בישראל סכום של 300 אלף שקל יכול לשמש כהון עצמי התחלתי לדירה קטנה בפריפריה. אולם במרכז פטאיה שבתאילנד, סכום זהה כבר פותח את הדלת לדירת סטודיו במרחק של כ-500 מטר מהים, במגדל חדש עם בריכה על הגג, סאונה, ספא, אונסן, חדר כושר מתקדם וחללי עבודה משותפים. לא סתם עיר החוף מככבת ברשימת היעדים של משקיעים זרים המחפשים השקעה מניבה בחו"ל.
את השילוב הזה מציע Grand Solaire Noble - פרויקט ברחוב השלישי בדרום פטאיה, הצופה לעיר ולים. על הגג מתוכנן מתחם פנאי ובילוי בן ארבע קומות, עם בריכת שחייה פנורמית, מועדון חוף, מסעדות וברים. לצד אלה יכלול הפרויקט בריכה באורך אולימפי, מתחם ספא עם סאונה וחדרי אדים, חדר כושר ויוגה, קולנוע, חדר משחקים, מועדון ילדים וחללי עבודה משותפים. היצע המגורים יכלול דירות סטודיו, דירות עם 1-4 חדרי שינה וכן פנטהאוזים.
מעבר לחיי הלילה
"הפרויקטים שנבנים בפטאיה בשנים האלה הם ברמה שלא מביישת את דובאי, אם לא יותר מזה", אומר מוטי ערוסי, מנכ"ל ומייסד קאזה פטאיה. "וכמו הפרויקט הזה, יש לנו פרויקטים נוספים במיקומים מצוינים, חלקם קו ראשון לים".
ערוסי עוסק בנדל"ן כבר 25 שנים, שמונה מהן בפטאיה. כשהגיע לתאילנד הקדיש שנתיים ללימוד השפה, כולל קריאה וכתיבה, השלים קורסים בנדל"ן בבנגקוק והתחיל לעבוד מול קבלנים מקומיים. היום הוא כבר עומד בראש צוות של 13 עובדים.
בשנים האלה ראה ערוסי את פטאיה מתרחבת מעבר לחיי הלילה המזוהים איתה, עם גנים בוטניים ופארקי מים בינלאומיים. לצד התיירים, העיר מושכת נוודים דיגיטליים, משפחות עם ילדים, גמלאים שבחרו לבלות את שנות הפנסיה בעיר ואנשים שחיים ועובדים בה. האפשרות לשהות בתאילנד לזמן ממושך קיבלה חיזוק עם ויזת DTV, המיועדת בין היתר לעובדים מרחוק: תוקפה חמש שנים והיא מאפשרת שהייה של עד 180 יום בכל כניסה.
"רוב הדירות מושכרות בחוזים שנתיים", מסביר ערוסי. "בעשרות הדירות שבבעלותי שיעורי התפוסה גבוהים מאוד. זה ממחיש מבחינתי את הביקוש לדירות בסטנדרט מלונאי בעיר".
משקיע ישראלי פוטנציאלי מגיע אליך עם תקציב. איך אתם מחליטים מהי ההשקעה הנכונה עבורו?
"אם התקציב נמוך מדי ואני יודע שהוא לא ישיג בו נכס שייצר תשואה ריאלית, אני ממליץ לו לא לקנות עכשיו. בתקציב בינוני אני מחפש עבורו דירות יד שנייה במחיר מציאה, ממישהו שלחוץ למכור, ויש לי גישה לעסקאות שנמצאות מתחת לרדאר. למי שיכול להרשות לעצמו יותר, עדיף לקחת פרויקט חדש במחיר פריסייל וליהנות מעליית הערך במהלך הבנייה, כשהתשלומים נפרסים מול הקבלן לאורך התקופה. זה גם עוקף אתגר אמיתי, כי מימון בנקאי בתאילנד למי שאינו אזרח תאילנדי הוא עניין מורכב".
הפרטים הקטנים והטעויות הגדולות
ההבדל בין ליווי של גורם מקצועי מקומי לחיפוש עצמאי מתברר בפרטים שלא מופיעים בברושור. ערוסי מספר על לקוח שהגיע אליו לאחר שכבר סגר על דירה בפרויקט שנראה מצוין במרכז העיר, כל מה שנותר לו זה רק לחתום. בכל זאת, רגע לפני החתימה, הוא החליט להתייעץ עם ערוסי. "מה שהוא לא ידע", הוא מתאר, "זה שמול הפרויקט מתוכנן לקום מלון גבוה שיסתיר את כל הנוף לים מדירתו. בעקבות השיחה הוא ירד מזה וקנה דירה בפרויקט אחר".
יש טעויות שמתגלות מאוחר יותר, לרוב ביום שבו המשקיע רוצה למכור. נקודת הכשל המרכזית היא הרישום – דירה בבניין מגורים יכולה להירשם בטאבו התאילנדי בבעלות מלאה על שם זר, בתנאי שהיא נמצאת במסגרת המכסה שמוקצית לזרים. מי שרודף אחרי המחיר הזול ביותר עלול לגלות שהעסקה הסתבכה.
"אנשים מסתכלים רק על הכי זול", מציין ערוסי, "ולפעמים הם קונים דירה בשם חברה או בחכירה ל-30 שנה בלי שהם יודעים את זה בכלל. אנחנו מוכרים אך ורק דירות שנרשמות בטאבו, במסגרת ההקצאות לזרים".
גם ברישום עצמו עלולות להיות מלכודות. שם באנגלית שהומר לתאית בצורה לא עקבית עלול לתקוע עסקת מכירה לחודשים; מספר דרכון מתחלף בכל פעם שהדרכון מתחדש ולכן נדרשים אמצעי זיהוי נוספים; וחוב ארנונה של כמה עשרות שקלים בשנה שבעל הנכס הקודם שכח לשלם מספיק כדי לעכב את העסקה.
עד כמה משמעותי שמי שמייצג את המשקיע הישראלי באמת יגור בפטאיה וישלוט בשפה?
"מאוד. כל המסמכים כתובים בתאית, וגם התקשורת מול הרשויות ומול הקבלנים אינה מתנהלת באנגלית. צריך מישהו שיודע לפנות ללשכת רישום המקרקעין, לבדוק שאין על הנכס חובות או שעבודים, לקבל מהנהלת הבניין אישור שהיחידה יכולה להירשם על שם זר ולקרוא כל מסמך לפני החתימה. אני יושב עם הלקוח ומסביר לו מה כל מסמך אומר, שלב אחר שלב, ויש לנו גם עורך דין בחברה שמלווה את התהליך. כשצצה תקלה, היכולת לטפל בה בשפה המקומית היא ההבדל בין פתרון תוך יום לפתרון שייקח חודשים".
הליווי של קאזה פטאיה אינו נגמר בסיום עסקת הרכישה. לדבריהם, החברה מאתרת שוכר לחוזה שנתי, מטפלת בגבייה מהדייר עבור בעלים שאין להם חשבון בנק בתאילנד ומטפלת בתחזוקה השוטפת. את הנכסים שהיא מקבלת לניהול היא מפיצה לרשת של 60 סוכנויות נוספות בעיר.
"פטאיה נמצאת כרגע במגמת גידול אוכלוסייה בקצב מאוד גבוה, ואנשים מכל העולם מגלים את העיר הזאת", מסכם ערוסי. "מי שמגיע לכאן מקבל הכל במקום אחד. עם שדה התעופה והרכבת המהירה שבדרך. אני מאמין שמי שנכנס עכשיו עשוי ליהנות מעליית הערך שמלווה את ההתפתחות הזאת".
אין האמור לעיל מהווה משום ייעוץ השקעות, המלצה או חוות דעת באשר לכדאיות השקעה ואין בו משום תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים ובצרכיו האישיים של כל אדם.
בשיתוף קאזה פטאיה
