שותפות בנכס מקרקעין עלולה להפוך לעניין נפיץ כאשר אחד הצדדים מבקש לפרק אותה באמצעות מכירה, ובכך לכפות על שאר השותפים למכור את חלקם. בין אם מדובר בבני משפחה ובין אם מדובר בשותפים עסקיים או בזרים מוחלטים, בלא מעט מצבים מסוג זה המחלוקת הופכת למאבק בבית המשפט, אשר סופו במינוי כונס נכסים שתפקידו למכור את הנכס עבורם. "במקרים רבים כונס הנכסים חייב במסגרת תפקידו להיות נחוש אך באותה מידה גם רגיש כלפי בעלי הזכויות, עד לפירוקה הסופי של השותפות", מסביר עו"ד כפיר גבע, העומד בראש משרד עורכי הדין גבע-גולן ושות' ומתמחה בתחום המקרקעין קרוב לשני עשורים.
עו"ד גבע מסביר כי רבים מקשרים את המונח "כינוס נכסים" לתהליכים של פשיטת רגל, למשל בין הבנקים המשמשים כנושים לבין הלקוחות שלא פרעו את חובם לבנק. במקרה זה התהליך פשוט וברור: הנכס נלקח על ידי הבנק ומוצע למכירה כדי לאפשר את כיסוי החוב לבנק כמה שיותר מהר. לעומת זאת, פירוק שותפות במקרקעין באמצעות מכירה נעשה כתוצאה מתביעה שהגיש אחד הצדדים ולכן ההליך מורכב הרבה יותר. לעתים מדובר במאות שותפים בנכס שנאלצים להיכנס להליך משפטי, לאחר שאחד מהם החליט לממש את זכויותיו. כך למשל, ישנם מקרים בהם לאחר איחוד וחלוקת קרקע בין אלפי אנשים בעלי זכויות בחלקות סמוכות, נותרים לחלקם שברי אחוזים של זכאות "שנזרקים" למגרש – המכונה "מגרש זבל". אלה מוצאים עצמם שותפים שלא מרצון במגרש אחד - שותפות במושע.
"מספיק שאחד השותפים, גם אם יש לו 0.02 אחוז במגרש מחליט שהוא רוצה למכור את חלקו ומגיש תביעה לפירוק שיתוף, בית המשפט יקבל את התביעה וימנה כונס נכסים מטעמו שיידרש לטפל בסוגייה מול כל השותפים", מסביר עו"ד גבע, ומוסיף: "התיק מגיע אלי פעמים רבות כאשר חלק מהשותפים כלל לא מודעים לכך שנפתח הליך משפטי נגדם או אפילו שהנכס שלהם כבר נמכר על ידי ככונס שלא בידיעתם. בשיחה הראשונה שלי איתם, תוך כדי שאני מציג את עצמי ומספר להם שמכרתי להם למעשה את חלקם בנכס, אני גם דורש מהם להמציא לי מסמכים שונים לטובת הדיווח לרשויות המס ואף לתת פרטים אישיים, שהם לא תמיד ששים לתת כמו פרטי חשבון בנק אליו אעביר את חלקם בתמורה. זה המקום בו אני נדרש להפעיל רגישות מחד ואסרטיביות מאידך, כי בסופו של יום אני פועל לפי הוראות בית המשפט ונדרש להביא תוצאה – מכירת הנכס וחלוקת התמורה בין השותפים".
הכונס הופך ל"בעלים"
תביעה לפירוק שותפות מקרקעין באמצעות מכירה יכולה להתייחס לכל סוגי הנכסים, בין אם זו דירת מגורים, גג משותף לכמה בעלים או מגרש עתיר זכויות בנייה. לעתים, מעורבים בתהליך גם קבלנים ויזמים המבקשים להניע פרויקט במגרש ודוחפים לפירוק השותפות, כדי לזרז את התהליך גם מול יתר השותפים. דרכים נוספות לפירוק שותפות בנכס הן פירוק בדרך של חלוקה בעין של נכס, הנפוצה יותר במגרשים לבניית בתים פרטיים, או חלוקה בדרך של רישום בית משותף בבניינים קיימים בהם יש מספר שותפים. במקרה של מכירת המקרקעין במסגרת תביעת פירוק שיתוף, אין יכולת להפריד בין השותפים באופן שכל אחד מהם יקבל חלק עצמאי בנכס. "במקרה של תביעה, יכול בית המשפט למנות כונס נכסים בהסכמה של הצדדים, אולם במידה שיש מחלוקת הוא נותן המלצה על כונס מטעמו", אומר עו"ד גבע ומסביר כי "הכונס מהווה למעשה את זרועו הארוכה של בית המשפט ואחראי לכל תהליך המכירה, הכולל, בין היתר, מינוי שמאי שיעריך את שווי הנכס, פרסום הזמנה באמצעי התקשורת השונים להציע הצעות, קיום הליך של התמחרות בין המציעים השונים ועוד. הכל נעשה תחת המטריה של בית המשפט שצריך בסופו של דבר גם לאשר את ההסכם".
עו"ד גבע מוסיף כי במסגרת המינוי, כונס הנכסים משמש למעשה כמעין "בעלים" של הנכס. בנוסף להחלטות המסחריות המתקבלות על ידו כמו האם להמליץ בפני בית המשפט על קבלת ההצעה הזוכה ומה יהיו תנאי התשלום, הוא גם זה שבסופו של דבר ידווח על העסקה לרשויות המס ולרשות המקומית בשמם של הבעלים, וינהל את כל האופרציה הכוללת טיפול ורישום מסודר ומקצועי ביחס לבעלי הנכס השונים - גם אם מדובר במאות - ולבסוף יחלק את התמורה בין השותפים בניכוי הוצאות הכינוס השונות כגון עלויות השמאי, עלויות פרסומים שונים, שכר טרחת הכונס, תשלומי מס ועוד.
אז מה למעשה ההבדל בין עו"ד לכונס נכסים בפירוק שותפות בדרך של מכירה?
"ההבדל הוא שבפירוק שיתוף המכירה נכפית על הבעלים. אותו בעל זכויות לא בחר בך כעורך דין שלו, הוא פתאום מוצא את עצמו בתהליך שבו הוא לא זה שבחר את עיתוי מימוש החלק שלו, הוא לא בחר בי כמי שייצג אותו והכל עובר דרך בית המשפט. בעצם, בניגוד למקרים בהם אני משמש כעו"ד בעסקה במקרקעין ובה מי שמכתיב את התנאים זה הלקוח, הרי שבתיקי כינוס אני הוא זה שמכתיב את התנאים. רק לאחר שנקבע קונה שמקבל את אישור בית המשפט הכונס עובר לתפקד כעו"ד רגיל".
שותפות של שניים או מאות
עו"ד גבע משמש בשנים האחרונות ככונס נכסים בנכסים רבים. הוא בוגר הפקולטה למשפטים באוניברסיטה העברית ושימש כעו”ד וכשותף במשרד הרטבי- בורנשטיין – בסון ושות’ במשך חמש שנים. ב-2010 הקים את משרד עורכי הדין גבע-גולן ושות', ובמהלך השנים טיפל בתיקים מורכבים רבים ומסוגים שונים הנוגעים לפירוק שותפויות במקרקעין בדרך של מכירה, ובהם פירוקי שיתוף בדירות מגורים בהם שניים-שלושה שותפים כמו גם במגרשים גדולים בכל רחבי הארץ בהם לעתים מדובר על שותפות בין מאות אנשים.
"אנחנו תמיד יודעים איפה התהליך מתחיל אבל לא איך ייגמר. יש תיקי כינוס שנראים פשוטים אבל בפועל נמשכים לאורך שנים. היו מקרים שהנכס כבר נמכר אבל אז צצה מחלוקת בין הבעלים על החלק היחסי של כל אחד מהם בנכס ואז הכסף מהמכירה נשאר בנאמנות עד להחלטה", מסביר עו"ד גבע, "הדברים אמורים בעיקר לגבי שותפויות שנוצרו מכוח צו ירושה, כמו אותם אחים שהפכו בין יום לשותפים במקרקעין ואינם מצליחים להשתחרר מהשותפות בצורה עניינית ואז נדרשת התערבות של בית המשפט". עו"ד גבע מוסיף כי "יש אפילו מקרים ששני אחים מתגוררים באותו בית אבל מסוכסכים האחד עם השני, ואז אחד מאפשר לראות את הנכס לקראת המכירה, ואילו השני מסרב, דבר שמקשה על כל התהליך. המקרים המורכבים הם אלה שמעניינים אותי במיוחד ושם באים לידי ביטוי הנסיון והיכולות של הכונס להביא את התהליך לקו הסיום".
עו"ד כפיר גבע
כתובת: שפע טל 1, תל אביב
טלפונים: 03-5607010, 054-2525348
למעבר לאתר >>
