עו"ד משה יונאי: איך בונים יסודות אמון בפרויקטים בתחום הבנייה

"הגנה על דיירים בפרויקטים של פינוי-בינוי ותמ"א היא מבחן למקצועיות, לאמון ולאמינות של עורך הדין", אומר עו"ד משה יונאי שמסביר מהם הכללים המבטיחים שהדיירים לא ייפגעו

דניאל דותן
תוכן שיווקי
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
shutterstock
צילום: shutterstock
דניאל דותן
תוכן שיווקי

עו"ד משה יונאי, שותף מייסד של משרד רולוף & יונאי עורכי דין ונוטריונים, מעניק דגש רב לנושא של בניית אמון מצד עורכי הדין העוסקים בתחום המקרקעין. לדבריו, על עורכי הדין בתחום לפעול בצורה מקצועית, שקופה ונאמנה, תוך רכישת אמון הדיירים. "תפקיד עורך הדין בכל עסקת מקרקעין, ובמיוחד בפרויקטים של התחדשות עירונית, הוא לשמור ולהגן על לקוחותיו מכל זווית אפשרית", הוא אומר, "עליהם לוודא שהיזם לא ינהג באופן של 'החתם ושכח' כי אם בדרך של 'חתום ופעל'".

כיצד עורך הדין מגן על הדיירים בפרויקט?
"כעורך הדין המלווה את הדייר, כאשר אתה ניגש לפרויקט, עליך להיות חשדן ולראות 'שחורות'. החשיבה שלך צריכה להיות סקפטית, ולכן עליך להיות ערני ולהבחין בדקויות, לפרוש רשתות ביטחון ואף לגלות קשיחות".

עו"ד משה יונאי | צילום: דורון גולן

עו"ד יונאי מסביר כי לאחר ניסיון של 40 שנים בעולם הנדל"ן, הוא יודע עד כמה חשוב לזהות מכשולים וכישלונות ולהבטיח כיצד למנוע אותם. "כך יש לנו קווים אדומים לגבי היזם בפרויקט, בעיקר מבחינת הביטחונות", הוא מוסיף, "אנחנו לא מוותרים על דרישת הערבויות הבנקאיות, מנהלים מכרזי יזמים כדי שהטובים ביותר ייבחרו, והחוזים שלנו בנויים עם אבני דרך המבטיחות לדיירים את הזכות 'לצאת מהמשחק' ולבטל את הפרויקט כאשר הוא לא מתקדם. זהו 'שוט' מעל ראשו של היזם המחויב לפעול במלוא כוחו ומרצו לקידום הפרויקט בהתאם ללוח הזמנים שנקבע".

מה מאפיין את הדיירים בפרויקטים של התחדשות עירונית?
"יש שלושה סוגים של בעלי דירות בפרויקטים אלו. הסוג הראשון הם משקיעים שרוכשים דירות בשכונות אשר צפוי כי יעברו התחדשות עירונית. הסוג השני הם יורשים, בדרך כלל כאלו שגדלו בשכונה וקיבלו את הדירה בירושה מההורים. הסוג השלישי הם בעלי הדירות עצמם שגרים שם. אלה הם הלקוחות החרדתיים ביותר. עלינו לעורר את האמון שלהם בנו, להוכיח שאנחנו שומרים על קורת הגג שלהם, ומבטיחים כי בסופו של הליך יחזרו לגור בדירות החדשות".

ואיך בונים מערכת של אמון עם הדיירים בפרויקט?
"כשבא אלי לקוח שהדירה שלו מיועדת לתמ"א 38 או פינוי-בינוי, אני לא שוכח לרגע שהוא מפקיד בידי את רכושו העיקרי, ואני אחראי כלפיו וגם כלפי דור ההמשך שלו, היורשים שהם ילדיו ונכדיו. כעורך דין העוסק רבות בצוואות וירושות אני רואה בנכס המשך לדורות הבאים ולא רק כזה המשרת את הדייר הנוכחי".

הערבויות שיבטיחו קבלת דירה
עו"ד יונאי מדגיש כי נושא האמון והקשר האחראי והאותנטי עם הלקוח הוא הראשון במעלה. "יש לנו לקוחות חוזרים כבר יותר משלושה עשורים של פעילות ואף ילדים ונכדים של לקוחות שחוזרים אלינו, וזה אחד הדברים החשובים ביותר. זה גם מצביע על מוניטין המשרד ומוכיח כי זכינו לאמון של הלקוחות לדורותיהם", הוא אומר, "ביני ובין הלקוח נוצרת מערכת של אמון ואני רואה בעיניי כל הזמן את האינטרס של הלקוח, שעליי לשמור עליו מכל משמר".

הוא מוסיף כי אמון מתבטא גם בחשיבה וראייה מעבר למה שמצופה מעורך הדין, כמו לוודא כי הלקוח יקבל מימון שכר הדירה בתקופה שבה יצא מהדירה המיועדת להריסה עד לקבלת הדירה החדשה. "אני גם מוודא שיוגש דיווח מתאים לרשויות המס ושהלקוח לא ישלם, ולו גם אגורה, בגין מס או היטל", אומר עו"ד יונאי, "כמו כן, אני מוודא כי יקבל את כל הערבויות אשר יבטיחו קבלת דירה חדשה. אני גם מקשיב ללקוח ששיפץ את דירתו זה לא מכבר, ומבקש לדעת כי יקבל תמורה מתאימה עבור השקעותיו. אני משקף את צרכיו של הלקוח אשר זקוק לדירה מיוחדת, המותאמת למגבלות גופניות שלו. ההקשבה היא ערך מנחה. אי אפשר ללמוד את צורכי הלקוחות והדברים מהם הם חוששים באמת, ללא סבלנות וללא הקשבה מעמיקה".

שמירה על אמון ושקיפות
כמשרד עורכי דין שנמנה עם החלוצים והמובילים בתחום ההתחדשות העירונית בחיפה ובקריות, לעו"ד יונאי חשוב עוד יותר לשמור על אמון ושקיפות. "בחיפה והקריות היו בשנים האחרונות קריסות של חברות נדל"ן, שהותירו מספר בניינים באמצע שלב הבנייה שעד היום לא נגמרת והדיירים ממשיכים לחיות באתר בנייה כבר יותר משלוש שנים", הוא אומר, "אירועים אלו הגדילו באופן טבעי את החשש של דיירים מפרויקטים של התחדשות עירונית ולכן אנו מסבירים ומפרטים היטב בפני הדיירים את כל הביטחונות והסעיפים בהסכם מול היזם שניצור כדי להבטיח עבורם הגנה מוחלטת. אם הסעיפים הנדרשים על ידינו לא יהיו חלק מהחוזים, ואם לא נקבל את הביטחונות כמובטח ובאופן שירגיע אותנו, לא נאפשר התקדמות של הפרויקט".
עוד מוסיף עו"ד יונאי כי בקרב הדיירים חל שינוי תפיסתי וכי כיום הם הרבה יותר מודעים ומעורבים בפרויקטים. המעורבות באה לידי ביטוי בכך שהדיירים בוחנים בעצמם יזמים ועורכים עליהם תחקירים. "חלק מהייעוץ שלנו הוא שאנחנו מפנים אותם להגיע לשטח ולבחון פרויקטים של היזם שכבר הושלמו, לשוחח עם דיירים בפרויקטים הללו ולשאול אותם שאלות", הוא אומר.
מעבר לכל הפעולות שנעשות על מנת להגן על הדיירים, בעקבות ניסיונו הרב בתחום לעו"ד יונאי ברור מהם הכללים שמבטיחים את הצלחת פרויקט הבנייה. "ראשית, יש לוודא שהיזם אמין, ולא להסתפק בבדיקת האיתנות הכלכלית אשר אותה מבצע הבנק שמלווה את היזם", הוא מסביר, "אני ממליץ בפני הדיירים להגיע לאתרים אשר היזם השלים ומתגוררים בהם לפחות שנה אחת, ולשמוע מהדיירים אודות התנהלות היזם – עמידה בלוח זמנים, עמידה בכל ההתחייבויות והתייחסות לכל הליקויים והכשלים אשר התגלו לאחר קבלת הדירות – האם 'מוציא את הנשמה' או נותן שירות ומוכיח אמינות".

הכלל השני הוא קבלת ביטחונות וערבויות על ידי היזם והכלל השלישי הוא בניית חוזה מקיף ומעמיק. עו"ד יונאי מסביר כי על החוזה לכלול מסלול של אבני דרך, כך שאם היזם לא עומד בהן, ניתן יהיה להתנתק ממנו. לדבריו, מנגנון זה מבטיח כי היזם יפעל בהתמדה וללא לאות כדי לעמוד בזמנים ובאיכות הפרויקט.

לסיום מציין עו"ד יונאי כי "אין דבר משמח יותר מלפגוש דייר בפרויקט שליווית והסתיים בהצלחה, דייר הפוגש אותך, אפילו במקרה, והוא שמח לקראתך, מחייך ומחבק אותך. מחמם את הלב לקבל טלפון מדיירים המבקשים להיות לקוחות שלך, כי קיבלו המלצה חמה מדיירי פרויקט אשר הסתיים בהצלחה. זה הסיפוק הגדול ביותר".

משרד 'רולוף & יונאי, עורכי דין ונוטריונים'
כתובת המשרד: רד"ק 11, חיפה
למעבר לאתר האינטרנט >>
טלפון: 04-8539111