כנס הנדל"ן של פירמת הייעוץ וראיית החשבון EY בשיתוף שטיינמץ, גורמן, ארדמן ושות' עורכי דין, נפתח הבוקר בתל אביב בסימן אי הוודאות של המשק וההתמודדות עם מציאות מאתגרת. יקי בוארון, השותף המנהל של תחום הנדל''ן ב-EY, פתח את הכנס בהתייחסות לחוסנו של המשק הישראלי, שמצליח להפגין עוצמה חרף המציאות שמסביב.
"המשק הישראלי מפגין עוצמה יוצאת דופן. בזמן שאירופה וארה"ב מתמודדות עם אינפלציה עולה וחששות מהעלאות ריבית, בישראל נרשמת התכנסות מוצלחת ליעד האינפלציה. נתון זה, לצד יחס חוב-תוצר נמוך ויציב למרות תקציבי הביטחון העצומים והאפשרות לסיום המלחמה עם איראן, סללו את הדרך לשלוש הפחתות ריבית בשנה האחרונה".
בוארון תיאר את סביבת הריבית הנוכחית, שבמשך תקופה ארוכה עמדה על מעל 4.5 אחוזים, מצב שחנק לדבריו את שוק הדיור ואף ייצר דשדוש, לרבות מבצעי מימון של היזמים שהובילו לירידה בהיקף העסקאות. "אמנם מחירי השכירות עלו ושיפרו את התשואות, אך הן עדיין אינן מספקות ביחס לעלות המימון. השנים 2026 ו-2027 יהיו שנות מבחן קריטיות, כאשר אלפי דירות שנמכרו במבצעי מימון יימסרו לרוכשים שיצטרכו להשלים את התמורה".
בהקשר לשוק הנדל"ן המקומי, אמר בוארון כי לצד הקיפאון היחסי בעסקאות, הוא מזהה גם מוקדי פעילות משמעותיים. לדבריו, השנה האחרונה התאפיינה בגל גיוסים והנפקות, בהן ההנפקה של חברת תדהר, וכן בעסקאות מיזוג גדולות, ובראשן רכישת קבוצת אקרו על ידי ישראל קנדה. מנגד, ציין כי שוק המשרדים חווה ירידת מחירים ריאלית בשנה האחרונה, אך שמר על שיעורי תפוסה יציבים. "בשעה שמדד ת"א 125 עקף בשלוש השנים האחרונות את מדד ה-S&P500, מדד הנדל"ן נותר מאחור", אמר. "הורדת הריבית על ידי בנק ישראל צפויה לתמוך בצמיחת המשק בכלל ובשוק הנדל"ן בפרט".
בוארון התייחס גם לתחום חוות השרתים, שהחל להתפתח בקצב משמעותי באירופה ובארה"ב בסוף העשור הקודם, וצובר כיום תאוצה גם בישראל. לפי התחזיות שהוצגו בכנס, עד סוף העשור צפויה צריכת החשמל העולמית של חוות השרתים להגיע לכ-200 ג'יגה־ואט, בהשוואה כ־50 ג'יגה־ואט בלבד בתחילת העשור – גידול של פי ארבעה. "מדינת ישראל מהווה כר פורה לחוות שרתים, וזאת מכמה סיבות", אמר בוארון ופירט: ישראל היא הדמוקרטיה היחידה במזרח התיכון, החיבור לאירופה באמצעות כבלים תת-ימיים, מחירי האנרגיה הזולים, ואולי החשוב ביותר: כאן נמצאים מיטב המוחות הרלוונטיים לפיתוח מוצרי AI".
לצד הפוטנציאל, הודגש כי בנייה מאסיבית של חוות שרתים צפויה להשפיע באופן מהותי על מפת האנרגיה בישראל. "לאחרונה התחילו להישמע קולות הקוראים להטיל מיסים על חוות שרתים", סיפר בוארון. "אין ספק שהתפתחותה של ישראל כמעצמה בתחום חשובה מאוד למשק, לכן על מקבלי ההחלטות לדאוג לוודאות מיסויים ורגולטורית, ובמקביל לבנות את התשתיות ומתקני האנרגיה".
עוד שיתף כי התחום, שעד לפני כשנתיים נשלט בעיקר על ידי מספר חברות פרטיות, מושך כיום יותר חברות ציבוריות שמזהות בו מנוע צמיחה חדש. גם שוק ההון מגיב בהתאם: עצם ההודעה על כניסה לתחום, והדיווחים על התקשרויות בחוזי אספקה, עשויים לדבריו להוביל לעלייה חדה בשווי החברות.
רוח גבית מהשוק
לצד האתגרים המיידיים, בכנס עלתה גם תמונה של שוק שמתחיל לזהות מחדש הזדמנויות, בעיקר בתחומי ההשקעות, המיזוגים והגיוסים. "בשנתיים האחרונות שוק הנדל"ן הישראלי נמצא באחת התקופות המטלטלות ביותר מאז הקמת המדינה", הסביר עו"ד אורן ארדמן, שותף בכיר בפירמת עורכי הדין 'שטיינמץ, גורמן, ארדמן ושות'.
"הנתונים שאנו רואים כיום משקפים שוק שנמצא בנקודת מבחן קריטית. מצד אחד אנו עדים לירידה בביקושים בפועל ולעלייה במלאי הדירות החדשות שלא נמכרו, מה שיוצר פער משמעותי בין ההיצע לביקוש. מצד שני, חשוב לזכור שהיסודות ארוכי הטווח של השוק הישראלי לא השתנו: הכלכלה יציבה, שיעור הילודה הוא מהגבוהים בעולם המערבי, ובכל שנה מתווספים אלפי משקי בית חדשים הזקוקים לפתרון דיור – כל זאת בשעה ששוק השכירות למגורים עדיין אינו מפותח דיו".
על אף שהשוק מתמודד עם סביבת ריבית גבוהה וכאמור ירידה בהיקף העסקאות, עו"ד ארדמן הכריז כי הוא מזהה מגמה חיובית דווקא מתחת לרדאר: "השינוי שמתחולל בשוק ההון הישראלי משקף את חוסנה של הכלכלה המקומית ומעניק רוח גבית לשוק הנדל"ן. כתוצאה מכך, שנת 2026 מסתמנת כיריית הפתיחה בתחום ההשקעות והמיזוגים בענף. תקופות של אי-ודאות הן קרקע פורייה לצמיחתן של הזדמנויות חדשות עבור שחקנים בשוק. גופים מוסדיים, קרנות השקעה וחברות נדל"ן מובילות, מבקשים לנצל את העיתוי כדי להרחיב את פעילותם ולחזק את מעמדם הפיננסי.
בשיתוף EY
