בזכות חופים זהובים, אקלים שמשי ומיסוי נמוך — פלורידה מיצבה את עצמה בעשורים האחרונים כאחד מיעדי ההגירה האטרקטיביים ביותר בארצות הברית. "הרבה חברות עוברות לאחרונה אל פלורידה ממדינות כמו ניו יורק וקליפורניה", מספר עו"ד אוהד ארד, ממייסדי חברת אינווסטו קפיטל. לדבריו, ההגירה החיובית אל פלורידה נובעת בין היתר ממדיניות המיסוי המקומית. "בסופו של דבר פלורידה היא מדינה רפובליקאית תומכת עסקים שנהנית ממיסוי נמוך — ובעיקר מס הכנסה אפסי".
בשנים האחרונות משחק לטובת פלורידה מנוע צמיחה נוסף: מגפת הקורונה. "מאז התפרצות המגפה פלורידה התנהלה בצורה שונה לגמרי משאר המדינות בארצות הברית והתושבים המקומיים כמעט ולא הרגישו את הקורונה", מסביר ארד. "העסקים נשארו פתוחים, אנשים הסתובבו בלי מסכות וזה הגביר מאוד את ההגירה של בעלי עסקים אל פלורידה. צריך להבין שזאת מדינה עם מזג אוויר ים תיכוני, חם יחסית ונעים. במציאות של עבודה מרחוק, הרבה אמריקאים הגיעו למסקנה שהם יכולים לגור במקום נעים וכלכלי יותר, ולשמור על מקום העבודה שלהם בצורה מרוחקת".
הגורמים האלו הובילו לגל הגירה חסר תקדים אל פלורידה. "בעשור שבין 2010 ל–2019 ממוצע המהגרים האמריקאים לפלורידה היה כ–220 אלף בכל שנה", הוא אומר. "בשנים 2020–2021 מצאנו את עצמנו עם כמעט 900 אלף תושבים חדשים ובשנת 2022 היגרו לפלורידה 800 אלף אמריקאים. ההגירה לפלורידה הכפילה את עצמה פי שלושה".
ביקוש גבוה למגורים
חברת אינווסטו קפיטל, שאותה הקים ארד יחד עם נועם שפלטר, עוסקת בהשקעות נדל"ן באחת עשרה מדינות שונות בארצות הברית וכן בפורטוגל. מהשכונות המבוקשות של העיר ניו יורק ועד לערי הענק של טקסס וקליפורניה, החברה מתמחה בעסקאות נדל"ן מגוונות. אינווסטו קפיטל הוקמה על מנת לשמש בית להשקעות ולעסקאות נדל"ן על בסיס מודל ייחודי של שותפות מן המניין של היזמים עם המשקיעים.
לדברי ארד, גל ההגירה לפלורידה משפיע בצורה עמוקה והדוקה גם על שוק הנדל"ן במדינה. "בפשטות, פלורידה לא היתה מוכנה לביקוש הגבוה למגורים. המדינה היתה צריכה להתחיל להפשיר ולייעד קרקעות, לקדם הליכים, להכין תוכניות ולהוציא היתרים לבנייה בקרקעות חדשות, אבל זה לא דבר שיכול לקרות בצורה מיידית. אנחנו מחזיקים בהרבה קרקעות בפלורידה ואנחנו רואים שהמחירים עלו בצורה ניכרת. כיום הביקוש בפלורידה גדול באופן משמעותי בהשוואה להיצע: נוצר שוק של מוכרים, כלומר — המוכרים שולטים בשוק.
"מי שיודע לייצר בתים ימצא להם קונים בשוק, שלא לומר, הקונים ימצאו אותו", מסביר ארד. "כמדיניות החלטנו לשים הרבה מאוד דגש על השוק בפלורידה בשנת 2024. אנחנו בונים כיום בשבע־שמונה ערים שונות ונהנים מעליות מחירים הן ביחס לעתודות הקרקע והן למחירי המכירה שאנחנו מכירים. מעבר לתנאים הבסיסיים בפלורידה, החל בסוף הרבעון האחרון של 2023 השוק כבר מתמחר את ירידת הריבית הצפויה ואנחנו מרגישים התחלה של ירידה בריבית על משכנתאות. כלומר, רוכשים יכולים לקחת משכנתאות זולות יותר, עוד לפני הורדת הריבית במשק, ומי שרצו לקנות לאורך שנה וחצי של ריבית גבוהה ולא עברו את מחסום הבנקים, פתאום יכולים לקבל משכנתא".
"קרקעות מוכנות לבנייה"
בעשור הקודם הובילו באינווסטו קפיטל שורה ארוכה של עסקאות רכישה של קרקעות בפלורידה. "היום הדרישה לקרקעות איכותיות באזורי ביקוש כה גבוהה, שהסכמנו למכור עתודת קרקע ל–900 בתים בעיר וורו ביץ' לחברת הבנייה הגדולה בארה"ב, הורטון, בפער של 14 מיליון דולר על מחיר הרכישה שלנו, כי את הקרקעות שלנו רכשנו במחירי טרום־קורונה", הוא מספר. "אם המחירים כיום עומדים בממוצע על סדר גודל של 70–80 אלף דולר ליחידת קרקע –—אנחנו ביצענו רכישות במחירים של 15–20 אלף דולר. כיום אנחנו מבצעים בנייה של מקבצי בתים פרטיים (מולטי־סינגל) בערים שונות בפלורידה. העבודה שלנו מתבצעת במקבצים של 20–30 קרקעות: אנחנו מגייסים הון, בונים את הבתים עם קבלן־שותף שלנו ומוכרים אותם כיחידים".
אינווסטו קפיטל מגייסת בימים אלה משקיעים לאותם מיזמי מולטי־סינגל בפלורידה — לעסקאות מהירות בלוחות זמנים זריזים. "המשקיעים נכנסים לפרויקט עם קרקעות קיימות והיתרי בנייה מוכנים", אומר ארד. "כלומר, המשקיע לא צריך לחכות כי אנחנו כבר מתחילים לעבוד. קצב הבנייה מהיר ואנחנו רואים תוצאות בטווח המיידי. תהליך הבנייה של בית פרטי של קומה אחת נמשך בערך שישה־שבעה חודשים ואנחנו יודעים להתחייב לבניית פרויקט בהיקף של 15–20 בתים בטווח זמן של שנה. בלוח הזמנים שלנו אנחנו מביאים בחשבון את הבנייה עצמה וגם את המכירה.
"אנחנו בונים בתים מאבן עם תשתיות בטון יציבות על פי התקנים המחמירים של המדינה. מעבר לכך, אנחנו בונים 'בתים ירוקים' שמגיעים עם פאנלים סולאריים ומייצרים לעצמם חשמל. התוצאה היא בתים פרטיים יפים ואיכותיים, שלא חייבים להתחבר לרשת החשמל ואפילו יכולים למכור את עודפי החשמל שלהם: הבית הוא גם ירוק וגם הופך למקור הכנסה. השוק בפלורידה אוהב מאוד בתים מהסוג הזה, מה שמעניק לנו יתרון על פרויקטים אחרים. הבנייה עצמה מתבצעת על ידי השותף המקומי שלנו, Brite Homes, שמדורג בין 200 הקבלנים הגדולים בארצות הברית. כל היתרונות הללו מצביעים על פוטנציאל רווח מאוד יפה ואנחנו רואים את זה בפועל בפרויקטים קיימים שלנו".
פיזור קרקעות ויציבות
ארד מדגיש כי הכניסה לעסקה מרובת קרקעות מגבירה את הביטחון של המשקיעים. "כשאנחנו נכנסים לעסקה עם הרבה קרקעות שונות ברחבי פלורידה, אנחנו משיגים פיזור מאוד גדול שתורם ליציבות", הוא מסביר. "למשל, בשנת 2022 הוריקן איאן פגע בצורה קשה בעיר נורת פורט בפלורידה. למעשה, ההוריקן תקע את הבנייה בעיר. אם היינו מתרכזים רק בנורת פורט, היינו מוצאים את עצמנו בבעיה ולמדנו מכך לעתיד. ההחלטה שלנו לעבוד בקבוצות של קרקעות מפוזרות בערים שונות בפלורידה מגינה על הפרויקט מפני מצבים מהסוג הזה. המשקיע נכנס לעסקה אחת, שכוללת בתוכה מגרשים במגוון ערים וחברה קבלנית שזמינה לעבודה במקביל מפאת גודלה והיקפי העבודה שלה. בזכות הקרקעות שקנינו במחירי טרום־קורונה והביקוש הגבוה, בעיקר מצד המהגרים החדשים לפלורידה, אנחנו נמצאים כיום עם רשימת המתנה ארוכה של רוכשים".
* אין לראות באמור לעיל משום ייעוץ השקעות, המלצה או חוות דעת באשר לכדאיות ההשקעה ואין בו משום תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים ובצרכיו האישיים של כל אדם.
לפנייה טלפונית 054-9378626 >>
לביקור בפרויקט >>
בשיתוף אינווסטו קפיטל
