אם לא די באי-הוודאות הכלכלית ובאתגרים עמם מתמודד הציבור, ב-1 באוקטובר נכנסו לתוקפן הנחיות חדשות של הפיקוח על הבנקים בבנק ישראל, המציבות מגבלות נוספות בפני מי שמבקשים להגדיל משכנתה קיימת.
השינוי המרכזי נוגע לאופן חישוב יחס ההחזר בעת הגדלת המשכנתה, למשל לצורך שיפוץ או מענה לצרכים משפחתיים. בעבר הבנקים נהגו לבחון את ההחזר על תוספת ההלוואה המבוקשת, בלי להביא בחשבון את ההחזר החודשי על המשכנתה הקיימת. כיום הם נדרשים לבחון את סך ההחזרים על שתי ההלוואות ביחס להכנסות הלווים.
כדי להבין את משמעות השינוי, נניח שזוג מרוויח יחד 15 אלף שקל נטו בחודש ומשלם 2,000 שקל בחודש על הלוואת רכב. לאחר ניכוי ההחזר על הלוואת הרכב, ההכנסה הפנויה של בני הזוג עומדת על 13 אלף שקל. כשנטלו את המשכנתה המקורית, החזר חודשי של 3,000 שקל מתוך ההכנסה הפנויה עמד בתנאים המקובלים של עד 40% מימון. אלא שכעת, כשהזוג מבקש להגדיל את המשכנתה ולהוסיף 3,500 שקל להחזר החודשי, הבנק נדרש להביא בחשבון את שני החזרי המשכנתה ביחד, המסתכמים ב-6,500 שקל בחודש. סכום זה מגיע ל-50% מההכנסה הפנויה של בני הזוג, ועלול למנוע מהם לקבל את תוספת המימון המבוקשת.
בנוסף, הבנקים מערימים קשיים גם במסלולי המיחזור: בכל שינוי במתווה החוב, הבנק עומד על כך שלפחות שליש מסך כל המשכנתה המאוחדת יישאר במסלול בריבית קבועה, מה שמייקר את ההחזר החודשי ומקשה עוד יותר על משקי הבית.
"למרות המגבלות החדשות עדיין יש דרכים להגדיל משכנתה קיימת", אומר יוסי סולניק, מיועצי המשכנתאות הבולטים בישראל, "אחת מהן היא לפנות לשוק החוץ-בנקאי, המאפשר במקרים מסוימים לקבל מימון נוסף כנגד נכס קיים. בין היתר, ניתן לבחון הלוואה בשעבוד הנכס בדרגה שנייה, לצד המשכנתה הקיימת".
עם זאת, סולניק מדגיש כי הפנייה לשוק החוץ-בנקאי מחייבת אסטרטגיה ברורה מראש. היא יכולה להתאים כפתרון ביניים למי שנקלע למשבר עסקי, בריאותי או כלכלי נקודתי, ומעריך שיוכל להתאושש בתוך שנתיים עד שלוש ולחזור למערכת הבנקאית. בלי תוכנית יציאה מסודרת, הלוואה כזאת עלולה להפוך מפתרון זמני לנטל פיננסי נוסף. זה בדיוק המקום שבו יועץ משכנתאות מנוסה יכול לסייע".
לגשר בין הלקוח למערכת הבנקאית
היכרותו העמוקה של סולניק עם המערכת הבנקאית והחוץ-בנקאית נשענת על ניסיון של עשרות שנים בשוק הפיננסי. הוא כיהן כדירקטור בבנקים ובגופים מוסדיים, ובהם קופות גמל וקרנות השתלמות, ובחלק מהגופים אף עמד בראש ועדות השקעות. סולניק היה ממקימי התאחדות יועצי המשכנתאות, שבראשה עמד במשך שתי קדנציות.
כיום יותר ויותר ישראלים נעזרים ביועצי משכנתאות. לפי נתוני בנק ישראל, בעת הקמת ההתאחדות ב-2016 רק 17% מנוטלי המשכנתאות נעזרו ביועץ פרטי, ואילו כיום יותר מ-65% מהם נעזרים ביועצים. "אפילו הבנקים, שבעבר הסתייגו ממעורבות יועצים חיצוניים, מחזרים כיום אחריהם ביודעם שהיועץ מביא תיק שמוגש באופן מסודר ומותאם לדרישות הבנק".
יציבות תעסוקתית היא יתרון
שוק הנדל"ן בישראל מתמודד כיום עם מציאות מורכבת, שבה כוחות מנוגדים משפיעים על יכולתם של משקי הבית לקבל החלטות. "מצד אחד, סביבת הריבית החלה להתייצב והקבלנים מחזיקים במלאי נכסים לא מבוטל, כך שלכאורה זהו שוק של קונים", מסביר סולניק, "מצד שני, אי-הוודאות הגיאו-פוליטית, השינויים המהירים בשוק התעסוקה בעקבות התפתחות הבינה המלאכותית וההחמרה ברגולציה גורמים לרוכשים רבים להישאר על הגדר.
"יתרה מזאת", מוסיף סולניק, "השוק מתמודד כיום עם השלכותיהם של מבצעי המימון שהוצעו בעבר, במתכונת של 20/80 או 15/85. רוכשים רבים שהסתמכו על עליית מחירי הדירות עד למועד פירעון תשלום הבלון, מגלים כעת שהמחירים לא עלו כמצופה, יכולת ההחזר שלהם נחלשה והבנקים מסרבים לאשר להם את המשכנתה שעליה בנו. התוצאה היא גל של ביטולי עסקאות והפסדים כספיים לרוכשים".
מהי, אם כן, המלצתך למי שנוטלים משכנתה, ובמיוחד לרוכשי דירה ראשונה?
"מניסיוני, הבנקים מייחסים חשיבות רבה ליציבות התעסוקתית והכלכלית של הלווה. לפעמים הם עשויים להעדיף שכיר בעל הכנסה מתונה אך יציבה על פני עובד הייטק המשתכר היטב, אך עובד בסביבה תעסוקתית פחות יציבה. לכן, בתקופה שבה נערכים לנטילת משכנתה, כדאי להימנע משינויים חדים שאפשר לדחות, כמו מעבר פתאומי לעבודה כעצמאי או החלפת מקום עבודה ללא צורך ממשי".
דיברת על התאמת המשכנתה לצרכים וליכולות של הלקוח. איך מתנהל התהליך בפועל?
"תהליך העבודה שלי כולל כמה שלבים. הראשון הוא פגישת אבחון, שבה אני ממפה את כל הנכסים וההתחייבויות של הלקוח. זאת פגישת היכרות מעמיקה, פנים אל פנים או בזום, שבמהלכה אני בוחן את יכולת ההחזר שלו, צפי ההכנסות ואופק התעסוקה. בסופה אני יכול להעריך אם העסקה אפשרית מבחינה פיננסית.
"בשלב השני אני בונה אסטרטגיית מימון ומתאים ללקוח תמהיל משכנתה אישי. אין תמהיל אחד שמתאים לכולם. בשלב הבא אני מכין את תיק הבקשה ומייצג את הלקוח מול הבנקים. חלק חשוב בעבודה הוא לזהות לאיזה בנק כדאי לפנות, בהתאם לפרופיל הפיננסי של הלקוח ולמאפייני העסקה, ולנצל את ההיכרות והקשרים המקצועיים שצברתי במערכת הבנקאית כדי לקדם את הבקשה. התפקיד שלי הוא להציג את הנתונים בשפה שהמערכת הבנקאית מכירה, ולהסביר מראש נקודות שעלולות לעורר שאלות, כמו החזר של הוראת קבע בעקבות משבר אישי או קנס עירוני ישן על חניה שעבר להוצאה לפועל.
"המטרה היא לא רק להשיג אישור עקרוני, אלא ללוות את הלקוח גם בהמשך הדרך. הליווי כולל סיוע בבחירת שמאי, תיאום מתווה התשלומים עם עורכי הדין המעורבים בעסקה ווידוא שהכספים מועברים למוכר או לקבלן במועד. כך אני מלווה את הלקוח לאורך התהליך כולו, עד להשלמת העסקה".
בשיתוף יוסי סולניק
