שימושים חורגים במושבים: אלו טעויות עשויות לעלות לכם ביוקר?

עורכת הדין נעמה בר יעקב עוסקת בסוגיות מקרקעין במושבים, מספרת על החשיבות שבליווי משפטי נכון, מסבירה כיצד ניתן להימנע מתשלומים מיותרים לרשויות ומה תמיד מנחה אותה בתהליך העבודה על כל תיק

ניבה שור
תוכן שיווקי
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
אישה בחליפה כותבת על דף
שימושים חורגים במושבים: אלו טעויות עשויות לעלות לכם ביוקר?צילום: shutterstock
ניבה שור
תוכן שיווקי

לאורך כל 73 שנותיה, הספיקה מדינת ישראל להתבגר ולהשתנות ללא היכר. המדינה הצעירה שנבנתה על טהרת החלוציות והחקלאות הפכה מסחרית ומתועשת, מתקדמת וחדשנית. התבגרותה של המדינה לא פסחה גם על המגזר החקלאי. אם בראשית ימיה הייתה החקלאות מקור פרנסה עיקרי עבור רבים ואבן יסוד בכלכלתה של המדינה, הרי שכיום רבים יעידו כי החקלאות, נדחקה מקדמת הבמה לטובת שימושים אחרים בשטחים החקלאיים, ולצידם חוקים ותקנות שמחייבים את המתיישבים להתנהל אחרת ממה שהכירו. "התנהלות לא נכונה עלולה לגרור צרות (גם כספיות) בהמשך, כך שללא ליווי מקצועי רבים יתקשו לצלוח את האתגרים לבד", מסבירה עורכת הדין נעמה בר יעקב.

משרד עורכי הדין נעמה בר יעקב הוא משרד בוטיק העוסק בסוגיות משפטיות במגזר הכפרי ובסקטור המושבי. עבודתו של המשרד מתפרשת על מכלול התחומים הכרוכים במגורים במרחב הכפרי וכוללים: הסדרת נחלות ומשקי עזר, הסכמים בין יורשים, פיצול מגרש, ייצוג וטיפול בהליכים מול רשות מקרקעי ישראל, הליכים פליליים לפי חוק התכנון והבניה וחוק רישוי עסקים, קנסות מנהליים ועוד. כמו כן, המשרד מייעץ ומייצג לאגודות שיתופיות ומטפל בהליכים משפטיים העוסקים בקרקעות מיוחדות, לרבות סביבה חופית, קרקעות מוכרזות וכיו"ב.

"התאהבתי במגזר הזה"

את המשרד מובילה עורכת הדין נעמה בר יעקב, בעלת תואר ראשון ושני במסלול ישיר למשפטים מאוניברסיטת בר-אילן וחברה בלשכת עורכי הדין, מזה 15 שנה. למעלה מעשר שנים, שימשה עורכת הדין בר יעקב כעו"ד בכירה במשרד מוביל העוסק בסקטור המושבי ובהתיישבות העובדת, במהלכן ניהלה מאות כתבי אישום ותביעות רשות מקרקעי ישראל. הודות לניהול נכון ומדויק של ההליך המשפטי, רבים מהם נסתיימו לדבריה בעיכוב הליכים, קנסות מופחתים, הצלת מבנים מהריסה וחסכון כספי משמעותי. את ניסיונה הרב בתחום, לצד הידע המקצועי, הרגישות והאהבה הגדולה למקצוע ולאנשים, איחדה תחת קורת גג אחת, במשרד שהקימה.

עורכת הדין נעמה בר יעקב וציבור הלקוחות אותו היא מייצגת, הנמנה על הסקטור ההתיישבותי, חולקים אהבה משותפת לארץ ישראל. "הציבור המתיישב אלו אנשים שהגיעו לקרקעות כאשר שררו במקום תנאים קשים והתיישבו בהן מתוך תחושת חלוציות מובהקת. הם בגופם הגנו על המדינה ותרמו ממיטב כוחם וחייהם בשביל שזו תוכל להיבנות ולהתקיים. יש ביניהם אנשים שאף רכשו את הקרקעות ואחר-כך העבירו אותן לניהול קק"ל מתוך תמימות וערכים של ציונות. ללא ספק, התאהבתי במגזר הזה", מספרת נעמה.

עבודת המשרד מתפרשת על מכלול התחומים הכרוכים במגורים במרחב הכפריצילום: רעות קוזק

הסיפור של המגזר החקלאי מתאר דור הולך ודור חדש שבא, במציאות משתנה ודינמית – סיפור שכל אחד מאתנו יכול להתחבר אליו. "הסדרה בנחלות היא הליך מורכב, הכולל בתוכו המון רגשות, לצד עיסוק בחוקים ותקנות מול מגוון רשויות. רבים מהמתיישבים איתם אני עובדת נמצאים בקונפליקט בין הרצון לשמר את הקיים לבין הבנה שמה שהיה הוא לא מה שיהיה", מסבירה נעמה ומפרטת: "המציאות שהייתה נכונה עד לפני 15-20 שנה איננה רלוונטית יותר למגזר הכפרי, בעוד שהמגמות והאכיפה השתנו לחלוטין. עם השנים, נוצרו בנחלות הרבה מאוד חריגות בנייה ושימושים חורגים. החרפת האכיפה מצד המדינה הפכו אותם ללא כדאיים ומסוכנים. המצב מחייב שינוי חשיבה והתנהלות – צריך לפתוח את הראש ולחשוב אחרת".

לדבריה, אחד הקשיים הגדולים מולם ניצבים המתיישבים הוא חוסר האיזון בין הכוח הגדול של הרשויות ליכולת של האדם הפרטי להתנהל מולן, הרבה פעמים תוך שימוש בכוח דורסני. "כדי ש'יהיה בסדר', המתיישבים חייבים לקחת אחריות על המציאות, ללמוד את הנתונים ולפעול באופן מסודר ואחראי. טיפול נכון ומקצועי יכול בהחלט לסייע למצוא פתרונות טובים לטובת המתיישבים בנחלות ולטובת הדורות הבאים".

סכומי כסף גבוהים לצד עונשים מחמירים – האם יש מה לעשות?

עו"ד בר יעקב מונה שלושה מרכיבים איתם מתמודדים בעלי הנחלות במושבים בכל הנוגע להסדרי מגורים ושימוש בשטחים הללו: הפן האזרחי-חוזי עליו נמנים רשות מקרקעי ישראל, ולעיתים גם הסוכנות היהודית, הפן התכנוני הכולל את התב"ע שחלה על הקרקע וכל ההיתרים והאיסורים הנובעים ממנה, והפן הפלילי הנגזר מחוק התכנון והבניה וחוק רישוי עסקים. על כל אלה יש להוסיף את היחידה הארצית לאכיפת דיני מקרקעין, הפועלת לפי תיקון 116 לחוק התכנון והבניה. באמצעות תיקון זה, המאפשר מתן קנסות מינהליים, ניתן להשית על מתיישבים שלא מפנים שימושים חורגים, קנסות מנהלים בסכומים גבוהים מאוד.

"הקו הנוקשה בו נוקטת רשות מקרקעי ישראל מול המתיישבים כולל סכומים גבוהים ותחשיבים כספיים הכוללים רכיבים עונשים מחמירים במיוחד בתביעות של דמי שימוש. הליך הסדרה מתוכנן נכון יכול לחסוך הרבה מאוד כסף ולעיתים אף להסתיים ללא כל תשלום, גם אם מתקיימים הליכים משפטיים קודמים", קובעת עו"ד בר יעקב ומספרת על לקוחה שהגיעה אליה לאחר שכבר הייתה מסובכת עם הליכים משפטיים מול הרשויות בעניין השימושים החורגים – בעבר הוגש כתב אישום עם צווי הריסה, ומול רמ"י קיים היה פסק דין המחייב להרוס מבנים ולהפסיק שימושים חורגים.

"הסדרה בנחלות היא הליך מורכב, הכולל בתוכו המון רגשות"צילום: shutterstock

"לאחר שהלקוחה פנתה אלי, התחלנו הליך מסודר של הסדרה: הפסקנו שימושים חורגים, הודענו לרשויות הרלוונטיות שהם פסקו, ובהתאם הכנו תוכניות נכונות להסדרת הנחלה. בעקבות זאת, קיבלנו שומה לדמי שימוש בתנאים מיטביים. על אף קיומם של הליכים משפטיים קודמים, השומה לא כללה רווח יזמי ועמדה על 5% דמי שימוש. בפועל, משומה של 1,200,000 שקלים הלקוחה שילמה רק 628,000 שקלים על שימושים רחבי היקף, שכללו מבנים מסחריים ומספר מבנים למטרות מגורים. גם תהליך ההסדרה עומד להסתיים בהצלחה".

היתרון שבתכנון קדימה

"עבור כל מתיישב דרושה התנהלות אחרת, כך שמה שנכון לאחד לא בהכרח נכון לאחר", אומרת נעמה, ששמה דגש על טיפול מותאם אישית הכולל מתן מידע רחב ומפורט. "אני מקפידה לשקף לכל לקוח את כל ההשלכות, הסיכונים והתועלת של האפשרויות העומדות לפנינו, תוך הסבר מעמיק וסבלני. כך, הם יכולים לקבל את ההחלטות על החיים שלהם כאשר הדברים ברורים להם ולא עמומים".

יש יתרון לכך שאדם מגיע כשהבעיה רק התחילה לצוף, לעומת מצב שכבר קיימת תביעה עם כתב אישום מוגמר. למשל, לקוחות ממושב במרכז שהגיעו מתוך רצון לתכנן קדימה, עוד לפני שהגיע אליהם מפקח. לקוחות אלו השכירו מספר יחידות דיור ומחסנים בנחלה שעדיין לא הייתה רשומה על שמם בגלל ענייני ירושה. לדבריה של עו"ד בר יעקב: "לפי התחשיב שערכתי, הסברתי להם כי במצב הקיים לא ניתן יהיה לבצע הסדרה של הנחלה על שמם, מפני שפעולה זו עלולה לפתוח חזית מול רמ"י שתדרוש תשלומים גבוהים רטרואקטיביים בגין השימושים החורגים וכן תשלומים נוספים עבור ההסדרה עצמה. חישוב עלויות הביא את המשפחה לתובנה כי ההסדרה במציאות הנוכחית תעלה עשרות מונים על רווחיהם מהמבנים אותם הם משכירים. משכך, קיבלו הם החלטה להתחיל בפינוי השימושים והמבנים הלא מוסדרים, ובעיתוי הנכון, לקדם הליך הסדרה מודע ומתוכנן".

לעומת זאת, במקרה אחר, מספרת עו"ד בר יעקב על לקוח פנסיונר בן 80, שביצע שימושים חורגים בנחלה. הוא ביקש להמשיך לחיות בכבוד וללא תלות, בידיעה כי בעתיד תשמש הירושה את ילדיו עבור תשלום סכומים גבוהים לרמ"י בגין החריגות הללו. פתרון זה התקבל מבחירה על-ידי האיש וילדיו, מתוך כבוד לרצונו של אביהם.

"אני מחוברת אישית לכל תיק ומקפידה על ליווי מקצועי, אישי ומעמיק של כל לקוחותיי", מסכמת נעמה. "לאחר הרבה מאוד שנים בתחום המשפט ההתיישבותי, יש לי פרספקטיבה רחבה על מה שהיה בעבר ומה שיש כיום ואני דוברת את השפה של כל מגוון הגופים מולם אנו עומדים. הודות לידע המקצועי ולחיבור האנושי, אני מצליחה לתת מענה למצוקות של לקוחותיי ולהוביל להצלחות. אני ממליצה לכל מי שיכול, להיכנס להליך מתוכנן ומוקפד של הסדרה, ובהתאם לנתונים האישיים לבחון היטב את הכדאיות של ביצוע הליך היוון לקבלת זכויות בנחלה ולא להישאר במעמד של בר רשות. תכנון מוקפד מראש של הליך ההסדרה והעברת הזכויות לדור ההמשך, הוא המפתח להצלחה של המתיישבים".

נעמה בר יעקב משרד עורכי דין
שחם 30 פתח תקווה
טלפון: 03-9440080 נייד: 054-2530904
מעבר לאתר >>