"אנחנו משקיעים בשפיץ של השפיץ. רק במקומות עם פוטנציאל צמיחה משמעותי", כך מצהירים מודי כידון ויניב מלמוד, מייסדי קבוצת אלטו נדל"ן (ALTO) שהוקמה ב- 2009. בקרן אלטו מצליחים לשלב בין תשואה אטרקטיבית, ניהול סיכונים חכם והבנה מעמיקה של שוק הנדל"ן המתפתח בארה"ב, לאורך 15 השנים האחרונות, תוך התמקדות בנכסים לוגיסטיים ומרכזי קניות פתוחים באזורי ה-Sun Belt, כמו טקסס ופלורידה.
"הסוד להצלחה בנדל"ן מניב בארה"ב"
בשיחה עם כידון ומלמוד נחשפים סודות הניהול והאסטרטגיה של אחת הקרנות המובילות בישראל בתחום הנדל"ן הלוגיסטי והמניב בארה"ב, עם תובנות ייחודיות שמעניינות במיוחד משקיעים המחפשים להשיא את הונם ולגוון את תיק הנכסים באמצעות השקעה המייצרת פיזור סקטוריאלי וגיאוגרפי מושכל. "טקסס היא דוגמה בולטת לסביבת ההשקעה האסטרטגית שלנו – מדובר בכלכלה השמינית בגודלה בעולם, עם קצב גידול אוכלוסייה מהיר, יחד עם מעבר של חברות בינ"ל רבות שעוזבות את הערים הגדולות (בעיקר ניו יורק, לוס אנג'לס, ושיקגו) , דבר שמוביל לעלייה עקבית בצריכה הפרטית שזהו הגורם המרכזי בביקוש למרכזים לוגיסטיים ושטחי אחסון, וכמובן למרכזי קניות בלב השכונות הצומחות", מסביר כידון.
"אחד היתרונות הבולטים שלנו הוא עובדי אלטו הנמצאים בשטח - BOOTS ON THE GROUND - וגורמים לדברים לקרות מהר יותר ובאפקטיביות רבה", מוסיף מלמוד.
לאלטו שלושה משרדים בארה"ב: בדאלאס טקסס, באורלנדו פלורידה, ובקולמבוס אוהיו, בנוסף למשרד הראשי הנמצא בתל אביב, ובימים אלו אלטו מתכוונת לפתוח משרד נוסף באטלנטה ג'ורג'יה.
שוק הנדל"ן הלוגיסטי בארה"ב עובר בשנים האחרונות מהפכה של ממש, הודות לשלוש מגמות עיקריות:
גידול באי-קומרס - הקניות אונליין ממשיכות להתרחב ולדרוש פתרונות אחסון ושילוח רחבי היקף. עם יותר מוצרים שצריך לשלוח במהירות לכל רחבי ארה"ב, נוצר ביקוש עצום למרכזים לוגיסטיים מודרניים, שמאפשרים ניהול יעיל של מלאי ושינוע סחורות. משבר הקורונה כמובן נתן דחיפה גדולה לרכישות אונליין.
"חזרה לייצור מקומי" (Reshoring) - אחת המגמות המרכזיות בשנים האחרונות וביתר שאת מאז הקורונה היא החזרת הייצור לארה"ב ולחצר האחורית שלה - מקסיקו, במטרה לצמצם תלות בספקים מחוץ למדינה, להבטיח זמינות מהירה של חומרי גלם ומוצרים ולהימנע ממחירי שילוח הקופצים פי 5 ואפילו פי 10 בעתות מצוקה. חברות גדולות כמו סמסונג וטסלה, למשל, כבר מבצעות השקעות משמעותיות במרכזי ייצור ומרכזים לוגיסטיים עצומים בטקסס, מה שמוביל לביקוש גובר של ספקי המשנה שלה למרכזים לוגיסטיים הממוקמים בסמוך.
שדרוג המחסן הגדול למרכז לוגיסטי מודרני - כידון מציין כי 75% מהמרכזים הלוגיסטיים בארה"ב הם בני יותר מ-20 שנה, ורבים מהם הינם למעשה מחסנים גדולים אשר אינם מותאמים לצרכים המודרניים של ניהול מלאי יעיל. "אנחנו רואים מגמה מובהקת של הקמת מרכזים חדשים מ'הדור החדש', עם תקרות גבוהות המאפשרות לאחסן יותר מלאי בגובה, רצפות שמסוגלות לשאת משקל כבד במיוחד ותשתיות בניין שמאפשרות אוטומציה מלאה ותפעול רובוטי", כידון מסביר.
האם עכשיו זה הזמן הנכון להשקיע?
מלמוד מדבר על "שלב התקווה" (HOPE) במחזור ההשקעות הנדל"ני (ראו תרשים)– שלב שבו השוק מתאושש ממשבר שהחל ביוני 2022 כשהאינפלציה בארה"ב זינקה ל-9% ובעקבותיה הריביות, שעלו לרמות שלא היו שנים רבות. כעת, המשקיעים יכולים להיכנס לשוק בזמן בו המחירים עדיין נמוכים והריבית הגבוהה נמצאת כבר במגמת ירידה ניכרת בשנה הקרובה. "כשהריבית יורדת, שווי הנכסים עולה", הוא מסביר. "חשוב לבחור את מועד הכניסה להשקעה, ונראה שאין ספק שכעת רמות המחירים מאד נוחות להשקעות, כאשר יש פוטנציאל גדול לעליית ערך משמעותית בשנים הקרובות, במיוחד בטקסס ופלורידה - המדינות החזקות שנהנות מצמיחה הכלכלית הכי גדולה בארה"ב".
לדבריו, השוק הנוכחי מציע הזדמנות למשקיעים להיכנס להשקעות בנדל"ן מסחרי ובעיקר לוגיסטי, שמהווה את אחד התחומים הצומחים והמבוקשים ביותר כיום. "אנחנו מתמקדים בנכסים במיקומים אסטרטגיים עם פוטנציאל השבחה גבוה. טקסס, לדוגמה, לא רק מציעה כלכלה חזקה ואוכלוסייה בצמיחה, אלא גם תשתיות תחבורה מתקדמות שמאפשרות גישה מהירה לכל רחבי ארה"ב, - שדה התעופה בדאלאס הוא השני הכי עסוק בעולם, למשל".
איך זה עובד? – מודל ההשקעות של ALTO
הקרן הנוכחית של ALTO פועלת על פי מודל של קרן פתוחה (Evergreen Fund), המאפשר למשקיעים להיכנס להשקעה בקרן בכל רבעון, על פי שווי נכסי הקרן (NAV). מודל זה מאפשר גמישות רבה למשקיעים, שמוזמנים להצטרף לקרן גם במהלך מחזור ההשקעות. בקרן הנוכחית קיימת גם אפשרות לשקף את ההשקעה דרך בנקים שונים באמצעות מספר אייזן (ISIN) המאפשר את שיקוף ההשקעה בקרן בח-ן הבנק של המשקיעים.
כידון מסביר את הגישה של ALTO לרכישה וניהול נכסים בצורה מיטיבה ששואפת למקסם את התשואות תוך מזעור סיכונים. "אנחנו פועלים לפי מודל שבו כלל ההשקעה אינה נדרשת מראש, אלא רק כאשר יש עסקה. המשקיעים מתחייבים לסכום השקעה, ואנחנו 'קוראים לכסף' (Capital Calls) רק כאשר נחתמת עסקה שמייצרת ערך".
"תשואה שוטפת ועליית ערך"
בנוסף, ALTO נוקטת בגישה של מימון מחדש לאחר השכרת הנכסים והשבחתם. לדוגמה, לאחר השכרת נכס לוגיסטי בדאלאס, הקרן מבצעת כיום מימון מחדש על בסיס שווי הנכס החדש, שעלה משמעותית בעקבות ההשכרה. זה מאפשר לקרן להחזיר חלק ניכר מההון למשקיעים, ולהפוך את הנכס למניב מייד עם כניסת השוכר ולאורך זמן. "בדרך זו המשקיעים שלנו ייהנו מתשואה שוטפת לאחר המימון מחדש, ובנוסף יגדילו את הערך של ההשקעה עם הזמן כתלות בעליית השווי הנכסי", השניים אומרים.
פרויקטים נבחרים של ALTO
ALTO Intermodal 45 בדאלאס, טקסס - מדובר בפרויקט ייזום של אלטו. מרכז לוגיסטי בשטח של 271,000 מ"ר (כ-25 אלף מ"ר), אשר הושכר לזרוע הלוגיסטיקה של חברת הענק היפנית קוואסאקי לשימוש לצורך אחסון והפצת אופנועים וטרקטורונים. החוזה נחתם כבר בשלבי הבנייה של המבנה לחמש שנים. השניים מסבירים שלאחר השכרת הנכס, הקרן בשלבי ביצוע "מימון מחדש" על פי שוויו הנוכחי, שעלה, באופן משמעותי. דבר זה יוצר רווחים למשקיעים, כמעט שנה מוקדם יותר לעומת התכנית העסקית המקורית.
Arbor Park בסן אנטוניו, טקסס - המרכז המסחרי השכונתי נרכש במהלך 2023 מאחת מקרנות הנדל"ן הגדולות בארה"ב אשר נקלעה למצב של בעיות נזילות, במסגרת עסקה שהיוותה הזדמנות עבור אלטו. בנסיבות אלה, הנכס נרכש בהנחה משמעותית בהשוואה לעסקאות דומות בשנים קודמות.
"הזדמנות ייחודית למשקיעים"
"התקופה הנוכחית מציעה למשקיעים הזדמנות ייחודית להיכנס לשוק הנדל"ן הלוגיסטי והמניב בארה"ב, בשלב בו המחירים עדיין אטרקטיביים והריבית מתחילה לרדת", אומר מלמוד.
"אנחנו נמצאים אחרי הורדת ריבית של 0.5% בחודש שעבר והצפי הוא להמשך הורדות ריבית במהלך השנה וחצי הקרובות.
ALTO מציעה השקעה בנכסים איכותיים בשווקים הצומחים ביותר בארה"ב, עם דגש על תזרים שוטף ותשואה מעליית שווי הנכסים".
מדוע זה הזמן הטוב ביותר להשקעה בנדל"ן מניב בארה"ב עבור משקיעים?
"אנחנו רואים את השוק כיום בתור תקופה מאד ייחודית בה הריביות עדיין גבוהות וגורמות לבעלי נכסים שנקלעו לקשיי נזילות או אלו שההלוואה המקורית שלהם מסתיימת למכור נכסים איכותיים במחירים אטרקטיביים", מסכם מלמוד. "עם הצמיחה המאוד גדולה בטקסס ובפלורידה, ירידות הריבית הצפויות והמודל הממוקד שלנו, אנחנו מציעים השקעה שמבוססת על יציבות, צמיחה ותשואות אטרקטיביות", סיכם.
אין לראות באמור לעיל משום ייעוץ השקעות, המלצה או חוות דעת באשר לכדאיות ההשקעה ואין בו משום תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים ובצרכיו האישיים של כל אדם.
פרסום זה הינו בגדר פרסום כללי ביחס להשקעה ב ALTO Real Estate Holdings LP – ו/או תאגידים הקשורים אליה ("הקרן"). ההשקעה בקרן תוצע ותבוצע על ידי עד 35 ניצעים ו/או משקיעים הנמנים על סוגי המשקיעים המפורטים בסעיף 15א(ב) חוק ניירות ערך התשכ"ח–1968 והתוספת הראשונה לחוק ("משקיעים כשירים"), והיא אינה מוצעת לציבור או מיועדת לו. פרסום זה אינו מהווה הצעה לרכישת ניירות ערך או הזמנה להציע הצעות לרכישת ניירות ערך שיונפקו בקשר עם ההשקעה בפרויקט. המידע הכלול בפרסום זה אינו בגדר המלצה, חוות דעת ייעוץ השקעות או הבטחת תשואה כלשהי בקשר עם ההשקעה ואינו מהווה תחליף לשיקול דעתו של המשקיע הפוטנציאלי ו/או לייעוץ מקצועי (כלכלי, משפטי, מיסויי וכד') בכל הנוגע להשקעה בקרן ולסיכונים השונים הקשורים בה (לרבות סיכוני מקרו כלכלה וסביבה עסקית בארה"ב). השקעה בקרן, תיעשה רק על בסיס מסמכי השקעה מלאים, הכוללים התייחסות מפורטת לתנאי ההשקעה בקרן ולסיכונים הקשורים בהשקעה בה ובכפוף להוראות כל דין. אין בפרסום זה כדי ליצור התחייבות כלשהי של הקרן ו/או מי מטעמה, והקרן ו/או מי מטעמה, לא יהיו אחראיים כלפי כל אדם או תאגיד לכל נזק שעלול להיגרם לו כתוצאה משימוש בפרסום זה או הסתמכות עליו. נתונים ותחזיות הכלולים בפרסום זה, מובאים ממקורות חיצוניים שלא נבדקו על-ידי הקרן, תוך הסתמכות על הניתוח והבחינה העובדתית שבוצעו על ידי המפרסם. כמו כן, בפרסום זה כלולים נתונים ותחזיות הנוגעים להשקעה בנכסי נדל"ן בחו"ל והשקעות בכלל שמקורם בסקרים, פרסומים ומחקרים שונים של צדדים שלישיים. הקרן אינה אחראית לתוכנם של סקרים, פרסומים ומחקרים אלו, כאשר מובהר בזאת כי נתונים אילו אינם תוצאות פעילותה של הקרן וכי תחזיות כלשהן הכלולות בפרסומים עשויות להשתנות, בין היתר כתוצאה מהתממשות סיכונים שונים הקשורים בהשקעה.
בשיתוף קבוצת אלטו נדל"ן
