צעד קדימה, שניים אחורה – או להיפך

הורדת תנאי סף מחד, העלאת היטלים מאידך. כיצד תשפענה החלטות משרדי הממשלה על ההתחדשות העירונית בשנים הבאות

אלעד צור
תוכן שיווקי
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
אלעד צור
תוכן שיווקי

בתקופה האחרונה התקבלו סדרה של החלטות שונות במשרדי הממשלה העוסקות במישרין, או בעקיפין, בפרויקטי התחדשות עירונית. חלק מאותן החלטות נועדו לסייע ולזרז קידום פרויקטים בתחום זה. אחרים, חוששים בענף, דווקא יביאו לעיכובים וחסמים חדשים.

שאלנו גורמים בענף מה תהיה ההשפעה של אותן החלטות ויוזמות על השוק. לפניכם התשובות.

בשורת הסכמי המסגרת
ניב רום, מנכ"ל קבוצת כנען אומר כי "הסכמי המסגרת עליהם חתמו לאחרונה משרד הבינוי והשיכון והרשות הממשלתית להתחדשות מול 12 רשויות בניהן אשדוד, בית שמש, בת ים, גבעתיים, חדרה, חיפה, ירושלים, לוד, נתניה, קרית אונו, קרית ים, ורמת גן היא בהחלט בשורה מעודדת מאוד בעיקר עבור רבים מהתושבים בשכונות הותיקות, באותן ערים החיים בהזנחה וחשופים לפגיעות סביבתיות המסכנות את חייהם. מדובר בערים, חלקן בפריפריה הנמצאות בדירוג מדד סוציו-אקונומי נמוך מהממוצע.

ההסכמים צפויים לממן פיתוח תשתיות להתחדשות עירונית בתקציב של כחצי מיליארד שקל מימון זה יאפשר להסיר חסם משמעותי להתקדמות של פרויקטים להתחדשות עירונית ויפתור מצב של העדר משאבים מספיקים בידי הרשויות המקומיות למימון צרכי הציבור, ובמיוחד במקומות בהם יש פטור מהיטל השבחה למגורים".

"אני חושב שיש הצדקה בבחירת הרשויות הללו שציינתי, לאור זאת שבחלקן ישנן תכניות רבות שמחכות לצאת לדרך אך התעכבו בשל העדר תקציבים לתכנון וביצוע.כמובן שאם חלק מהרשויות האלה ימשיך ויתקע פרויקטים יש לייצר סנקציות ועונשים. עם זאת, חשוב לזכור שכל עוד מקבלי ההחלטות לא יטפלו בבירוקרטיה ובעיקר בועדות המקומיות שהן אלו שחורצות גורלות במקרה של אישור תכניות אזי מדובר בטיפה בים. יש ליצור מנגנון ותקנות של לוחות זמנים ברורים וקשיחים שיחייבו את כל הגורמים ויקצרו את זמני אישורי התכניות וקבלת ההיתרים לטווח של חודשים ספורים. תזכורת לאסון שעלול להתרחש אנו מקבלים לעיתים קרובות מאוד, וכל עוד אין פתרון מעשי, בכל יום שעובר זהו לא פחות מהימור בחיי אדם לו אחראיים באופן ישיר הרשויות ומקבלי ההחלטות".

בזכות ביטול ההקלות
יגאל צ'ודנר, מנכ"ל חברת נתיבי הקמה המתמחה בניהול הליכי רישוי וסטטוטוריקה אומר כי "אחת ההחלטות החשובות ביותר שקיבלה הממשלה היא ללא ספק החלטת הממשלה לבטל את ההקלות בבקשות להיתרי בנייה. מדובר בצעד שיוביל לקיצור משמעותי במשך הזמן שלוקח להשלים הליכי רישוי בארץ ולקבל היתרי בנייה. זאת, משום שללא ההקלות, כל הבקשות להיתרי בנייה שיוגשו יהיו תואמות תב"ע וכך ניתן יהיה לבדוק ולאשר אותן הרבה יותר מהר. הצעד גם יגביר את הוודאות בשוק הנדל"ן מפני שלוועדות המקומיות לא יהיה שיקול דעת האם לאפשר ליזם כלשהו זכויות מעבר למה שהתב"ע נותנת, ליזמי הנדל"ן יהיה ברור מאוד מה מותר לבנות ומה אסור והם לא יצטרכו לתכלל גם מחשבות להקלות עתידיות, ולרוכשי הדירות יהיה ברור מאוד מה אפשר לעשות בבניין שלהם או בזה שבו הם רוצים לרכוש דירה. באופן כללי בעקבות ביטול ההקלות יצומצמו למינימום הספקולציות בשוק הדיור וזה דבר חיובי מאין כמוהו".

הפחתת הרוב הנדרש
לדברי עמנואל גטרר, מנהל תחום התחדשות עירונית בקבוצת רמי צרפתי, "חוק ההסדרים האחרון מכיל מספר תיקונים המסירים חסמים משמעותיים בתחום ההתחדשות העירונית, ומעניק כלים טובים שבאים לייעול ולזרז את התהליך הארוך כשלעצמו. אני מעריך כי תהיה לו השפעה חיובית על היצע הדירות העתידי בשוק. ראשית – הפחתת הרוב הנדרש בחוק בקרב בעלי הדירות לצורך קידום פרויקטים של פינוי בינוי – מ-80% ל-66%; נקבע כי מי שברשותו יותר מדירה אחת במתחם אשר הוגדר כמתחם פינוי בינוי יזכה ליהנות מפטור ממס שבח, וכמו כן בוטלה ההגבלה לחתימה על הסכם ככל שהדירה התקבלה בהעברה ללא תמורה מקרוב משפחה. בנוסף, העיריות יוכלו לקבוע היטל השבחה בשיעור של 0%, 25% או 50% - הפחתת ההיטל ואף מתן פטור מלא ממנו תפחית משמעותית את הצורך בפנייה לשמאים מכריעים, שהיא פרוצדורה שמייקרת ומאריכה את התקדמות הפרויקטים. מהלכים אלה ועוד יסייעו רבות לדעתי להקל ולייעל את הליכי התכנון וגיבוש הסכמות הדיירים בפרויקטים של התחדשות עירונית, יאפשרו דרכי התמודדות טובות מול דיירים סרבנים, יקנו ודאות ליזמים שבונים ובכלל יאפשרו להוציא לפועל יותר פרויקטים. כל זאת היא בשורה חיובית ומצוינת לתחום ההתחדשות שצפויה להגדיל משמעותית את היקף הפרויקטים וכמות יחידות הדיור שיתווספו לשוק".

ניוד זכויות
שימי מלכה, סמנכ"ל שיווק ומכירות של קבוצת יובלים מסביר כי "ערכי הקרקע בפריפריה נמוכים ומכתיבים צורך כלכלי במכפילי יח"ד גבוהים מאד, מה שמצריך ומחייב בניית בניינים בני 20 קומות ומעלה. הקשיים הקיימים קשורים בכך שחלק מהאזורים מאופיינים כבעלי רגישות נופית גבוהה, או מרקם עירוני התואם לבניינים רגילים עד 10 קומות בלבד. לכן, היכולת ליישם פרויקטים כאלו בשטח תתאפשר רק על ידי מודלים מיוחדים של צירוף חלקות משלימות בשטחים נרחבים, או ניוד זכויות או מתן תמריצים ומענקים ליזמים בכדי לייצר כדאיות כלכלית לפרויקטים במסגרת התחדשות עירונית בפריפריה. מדובר בפעולות מורכבות המייצרות צורך בהדדיות בין השוק הפרטי לרשויות הציבוריות והממשלתיות, שיחברו יחד לחזק את הבניינים המתפוררים, לשפר ולשדרג את איכות החיים".

עו"ד דורון אריאלצילום: צביקה גולדשטיין

פטור מאגרות והיטלים
סיוון היללי, סמנכ"לית שיווק ומכירות של קרדן נדל"ן קובעת: "אין ספק שאחד השיקולים הכבדים המנחים הקמת פרויקטים של התחדשות עירונית בפריפריה הוא הכדאיות הכלכלית. לשם כך יש צורך בתמריצים מהמדינה, כדוגמת פטור מאגרות והיטלי בניה, מתן מענקים ליזמים ועוד. ללא הקלות בירוקרטיות ותמריצים דומים, ברור מדוע פרויקטים מסוג זה כמעט ולא מיושמים בערי הפריפריה. המלצתי, בכדי לפתור את סוגיית הבניה לגובה שלא תמיד מתאימה למרקם העירוני בפרויקטי פינוי בינוי, הרשויות על המקומיות להקצות קרקעות ריקות שיהוו פיצוי ליזמים בשיטת ניוד זכויות, כך שיקימו את פרויקט ההתחדשות העירונית, ובמקביל יוכלו למכור דירות חדשות בפרויקט חדש נוסף. הדבר יעודד יזמים להיכנס לפריפריה".

מענה לחסמים
יוסי חזן, מנהל תחום התחדשות עירונית בחברת קרדן נדל"ן מוסיף כי "לצד התקדמות מבורכת ברגולציה הנוגעת להתנהלות מול דיירים, יש לקדם רגולציה בציר התכנוני ולתת מענה רחב לחסמים אשר גורמים לעיכוב של שנים בפרויקטים. אנו רואים שבמספר רשויות מקומיות חלה התקדמות רבה, באמצעות הקמת יחידות תכנון ומינהלות של התחדשות עירונית, שהפכו להיות שחקן מאוד חשוב המקשר בין הדיירים, היזם, הרשות המקומית והוועדה המחוזית. לדעתי צריך לחזק את המנהלות האלה, לתקצב אותן במימון ממשלתי, להעסיק בהן מכלול שלם של גורמים החל ממתכננים, אדריכלים ועורכי דין ועד עובדים סוציאליים. ככל שיתקצבו ויחזקו אותן, נראה יותר תוכניות של התחדשות עירונית שמבשילות. מגמה שניתן לראות שהוכלת וגוברת היא התרחבות של ההתחדשות העירונית גם למעגל השני והשלישי מחוץ למרכז. לדוגמה, אנחנו מקדמים בימים אלה שני פרויקטים בחדרה, שזה מקום שלא היינו בו בעבר. זה קורה בין היתר מהסיבה שמחירי הקרקעות עלו והפכו את הפרויקטים לכלכליים וגם מתוך נכונות של הרשויות לקדם תוכניות מהסוג הזה".

סיוע לראשי ערים
לדברי עו"ד דורון אריאל מומחה למקרקעין מייסד פירמת דורון אריאל ושות': "המדינה כבר מבינה כיום כי במרכזי הערים מחדרה עד גדרה – שם רוצים מרבית האנשים לגור - אין קרקעות זמינות ולמעשה יכולת ההשפעה שלה בכל המרחב העירוני שם נמוכה מאוד. ולכן, פינוי בינוי היא הדרך היחידה לייצר במקומות אלה דירות חדשות בהיקפים מהותיים. ואולם, הבעיה היא המתח בין השלטון המרכזי לשלטון המקומי, שרואים האחד בשני סוג של אויב. המדינה חייבת לפתור את המחלוקות האלה ולסייע תקציבית לראשי הערים כדי שהם יוכלו להרשות לעצמם לעודד התחדשות בתחומם. צריך להבין, ראש עיר לא צריך לעמוד בפני דילמה בלתי אפשרית על כך שבשל פרויקט פינוי בינוי לא תהיה לו יכולת להעמיד לטובת תושביו גנים, מועדונים, שטחי ספורט ובתי ספר. זה השירות העיקרי של ראש עיר לתושביו ואותו הוא חייב לספק תחילה, ולכן יש להבין את ההתנגדות שלו להתחדשות ולמצוא עבורו את הפתרון. המדינה צריכה לעשות שימוש בשטחי רמ"י לטובת בניית מבני ציבור בצורה יותר מאסיבית, היא צריכה לסייע בהשתתפות בארנונה עבור ראשי ערים שיבנו יותר יחידות בהתחדשות עירונית, וכן לממן את עלויות הוויתור של ראשי הערים על היטלי השבחה אם יהיו. כפי שאנו רואים כיום, מספר ערים העמידו את היטלי ההשבחה על 25%-50%, אם המדינה לא תשתתף במימון בניית התשתיות הנלוות, ואם מצד שני ראשי הערים לא ינהגו בנדיבות בזכויות הבנייה בהתחדשות - פרויקטים רבים ייתקעו וכך שוב נמצא עצמו עם עוד עשור מפוספס ועליית ניכרת במחירי הדירות תוך כדי יצירת ביקוש רב כבוש אל מול היצע מצומצם".

תוכניות ארוכות טווח
ערן לוי, מנכ"ל ובעלים משותף בחברת אלטנוילנד: "התוכניות שהציגה הממשלה הנוכחית לשוק הנדל"ן, כמו גם כל התוכניות שהוצגו על ידי ממשלות קודמות ושרים קודמים, מתמקדות לצערי בפלחים קטנים ומאוד מצומצמים מאוכלוסיית ישראל, ומשכך אין להן למעשה יכולת להשפיע על כלל השוק. כל מיני 'מחיר למשתכן', 'מחיר מופחת', 'דירה בהנחה' וכיוצ"ב מיועדות רק לזכאים שמהווים במקרה הטוב 12% מהאוכלוסיה ואין בהן שום דבר כדי לחולל שינוי אמיתי.

"הייתה החלטת ממשלה שאני מברך עליה, אבל לצערי היא לא מיושמת בפועל בימים אלה והיא הפחתת מס השבח לבעלי קרקע שימכרו את הקרקע לחברות שיבנו תוך תקופת זמן מוגדרת. זאת החלטה טובה שתגדיל את היצע הדירות בשוק וכדאי ליישם אותה בהקדם.

"גם בתחום ההתחדשות העירונית הממשלה נתנה פתרונות חלקיים בלבד באמצעות תמרוצים ל- 12 רשויות מקומיות שיקדמו בתחומן פרויקטים של פינוי בינוי. לא ניתנו פתרונות לפרויקטים בודדים של תמ"א 38, שהם לא חלק ממתחמי פינוי בינוי ואני צופה שראשי הרשויות ייתנו פחות היתרים לפרויקטים כאלה. כדי לבצע התחדשות עירונית שתשפיע צריך תוכנית אסטרטגית ארוכת טווח ייעודית להתחדשות עירונית, ולא לשלב את ההתחדשות במיני סעיפים של תוכניות אחרות".

היטל השבחה מכבידים
הראל פרץ, מנהל חטיבת ההתחדשות העירונית של קבוצת גבאי אומר כי "חוק ההסדרים קבע כי על הרשויות המקומיות להסדיר את נושא היטלי ההשבחה בשטחן עד ה-1 במאי. כאמור, בעקבות החלטות האחרונות להעלות את שיעור היטל ההשבחה לשיעור המקסימלי באזורים מסוימים, יהיו מתחמים שפשוט יהפכו להיות לא כלכליים ופשוט ייזנחו. כלומר, מתחמים בעיר כזו או אחרת שהיו ‘על הכוונת’ של יזמים, שדיירים מנסים לקדם אותם, ובעקבות ההחלטה של העירייה אף אחד עכשיו לא יטרח לפנות למתחמים האלה. נדרשת בחינה של כל מתחם לגופו, כי בכל מגרש יש אלמנטים שונים, שמהם נגזרת כלכליות של עסקה. היטל השבחה הוא לא האלמנט היחיד. לכן, ההחלטה הייתה צריכה להיות ספציפית לכל מתחם: בהינתן היתכנות כלכלית לפרויקט, יגבו את היטלי ההשבחה המקסימליים; אם אין היתכנות כלכלית, יינתן פטור חלקי או מלא. המצב שנוצר יגרום לכך שיהיו פרויקטים שיקודמו, שיש להם כדאיות כלכלית, ויהיו פרויקטים בעייתיים יותר מהבחינה הזו - והם יחכו עד שמשהו ישתנה, אם בכלל".

ודאות בצד הדיירים
לדברי איתי סמדר, סמנכ"ל התחדשות עירונית בחברת רוטשטיין: "אנחנו תולים תקווה בחוק ההסדרים שהוא בשורה גדולה בתחום הטיפול בדיירים עם הורדת שיעור ההסכמה של הדיירים, הסדרת היטלי השבחה ועוד. אומנם חוק ההסדרים לא מטפל בצד הרגולציה ובתהליכי התכנון, אבל הוא נותן ביטחון ליזמים, שלפחות בצד של הדיירים יש ודאות מסוימת ולכן אפשר לעבוד על תכנון מול הרשויות במקביל להתקדמות בהסכמות מול הדיירים וזה בהחלט מקצר את התהליך. השלב הבא בחקיקה והרגולציה יצטרך להתייחס לנושא של הבירוקרטיה. צריך לעבור את כל השלבים ולתכנן בצורה אחראית ואיכותית, אבל לוחות הזמנים של התהליך חייבים להתקצר. הבירוקרטיה היא צוואר הבקבוק הכי משמעותי בתהליך והנכונות או אי הנכונות של הרשות המקומית היא המפתח להצלחה בפרויקטים של התחדשות עירונית. ירושלים היא דוגמה מצוינת לעיר שהחליטה לקדם התחדשות עירונית ולקצר את לוחות הזמנים ובשנים הקרובות אנו נראה מספר לא קטן של פרויקטים שמקודמים כעת בעיר מבשילים למימוש. כשהיזמים פוגשים מערכת כזו הם באופן טבעי נוטים לעבוד בה יותר. לאחרונה אישרנו תוכנית גדולה בנווה יעקב והיא התכנית הראשונה מבין מספר תכניות שאנחנו מקדמים בעיר ירושלים".

חשיבות הודאות
עומר גוגנהיים, משנה למנכ"ל ומנהל פיתוח עסקי והתחדשות עירונית בחברת אשדר מוסיף: "כשאתה מבין בדיוק מה הרשות מבקשת - וזה מתחיל מהיטלי השבחה ומגיע עד למטלות הציבוריות שהיזם נדרש לבצע - נוצרת ודאות חשובה מאוד, כבר בתחילת הדרך, כשמכבידים פחות על הפרויקט, כך מאפשרים לו מימוש. קביעת היטל השבחה על 25% זה שיעור נמוך יותר ממה שהיה נהוג (50%), וזה דבר חיובי כדי לקדם פרויקטים. עם זאת, המהלך הזה לבדו אינו מספיק: צריכים להיות הרבה כלים להתחדשות עירונית, לטובת מימוש, תכנון והיתכנות כלכלית גדולה יותר, כדי שנראה את הסקטור הזה מתעצם ומתגבר. ככל שהזמן יעבור וככל שיהיו חוקים משלימים לצד נושא היטל ההשבחה, ככל שנפשט את הדברים, כך נראה יותר דירות שנבנות ונמכרות במסגרת פינוי-בינוי. בהינתן השינוי הזה אני צופה מצב שבו לפחות מחצית מהדירות בארץ ייבנו במסגרת התחדשות עירונית, ובעתיד הנראה לעין".

מיקי קוישצילום: רוני קמחזי

הארכה לא מספיקה
רון חן, מנכ"ל "אנשי העיר": "תוקפה של תמ"א 38 הוארך בשנה, אך בנדל"ן, זהו משך קצר מאוד שלא מעניק וודאות מספקת לשוק, לדיירים, וליזמים. אסור לוותר על התכנית שמכתיבה זכויות בניה מוגדרות ומאפשרת בניה מהירה יחסית כל עוד אין חלופה ראויה שתאפשר מימוש של פרויקטים חדשים. כל תכנית חלופית, כדוגמת מתווה שקד, תביא עמה תקופת למידה והתאמה של השוק, מה שיביא לבלימת קצב התקדמות ההתחדשות העירונית ותקטין את היצע הדירות לתקופה ממושכת. חוסר הוודאות משפיע על הסיכון שנוטלים היזמים ועל מחירים. מחירי דירות צפויים להמשיך ולטפס בעקבות חוסר היצע ודיירים יאלצו להמתין זמן רב".

נדרש תמרוץ

הרשות המקומית
דניאל להב - סמנכ"ל התחדשות עירונית קבוצת יובלים קובע כי "על המדינה לרתום את הרשויות המקומיות וליצור להן תמריצים לעידוד ההתחדשות העירונית ולהמשיך לחזק את הרשות להתחדשות עירונית, באמצעות חקיקה ומתן סמכויות נוספות כדי לקדם פרויקטים שתקועים זמן רב. המדינה צריכה להפנות לתחום הזה משאבים כולל הגדלת תקנים והעשרת עובדים, ולהעניק וודאות בנוגע לפגיעה סופית של תמ"א 38. התכנית זו תכנית המהווה שיטת בניה יחסית מהירה לביצוע וכלי חשוב להגדלת היצע הדירות הלוקה בחסר. יש צורך לשלב בין פרויקטים גדולים במקומות שניתן, לצד פרויקטים בוטיקים במקומות שבהם מגדל לא מתאים. כלומר לפעול באופן רחב במתחמים לצד פעילות נקודתית".

בדרך לשינוי מהותי
מיקי קויש, סמנכ"ל וסטה קפיטל המתמחה בהשקעות, רכישות ומיזוגים של חברות נדל"ן בתחום ההתחדשות העירונית מציין כי החלטות הממשלה והמדיניות המתגבשת ברשויות והמקומיות ובמנהל התכנון מובילות את שוק ההתחדשות העירונית לשינוי מהותי. בשנים האחרונות החלק הארי של התחלות הבנייה בהתחדשות עירונית היה במסגרת תמ"א 38, כך לדוגמא בשנת 2021 החלה בנייתן של כ-8,800 יח"ד במסגרת תמ"א 38, ורק כ-3,500 יח"ד במסגרת פינוי בינוי.

"בשנים הקרובות אנחנו נראה יותר ויותר התחלות בנייה במסגרת מתחמים גדולים ובמסגרת פינוי בינוי. תמ"א 38 תבוטל בעוד כשנה, חלופת שקד לתמ"א 38 לדוגמא, מעניקה זכויות רבות יותר ליזמים שיקדמו תוכניות התחדשות של מתחמים, הרשויות המקומיות מעדיפות התחדשות מתחמית בשל היכולת לתוספת של שטחי ציבור במסגרת הפרויקטים ויותר ויותר רשויות מקדמות פרויקטים של פינוי בינוי במסלול רשויות להתחדשות במתחמים שלמים".

סיוון היללי

"איך זה ישפיע על השוק? עד היום פעלו בשוק ההתחדשות העירונית מאות יזמי התחדשות קטנים שקידמו פרויקטים ברמת הבניין הבודד ונדרשו להון עצמי לא גבוה. כעת לאור הצורך בהגדלת ההון בכדי להכנס לפרויקטים גדולים יותר, אנחנו נראה את המשך המגמה של מיזוגים ורכישות בשוק ההתחדשות העירונית. זה יבוא לידי ביטוי בהשקעות של גופים מוסדיים בחברות קטנות ובינוניות, במיזוגים בין חברות קטנות וגדולות, כאשר החברות הקטנות מביאות את הפרויקטים והחברות הגדולות את ההון, ותופעה של רכישת חברות."

הראל פרץצילום: אפרת מזור

"גם בתחום ההתחדשות העירונית הממשלה נתנה פתרונות חלקיים בלבד באמצעות תמרוצים ל- 12 רשויות מקומיות שיקדמו בתחומן פרויקטים של פינוי בינוי. לא ניתנו פתרונות לפרויקטים בודדים של תמ"א 38, שהם לא חלק ממתחמי פינוי בינוי ואני צופה שראשי הרשויות ייתנו פחות היתרים לפרויקטים כאלה. כדי לבצע התחדשות עירונית שתשפיע צריך תוכנית אסטרטגית ארוכת טווח ייעודית להתחדשות עירונית, ולא לשלב את ההתחדשות במיני סעיפים של תוכניות אחרות".

היטל השבחה מכבידים

הראל פרץ, מנהל חטיבת ההתחדשות העירונית של קבוצת גבאי: "חוק ההסדרים קבע כי על הרשויות המקומיות להסדיר את נושא היטלי ההשבחה בשטחן עד ה-1 במאי. כאמור, בעקבות החלטות האחרונות להעלות את שיעור היטל ההשבחה לשיעור המקסימלי באזורים מסוימים, יהיו מתחמים שפשוט יהפכו להיות לא כלכליים ופשוט ייזנחו.

יוסי חזןצילום: רפאל מזרחי

כלומר, מתחמים בעיר כזו או אחרת שהיו ‘על הכוונת’ של יזמים, שדיירים מנסים לקדם אותם, ובעקבות ההחלטה של העירייה אף אחד עכשיו לא יטרח לפנות למתחמים האלה. נדרשת בחינה של כל מתחם לגופו, כי בכל מגרש יש אלמנטים שונים, שמהם נגזרת כלכליות של עסקה. היטל השבחה הוא לא האלמנט היחיד. לכן, ההחלטה הייתה צריכה להיות ספציפית לכל מתחם: בהינתן היתכנות כלכלית לפרויקט, יגבו את היטלי ההשבחה המקסימליים; אם אין היתכנות כלכלית, יינתן פטור חלקי או מלא. המצב שנוצר יגרום לכך שיהיו פרויקטים שיקודמו, שיש להם כדאיות כלכלית, ויהיו פרויקטים בעייתיים יותר מהבחינה הזו - והם יחכו עד שמשהו ישתנה, אם בכלל".

ודאות בצד הדיירים

איתי סמדר, סמנכ"ל התחדשות עירונית בחברת רוטשטיין: "אנחנו תולים תקווה בחוק ההסדרים שהוא בשורה גדולה בתחום הטיפול בדיירים עם הורדת שיעור ההסכמה של הדיירים, הסדרת היטלי השבחה ועוד. אומנם חוק ההסדרים לא מטפל בצד הרגולציה ובתהליכי התכנון, אבל הוא נותן ביטחון ליזמים, שלפחות בצד של הדיירים יש ודאות מסוימת ולכן אפשר לעבוד על תכנון מול הרשויות במקביל להתקדמות בהסכמות מול הדיירים וזה בהחלט מקצר את התהליך.

עומר גוגנהיים

השלב הבא בחקיקה והרגולציה יצטרך להתייחס לנושא של הבירוקרטיה. צריך לעבור את כל השלבים ולתכנן בצורה אחראית ואיכותית, אבל לוחות הזמנים של התהליך חייבים להתקצר. הבירוקרטיה היא צוואר הבקבוק הכי משמעותי בתהליך והנכונות או אי הנכונות של הרשות המקומית היא המפתח להצלחה בפרויקטים של התחדשות עירונית. ירושלים היא דוגמה מצוינת לעיר שהחליטה לקדם התחדשות עירונית ולקצר את לוחות הזמנים ובשנים הקרובות אנו נראה מספר לא קטן של פרויקטים שמקודמים כעת בעיר מבשילים למימוש. כשהיזמים פוגשים מערכת כזו הם באופן טבעי נוטים לעבוד בה יותר. לאחרונה אישרנו תוכנית גדולה בנווה יעקב והיא התכנית הראשונה מבין מספר תכניות שאנחנו מקדמים בעיר ירושלים".

חשיבות הודאות
עומר גוגנהיים, משנה למנכ"ל ומנהל פיתוח עסקי והתחדשות עירונית בחברת אשדר. "כשאתה מבין בדיוק מה הרשות מבקשת - וזה מתחיל מהיטלי השבחה ומגיע עד למטלות הציבוריות שהיזם נדרש לבצע - נוצרת ודאות חשובה מאוד, כבר בתחילת הדרך, כשמכבידים פחות על הפרויקט, כך מאפשרים לו מימוש.

ניב רוםצילום: תומר חומפס

קביעת היטל השבחה על 25% זה שיעור נמוך יותר ממה שהיה נהוג (50%), וזה דבר חיובי כדי לקדם פרויקטים. עם זאת, המהלך הזה לבדו אינו מספיק: צריכים להיות הרבה כלים להתחדשות עירונית, לטובת מימוש, תכנון והיתכנות כלכלית גדולה יותר, כדי שנראה את הסקטור הזה מתעצם ומתגבר. ככל שהזמן יעבור וככל שיהיו חוקים משלימים לצד נושא היטל ההשבחה, ככל שנפשט את הדברים, כך נראה יותר דירות שנבנות ונמכרות במסגרת פינוי-בינוי. בהינתן השינוי הזה אני צופה מצב שבו לפחות מחצית מהדירות בארץ ייבנו במסגרת התחדשות עירונית, ובעתיד הנראה לעין".

מענה לחסמים
יוסי חזן, מנהל תחום התחדשות עירונית בחברת קרדן נדל"ן: "לצד התקדמות מבורכת ברגולציה הנוגעת להתנהלות מול דיירים, יש לקדם רגולציה בציר התכנוני ולתת מענה רחב לחסמים אשר גורמים לעיכוב של שנים בפרויקטים. אנו רואים שבמספר רשויות מקומיות חלה התקדמות רבה, באמצעות הקמת יחידות תכנון ומינהלות של התחדשות עירונית, שהפכו להיות שחקן מאוד חשוב המקשר בין הדיירים, היזם, הרשות המקומית והוועדה המחוזית. לדעתי צריך לחזק את המנהלות האלה, לתקצב אותן במימון ממשלתי, להעסיק בהן מכלול שלם של גורמים החל ממתכננים, אדריכלים ועורכי דין ועד עובדים סוציאליים.

רון חןצילום: יובל אצילי

ככל שיתקצבו ויחזקו אותן, נראה יותר תוכניות של התחדשות עירונית שמבשילות. מגמה שניתן לראות שהוכלת וגוברת היא התרחבות של ההתחדשות העירונית גם למעגל השני והשלישי מחוץ למרכז. לדוגמה, אנחנו מקדמים בימים אלה שני פרויקטים בחדרה, שזה מקום שלא היינו בו בעבר. זה קורה בין היתר מהסיבה שמחירי הקרקעות עלו והפכו את הפרויקטים לכלכליים וגם מתוך נכונות של הרשויות לקדם תוכניות מהסוג הזה".

הארכה לא מספיקה
רון חן, מנכ"ל "אנשי העיר": "תוקפה של תמ"א 38 הוארך בשנה, אך בנדל"ן, זהו משך קצר מאוד שלא מעניק וודאות מספקת לשוק, לדיירים, וליזמים. אסור לוותר על התכנית שמכתיבה זכויות בניה מוגדרות ומאפשרת בניה מהירה יחסית כל עוד אין חלופה ראויה שתאפשר מימוש של פרויקטים חדשים.

שימי מלכה

כל תכנית חלופית, כדוגמת מתווה שקד, תביא עמה תקופת למידה והתאמה של השוק, מה שיביא לבלימת קצב התקדמות ההתחדשות העירונית ותקטין את היצע הדירות לתקופה ממושכת. חוסר הוודאות משפיע על הסיכון שנוטלים היזמים ועל מחירים. מחירי דירות צפויים להמשיך ולטפס בעקבות חוסר היצע ודיירים יאלצו להמתין זמן רב".

נדרש תמרוץ הרשות המקומית
דניאל להב - סמנכ"ל התחדשות עירונית קבוצת יובלים: "על המדינה לרתום את הרשויות המקומיות וליצור להן תמריצים לעידוד ההתחדשות העירונית ולהמשיך לחזק את הרשות להתחדשות עירונית, באמצעות חקיקה ומתן סמכויות נוספות כדי לקדם פרויקטים שתקועים זמן רב. המדינה צריכה להפנות לתחום הזה משאבים כולל הגדלת תקנים והעשרת עובדים, ולהעניק וודאות בנוגע לפגיעה סופית של תמ"א 38.

ערן לויצילום: שירעד ניסים

התכנית זו תכנית המהווה שיטת בניה יחסית מהירה לביצוע וכלי חשוב להגדלת היצע הדירות הלוקה בחסר. יש צורך לשלב בין פרויקטים גדולים במקומות שניתן, לצד פרויקטים בוטיקים במקומות שבהם מגדל לא מתאים. כלומר לפעול באופן רחב במתחמים לצד פעילות נקודתית".

בדרך לשינוי מהותי
מיקי קויש, סמנכ"ל וסטה קפיטל המתמחה בהשקעות, רכישות ומיזוגים של חברות נדל"ן בתחום ההתחדשות העירונית מציין כי החלטות הממשלה והמדיניות המתגבשת ברשויות והמקומיות ובמנהל התכנון מובילות את שוק ההתחדשות העירונית לשינוי מהותי. בשנים האחרונות החלק הארי של התחלות הבנייה בהתחדשות עירונית היה במסגרת תמ"א 38, כך לדוגמא בשנת 2021 החלה בנייתן של כ-8,800 יח"ד במסגרת תמ"א 38 (חיזוק ותוספת או הריסה ובנייה מחדש) ורק כ-3,500 יח"ד במסגרת פינוי בינוי.

עמנואל גטררצילום: ענר גרין

"בשנים הקרובות אנחנו נראה יותר ויותר התחלות בנייה במסגרת מתחמים גדולים ובמסגרת פינוי בינוי. תמ"א 38 תבוטל בעוד כשנה, חלופת שקד לתמ"א 38 לדוגמא, מעניקה זכויות רבות יותר ליזמים שיקדמו תוכניות התחדשות של מתחמים, הרשויות המקומיות מעדיפות התחדשות מתחמית בשל היכולת לתוספת של שטחי ציבור במסגרת הפרויקטים ויותר ויותר רשויות מקדמות פרויקטים של פינוי בינוי במסלול רשויות להתחדשות במתחמים שלמים".

"איך זה ישפיע על השוק? עד היום פעלו בשוק ההתחדשות העירונית מאות יזמי התחדשות קטנים שקידמו פרויקטים ברמת הבניין הבודד ונדרשו להון עצמי לא גבוה. כעת לאור הצורך בהגדלת ההון בכדי להכנס לפרויקטים גדולים יותר, אנחנו נראה את המשך המגמה של מיזוגים ורכישות בשוק ההתחדשות העירונית. זה יבוא לידי ביטוי בהשקעות של גופים מוסדיים בחברות קטנות ובינוניות, במיזוגים בין חברות קטנות וגדולות, כאשר החברות הקטנות מביאות את הפרויקטים והחברות הגדולות את ההון, ותופעה של רכישת חברות."