מרבית עסקאות הנדל"ן בארצות הברית שפתוחות בפני המשקיע הישראלי מתחלקות לשני סוגים: רכישת נכס מניב (Rental) המספק תשואה שוטפת אך דורש תחזוקה, או יזמות מלאה (Construction) שטומנת בחובה פוטנציאל רווח לצד סיכונים של עלויות בנייה, עיכובים וריביות בנקאיות. אולם חברות נדל"ן ותיקות, במיוחד כאלה שעובדות מול גופים מוסדיים ומשקיעים גדולים, מכירות עוד מגוון אסטרטגיות אחרות להשקעה בנדל"ן אמריקאי.
אחת הדוגמאות לכך היא Investerra, מותג ההשקעות החדש מבית Investo Capital, אשר מציג מודל השקעה המכונה "Bulldozer-Free" (ללא דחפורים). מאחורי אפיק ההשקעה החדש שפתחו ב-Investo Capital עומד רעיון פשוט: להיכנס לעסקה בשלב קדם-הפיתוח (Pre-Development), להשביח את הקרקע ברמה התכנונית בלבד, ולמכור אותה כשהיא מוכנה לבנייה ("Shovel Ready") לקבלני הענק האמריקאים.
"המשקיע הישראלי התרגל לחשוב שרווח יזמי מגיע רק כשבונים בניין לגובה", מסביר אוהד ארד, מבעלי Investo Capital ומומחה לתכנון פיננסי. "אנחנו באים ואומרים הפוך: למה לקחת את הסיכון של הבנייה? למה להתמודד עם התייקרות חומרי גלם, שביתות פועלים או חורף קשה שמעכב עבודות?"
לדברי ארד, היתרון המובהק של מודל "Bulldozer-Free" טמון במיקוד שלו: "המודל שלנו שואף לנטרל את הסיכונים הגדולים ביותר בנדל"ן – סיכוני הביצוע. אנחנו רוכשים קרקע גולמית במיקומים אסטרטגיים, ומבצעים תהליך של 'השבחת נייר' – שינוי ייעוד, תכנון מפורט ואישורים. ברגע שהקרקע מקבלת אישור סופי (Final Plat), הערך שלה לרוב מזנק בעשרות אחוזים, ואנחנו מוכרים אותה לקבלן. כל זה בלי להניח בלוק אחד ובלי לקחת דולר אחד של חוב מהבנק."
"פס ייצור לקרקעות"
הרעיון שמאחורי מסלול ההשקעה Investerra לא נולד בחלל ריק. "בארצות הברית קיים מחסור של כ-4 עד 5 מיליון יחידות דיור", אומר ארד. "ענקיות הבנייה האמריקאיות, כמו למשל D.R. Horton ו-Lennar, נמצאות במרדף מתמיד אחרי קרקעות מאושרות לבנייה, במיוחד באזורי 'חגורת השמש' -פלורידה, טקסס, ג'ורג'יה והקרוליינות - שבהן החברה שלנו מתמקדת. הקבלנים הגדולים לא רוצים להתעסק עם בירוקרטיה של שינוי ייעוד. הם רוצים לבוא עם הטרקטורים ולבנות מחר בבוקר. למעשה, אנחנו משמשים כ'פס הייצור' שלהם לקרקעות. אנחנו פותרים להם את הבעיה הכי גדולה, והם משלמים על זה פרמיה יפה".
בחברת Investo Capital אומרים שמסלול ההשקעה מתאפיין ברמת ודאות שעשויה להיות גבוהה יחסית לעסקאות יזמיות. "אנחנו לא קונים קרקע ומקווים שמישהו ירצה אותה", מדגיש ארד. "ברוב המקרים, אנחנו נכנסים לעסקה כשיש לנו כבר LOI (מכתב כוונות) או הסכם מכר עתידי חתום מול קונה סופי. אנחנו יודעים מראש מי יקנה את הקרקע ובכמה. זה הופך את ההשקעה מספקולציה לתוכנית עסקית סדורה עם לוחות זמנים ברורים של כ-24 חודשים בממוצע. לצד זאת, מודל Investerra מבוסס גם על שותפות אסטרטגית עם שתי חברות בעלות מומחיות גדולה בתחומן - TerraVest ו-TerraNova – מה שמשמש גם כמפתח וגם כרשת ביטחון".
חברת Investo Capital, בבעלותם של נועם שפלטר ואוהד ארד, מנהלת כיום נכסים בשווי של למעלה מ-700 מיליון דולר ב-11 מדינות בארה"ב. החברה, שזכתה להכרה ולדירוג של Dun & Bradstreet, היא גם הנציגה הרשמית בישראל של יזם הנדל"ן המיליארדר גרנט קרדון. בשנת 2025 החברה אף עמדה בתנאי הרגולציה המחמירים של רשות ה-SEC האמריקאית לשיווק השקעות למשקיעים אמריקאים בארצות הברית.
"בסופו של דבר, אנחנו משקיעים יחד עם הלקוחות שלנו", מסכם ארד. "אנחנו מסירים את עמלות התיווך המיותרות ונכנסים לתוך ההשקעה כשותפים מלאים. כשמשלבים את הכוח של קבוצת רכישה ישראלית עם הקשרים הישירים שלנו לענקיות הבנייה בארה"ב, אנחנו מצליחים לייצר למשקיע הישראלי נגישות לעסקאות שבעבר היו שמורות רק לגופים מוסדיים באמריקה".
אין האמור לעיל מהווה משום ייעוץ השקעות, המלצה או חוות דעת באשר לכדאיות השקעה ואין בו משום תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים ובצרכיו האישיים של כל אדם.
בשיתוף Investo Capital
