, להבין את הסביבה ואת מי שיכול לנהל אותו בהתאם לחוקים. אנחנו לא מנסים למכור, אלא תומכים בבעלי נכסים שמבינים את החשיבות".
את ניצחון מפלגת השמאל די לינקה בבחירות בספטמבר, על רקע משבר הדיור, הוא רואה כ"כאבי גדילה" של עיר שהשתנתה במהירות מאז נפילת החומה: "יש רצון לשמור על הסטטוס קוו, התנגדות טבעית לשינוי וגם מודעות חברתית. זה חלק מההתבגרות של העיר".
לצד ברלין עצמה, פרחי מצביע גם על הסביבה המטרופולינית שלה. ערי הלוויין בברנדנבורג, הנמצאות במרחק של כחצי שעה ברכבת, מתפתחות לדבריו בקצב מהיר. מבחינתו, מדובר במטרופולין שנמצא בתנופה, כאשר ברלין הופכת לאחד המרכזים החשובים באירופה.
הישראלים מגיעים עם סיפור
ומה לגבי המשקיע הישראלי? לדברי פרחי, גם הוא השתנה. בעבר ישראלים הגיעו בעיקר כדי לאתר "מציאה". כיום מגיעים פחות, ומי שמגיע בא לרוב עם קשר אישי לעיר ואופק ארוך יותר. "חלקם רוצים לעבור לברלין, אחרים כבר עברו, יש מי שילדיהם מתגוררים בעיר והם רוצים להיות קרובים לנכדים, ויש מי שמחפשים בסיס באירופה, גם על רקע החשש מהמצב בישראל".
לדבריו, ברלין אינה טרנד חולף, אלא עיר וכלכלה שהתבגרו, ואפשר למצוא בה השקעה מתאימה – בתנאי שיודעים מה לקנות, איפה ובעיקר כיצד לנהל. לדבריו, זה נכון גם למי שכבר מחזיק בה דירה, בין אם רכש אותה דרכם ובין אם לא. "אנחנו מביאים לתהליך היכרות עמוקה עם המקום, הבנה של המציאות המשתנה וניהול שמבוסס על מערכת יחסים ארוכת טווח".
אין האמור לעיל מהווה משום ייעוץ השקעות, המלצה או חוות דעת באשר לכדאיות השקעה ואין בו משום תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים ובצרכיו האישיים של כל אדם.
בשיתוף TRUST-AGN Holding GmbH
