לראות מעבר לבניין הבודד

נראה שכולם מסכימים שעירוב שימושים יכול לקדם את ההתחדשות העירונית. מהם המכשולים ומה ניתן לעשות

אלעד צור
תוכן שיווקי
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
קניון חולון בתכנון V5 אדריכלים
קניון חולון בתכנון V5 אדריכליםצילום: א. סטודיו
אלעד צור
תוכן שיווקי

ההתחדשות העירונית החלה את דרכה עם הוספת דירות לבניינים קיימים – במסגרת תמ"א 38, המכונה כיום תמ"א 38/1. בהמשך הפרויקטים גדלו – במסגרת הריסה ובנייה מחדש, אבל בשנים האחרונות, חדרה ההבנה כי הוספת דירות חדשות – בין אם בהתחדשות העירונית ובין אם לאו, ראוי שייבנו כמכלול, שרואה מתחם או שכונה שלמה, הכוללת שימושים מעורבים.

מתחמים משותפים
אפי כץ, מנכ"ל ובעלים של חברת ענב המתמחה זה כעשור בפרויקטים גדולים ומשמעותיים של התחדשות עירונית, לעיתים אף פרויקטים של שכונות שלמות מספר כי "חברת ענב דוגלת בהקמת מתחמי מגורים הכוללים בתוכם שטחי מגורים ומסחר, ומתן דגש מיוחד לשטחים הציבוריים בתוך הבניינים המשמשים לרווחת הדיירים. לדוגמה: עוד לפני הקורונה זיהינו צורך גדול לייצר מתמחי עבודה משותפים בתוך מתחם הבניינים. בעקבות הקורונה, הצורך והביקוש גדל – ואכן, התכנון שלנו יצא אל הפועל ובבניינים שלנו אנחנו מקימים מתחמי עבודה לטובת הדיירים שעובדים מספר ימים בשבוע מהבית".

אפי כץצילום: יח"צ

לדבריו, "פרויקטים של התחדשות עירונית אלו פרויקטים שתהליך ההבשלה שלהם לוקח מספר רב של שנים ומגלם בתוכו אתגרים רבים העומדים לפתחו של היזם. השאיפה שלנו היא לחבר את כל הקצוות כך שכל הנוגעים בדבר יהיו מרוצים – החל מהדיירים הוותיקים, הדיירים שרכשו דירה בפרויקט, והיזם.

לאור העובדה שאנחנו פועלים בשוק שנים רבות, נרכש ידע עצום מהשטח. כיום, לאחר שנתקלנו לאורך השנים בכל אתגר אפשרי, יש לנו את הכלים לפתור כל אתגר – קשה ומורכב ככל שיהיה".

חובה בכל פרויקט
לדברי גידי מוזס – מנהל תחום התחדשות עירונית באקרו נדל"ן, יש שינוי דרמטי בסוגיה של עירוב שימושים – בהתחדשות עירונית ובכלל: "מה שהיה לפני שנתיים ו-3 ובטח לפני 10 שנים, כאשר יזמים ניסו להמנע מעירוב שימושים, עשה תפנית של 180 מעלות. היום אין יזם רציני שלא חושב איך משלבים שטחים ציבוריים, שטחי מסחר ותעסוקה בתוך הפרויקט".

מוזס מסביר כי "כיום יש הבנה של כל הצדדים, שהתחדשות עירונית זה לא רק שלוקחים את הדירה ומשדרגים אותה, אלא לוקחים ומשנים מקצה לקצה את סביבת המגורים כולה – איך נראה ומתפקד המקום".

ליזום הטבת מס על פינוי שטחי מסחר
עמית פוני-קרוניש, מנהל מחלקת התחדשות עירונית בחברת דונה הנדסה קובע כי "ברחבי הארץ ניתן למצוא כיום לא מעט מרכזים מסחריים ובנייני משרדים ישנים המתאפיינים בתחזוקה נמוכה, אינם מנוצלים ולפעמים אפילו חללים רבים וקומות שלימות ריקות שאינן מושכרות. אזורים כאלו יכולים להוות עוגן משמעותי בהתחדשות העירונית לצורך חידוש פני העיר, ניצול מיטבי של השטחים לטובת מסחר ומגורים והפחת חיים בשכונות רבות שיש בהם מצוקת דיור.

"אלא שבמציאות הנוכחית חידוש של אותם מרכזים מסחריים נתקל בקשיים רבים. התוצאה היא שפוטנציאל משמעותי של יחידות דיור אינו ממומש. יתרה מכך בעוד שכונות שלמות מתחדשות- דווקא המרכזים המסחריים יישארו מאחור במקום להיות מרכזי חיים שוקקים ומעורבי שימושים".

נעמה מליסצילום: דוד סקורי

לכן, קובע פוני-קרוניש, "הפתרון הוא החלת הטבות המס גם על פינוי של שטחי מסחר ותעסוקה והכללתם במדיניות התמורות ובתחשיבים השמאיים לפי תקן 21. יצירת ודאות וכללים ברורים לפינוי של שטחי מסחר, בדומה למצב כיום במגורים, תאפשר התחדשות עירונית אמיתית למרכזי השכונות הותיקות והפיכתם למוקדי משיכה בהם ניתן למצוא מסחר מקומי, מרפאות, מוסדות ציבור ושימושים לצרכי ציבור."

הוספת דירה דרך הסבת משרדים
איציק תשובה, יו"ר ובעלים קבוצת איציק תשובה, אומר כי "המדינה מקדמת את נושא הסבת שטחי משרדים למגורים, שאם ייושם כראוי עשוי להוות כלי יעיל ליצירת יחידות דיור חדשות לשוק הנדל"ן. לצד ההסבה, ניתן כיום לבצע פרויקט התחדשות עירונית בבנייני משרדים רבים ולבנות בניינים חדשים בתכנון מודרני וחדיש, שייתן ביטוי גם למגמת עירוב השימושים המתגברת על ידי הוספת שטחי מסחר ובילוי ואף מגורים. בבניינים החדשים ניתן להוסיף מיקרו דירות וכך לתת מענה לדרישה מצד זוגות צעירים, סטודנטים ורווקים שפחות זקוקים לגני ילדים, בתי ספר וכו', וכך ניתן למנוע עומס על התשתיות הקיימות.

"חידוש בנייני המשרדים ייתן מענה מבחינה ויזואלית, היות והבניינים הישנים שממוקמים במרכזי ערים פוגעים בנראות הכללית של העיר, וכן מבחינה בטיחותית היות וחלק גדול מהם ממש מסוכנים לשימוש ולא עומדים בתקנים החדשים של כיבוי אש ובטיחות.

"יש לציין כי אחת הבעיות בחידוש בנייני המשרדים הישנים היא שהכדאיות הכלכלית היא נמוכה משמעותית יותר מבנייה למגורים, ולכן כמות היחידות שיצטרכו להיבנות כדי להבטיח כדאיות תביא למגדלים של 50-60 קומות".

מנגד, הוא אומר, "הוספת יחידות המגורים תשרת את כל הצדדים – היזמים שיבנו, רוכשי הדירות שיזכו לעוד היצע, בעלי מבני המשרדים וגם הרשות המקומית שמרוויחה שיפור פני העיר כולה, מניעת "פילים לבנים" במרכז העיר או אזורי 'סלאמס' שמביאים איתם פשיעה ולכלוך, שיפור הבטיחות של המבנים, הכנסה מהיטלי השבחה וארנונה למשרדים נוספים ושמירה על ציביון העיר. אנו בקבוצת איציק תשובה מתנהלים כיום במספר מקומות בארץ במטרה לצרף בנייני משרדים ישנים למתחמי פינוי בינוי שאנו מקדמים, כדי להשיג שיפור תכנוני ושיפור הנראות של פני האזור כולו".

טלי דראלצילום: סאם יעקובסון

דירות באזורי תעסוקה
לדברי אדריכל גיא מילוסלבסקי, "על מובילי ענף הנדל"ן מוטלת האחריות לתת מענה לביקוש הגובר למגורים, במיוחד באזורי הביקוש. לצד זה, בעקבות שינויים שחלו בשנים האחרונות במאפייני הביקוש למשרדים, נוצרו מבני משרדים נטושים, חלקם אפילו בנישות באזורי הביקוש. זה למעשה מזמין להסב מגדלי משרדים אלו למגורים וכך לתת מענה מהיר לביקוש לדיור באזורי הביקוש, תוך יצירת עירוב שימושים של מגורים בלב אזורי תעסוקה. אלא שחשוב לעשות את זה חכם: באזורי תעסוקה בד"כ אין תשתיות של חינוך ושירותים ציבוריים כמו בתי ספר, גני ילדים, מתנ"ס ומרפאת קופת חולים, ולכן יש להתמקד בתכנון מגורים המתאימים ליחידים או לזוגות צעירים ללא ילדים. זה גם משתלב עם המאפיינים הפיזיים והטכניים של מבני משרדים בהם יותר מתאים לתכנן יחידות דיור קטנות. מהלך כזה מאפשר לצעירים אלו לגור ליד מקום העבודה ולהישאר בלב העיר, במרכז העניינים".

"אנחנו רואים שיש כיום מתחמי תעסוקה שבשעות הערב מתרוקנים מאדם, ולעיתים אפילו הופכים לסביבה מסוכנת בלילה בגלל פשע, סמים ועוד. שילוב המגורים באזורי תעסוקה מפיח בהם חיים גם בשעות הערב, ומזמין התפתחות אורגנית של מתחמי בילוי ופנאי כמו מכון כושר, מסעדות, בארים ועוד, וכך נוצרת קהילה עירונית ומתפתחת תחושת שייכות של תושביה וחיבור למקום. גם לרשויות המקומיות יש עניין להניע את הסבת המשרדים למגורים כדי להפריח באזורים אלו חיים גם בשעות הלילה ולמקסם את ניצול הקרקע במלואו, סביב לשעון. אם נתייחס לשיקול הכלכלי, אומנם ההכנסה העירונית מארנונה עסקית גבוהה מארנונה למגורים, אך עדיף לרשות ליהנות מארנונה ממגורים ומאזורי בילוי מאשר לוותר על הכנסה כלשהיא מארנונה במבני משרדים נטושים".

חלק מהתכנון העירוני החדש
רוני כהן, מנכ"ל אלדר שיווק נדל"ן קובע כי "עירוב השימושים הפך בשנים האחרונות להיות חלק עיקרי מתכנון עירוני חדש. כמעט כל פרויקט התחדשות עירונית מגלם בתוכו עירוב שימושים של קומת מסחר בקרקע ו/או משרדים מעל, ולאחרונה מדברים גם על עירוב שימושים לצרכי ציבור כמו גני ילדים, בתי ספר, קאנטרי וכו' שייבנו לצד שטחי המגורים בבניין. קצב גידול האוכלוסיה הגבוה בישראל, יחד עם מצוקת הקרקעות בישראל, יובילו לציפוף משמעותי של מרכזי הערים במרכז הארץ ולפיכך אני סבור שעירוב שימושים הוא פתרון יעיל לזה – הן עבור התושבים שנהנים מכל העולמות מתחת לבית, והן עבור ראשי הערים שיקבלו תשלומי ארנונה גבוהים יותר משטחי המסחר והמשרדים וזה עשוי להוות פתרון להתנגדותם".

ישראל יעקבצילום: יח"צ

"אם בעבר היה נהוג להפריד בין אזורי תעסוקה ואזורי מגורים, כיום הכל מתחבר ביחד - יש הרבה מקום לשלב תעשייה קלה במרכזי הערים, ואז הנגישות והצפיפות הפכו לירוק החדש. עירוב השימושים חוסך משאב זמן אדיר, חוסך בזיהום אוויר מנסיעות ברכב ומשפר את איכות החיים לדיירים - אני צופה כי התופעה תלך ותצבור תאוצה בשנים הקרובות".

יצירת ערים מגוונות
אדריכל גיל שנהב שותף ומייסד בכנען שנהב אדריכלים מציין: "התחדשות עירונית בבנייני משרדים מתקיימת בכל העולם. תוצאותיה חיוביות מאוד: הוספת מגורים בתוך אזורי התעסוקה מחיה את המקום ומושכת אליו שירותים נלווים כדוגמת מסעדות, חדרי כושר, תרבות, פנאי ועוד פעילויות סביב השעון. המטרה היא להימנע מאזורי תעסוקה שפעילים בשעות היום אבל שוממים בשעות הערב ומהווים מוקד לפעילויות שליליות. הדירות שנבנות שם בדרך כלל תהיינה קטנות ויאכלסו צעירים או מבוגרים ללא ילדים, כך שהשירותים הציבורים שהן צורכות מועטים בהשוואה למשפחות. הדבר מאפשר להקים ולקדם את הפרויקטים הללו מבלי הצורך בתוספת של גני ילדים, בתי ספר ומטלות ציבוריות הנמצאות במחסור".

לדבריו, "בשימוש מושכל ונכון ההתחדשות העירונית יכולה ליצור ערים מגוונות ותלת ממדיות אשר פעילות וחיות 24 שעות ביממה ובכך הן בטוחות יותר. אזורי התעסוקה השוממים בשעות הערב נתפסים כמקום לא בטוח ולא ידידותי להולך הרגל. ברגע שמשלבים מגורים באזורים הללו מקטינים את כמות הנסועה של הרכבים הפרטיים מאחר ואפשרנו לאנשים לגור קרוב למקום העבודה שלהם. חלק מעובדי המשרדים יכולים להגיע רגלית, באופניים או בקורקינט ובכך מצמצמים את הצורך בחניונים תת קרקעיים וגם מפחיתים את עומסי תנועה בכבישים".

עו"ד ענת בירןצילום: רז רוגובסקי

הרשויות מעודדות הוספת מסחר ותעסוקה
עו"ד ענת בירן בעלת משרד המתמחה בדיני מקרקעין ודיני תכנון ובנייה מציינת כי כיום מרבית הרשויות המקומיות מעוניינות בתוספת של שטחי מסחר ותעסוקה מפני שאלו מעניקים להן הכנסות גבוהות יותר מארנונה בהשוואה לשטחי מגורים. לדבריה, "לצד קידום של תוכניות בניין עיר הכוללות יותר שטחי מסחר ותעסוקה ניתן לראות כי הרשויות מאפשרות תגבור של זכויות לשימושי תעסוקה גם בבניינים קיימים. במתחם הבורסה לדוגמה, עיריית רמת גן מעודדת תוספת זכויות וניתן לראות כי במרבית בנייני המשרדים הוותיקים כבר בוצעה תוספת זכויות או מתוכננת תוספת כזו, במגדל רוגובין, בית גיבור ספורט וכדומה".

גיל שנהבצילום: גיא גלעד

"גם תוכנית המתאר החדשה של תל אביב מעודדת תוספת קומות לבנייני משרדים ותיקים באזורים מסוימים. לרוב תוספת הקומות כוללת גם חידוש של הבניין כולו וכך הרשות מרוויחה פעמיים, גם תוספת ארנונה על אותו שטח וגם התחדשות פני העיר. בחלק מהמקרים הרשויות מאפשרות גם שינויים בייעוד המבנה ועירוב שימושים. כך לדוגמא בבנייני משרדים באזורים שאינם אטרקטיביים הרשויות מאפשרות שינוי יעוד למלון, כמו הפיכתו של בית אמות ביטוח למלון או שילובים של משרדים ומגורים. בשנים האחרונות טיפלנו במשרד בשינויי יעוד ותוספת זכויות למספר בניינים כאשר הרבה פעמים הרשויות רואה בחיוב את שינויי התמהיל גם כחלק מהרצון ליצור מתחמים שוקקים ואורבניים במקום מתחמים המיועדים למשרדים בלבד שהופכים שוממים בשעות הערב".

עמית פוני-קרונישצילום: יח"צ

פתרון לשטחים מניבים ריקים
גם שמאי המקרקעין ישראל יעקב מספר כי "בגוש דן יש כיום שטחים מניבים רבים שעומדים ריקים. לא מדובר כמובן בבנייני משרדים חדשים ונוצצים שהוקמו בשנים האחרונות. אנו רואים את זה בעיקר בבנייני משרדים ישנים שהוזנחו במשך שנים רבות. הקורונה רק האיצה את המעבר של חברות רבות מאותם בנייני משרדים ישנים למשרדים חדשים. התופעה הזאת היא הזדמנות להשקיע ושפץ אותם ולשלב גם מסחר, מלונאות ומגורים. כך ניתן גם להגדיל את היצע הדירות ביישובים הכי יקרים בישראל ולהחיות רחובות שלמים שכיום בשעות הלילה הופכים לרחובות רפאים. עם זאת, כדי שלא תהיה ירידת ערך לנכסים יש צורך לעשות זאת בחוכמה ולספק כניסות ומערכות שונות לחלק המניב ולמגורים. בנוסף, צריך לפתור את נושא הארנונה. כיום מבחינת הרשויות המקומיות הקמת פרויקטי מגורים אינם משתלמים להם בניגוד למשל למסחר ומשרדים.. המדינה יכולה לפתור זאת על ידי מענקים להקמת מוסדות לימוד לדוגמא. או לחילופין לאסור השכרת דירות AIRBNB ברחבי העיר מלבד בבנייני משרדים שעברו התחדשות עירונית וגם אז בארנונה גבוהה יותר".

דרוש פתרון לעלות התחזוקה
טלי דראל אדריכלית שותפה במשרד "v5 אדריכלים" טוענת כי "ענף המגורים היום הוא המשתלם והרווחי ביותר. הערך ליזם הוא הגבוה ביותר מכל נדל"ן מניב אחר. הבעיה בתמ"א למגורים היא שגם ככה בפרוייקטים הגדולים של התמ"א הרבה פעמים הכדאיות כלכלית גבולית. על אותה הכלכלה לא ניתן ליישם מבני משרדים כי זה לא יהיה כדאי ליזמים. אני חושבת שכל הנושא הזה של תחזוקה וחיזוק, ששניהם באים יחד, צריכים להגיע לפתחם של הרשויות והמדינה. אם הבניין מחייב חיזוק צריך לייצר מנגנון כמו התמ"א, אבל כזה ששונה ממנו מהותית ברמה הכלכלית שבו גם המדינה מכניסה יד לכיס".

איציק תשובהצילום: ARTAMIR

שגשוג באיזור התעשיה
לדברי נעמה מליס, בעלת משרד מליס אדריכלות ובינוי ערים: "עירוב שימושים באזור תעשיה יכול לתרום הרבה לשגשוג האזור אם נעשה נכון. תוספת המגורים מביאה עימה אנרגיה כלכלית: יותר כסף אגרות, השקעות, שאם משקיעים אותם בשיפור ושיפוץ המרחב כולם מרוויחים. אזורי התעשיה הוותיקים מאכלסים הרבה עסקים ותיקים שכבר פחות רלוונטיים או כלכליים היום במבנים ישנים, ונדרשת התחדשות עירונית משמעותית כמו שיפוץ הרחובות והמבנים, תוספות בניה, הסרה של מטרדי איכות סביבה כגון זיהום אויר ורעש טיפול בתנועה וחניה וכו', בכדי לשנותם לאזור תוסס אינטנסיבי ואיכותי".

טרקלין עסקים בפרויקט תקופה כפר סבא של ענבצילום: 3dvision

התושבים, אומרת מליס, יוסיפו לאזור פעילות אחה"צ ובלילה, מגוון של חנויות, קליינטים למסעדות ובתי קפה אחרי שעות העבודה. האזור המחודש והמגוון ימשוך עסקים יותר עדכניים שיש להם דרישה לפעול בסביבות עירוניות איכותיות וכך תתחזק גם התעסוקה באזור בתהליך מעגלי של שיפור- אינטיפקציה- משיכה.

בנוסף, "ארנונות לתעסוקה יגדלו והעיר תשפר ותוסיף שרותים, win win win אמיתי. תהליך כזה לדוגמה יזמה עיריית תל אביב באזור ביצרון ובמבואות יפו בהצלחה גדולה. יש לקחת בחשבון שצריך שאזור התעשיה יהיה קרוב לעיר, לתחבורה ציבורית וסמוך לאזורי מגורים קיימים וכי טופלו סוגיות של איכות סביבה של העסקים שפועלים ונשארים בסביבה כתנאי להוספת המגורים".

איתי הוזצילום: נמרוד כהן

איתי הוז, סמנכ"ל הרגולציה והפיתוח העסקי בבית וגג מציין

"זה כבר לא סוד שעולם ההתחדשות העירונית עובר לתרבות של מתחמים בשימושים מעורבים. בעיקר כשמדובר באזורי ביקוש ומרכזי ערים, היכן שמלאי הקרקעות לבניה דליל מאוד ותהליכי ההתחדשות העירונית והבניה לגובה הם הפתרונות האידיאליים ביותר להגדלת אפשרויות המגורים הרלוונטיים לאוכלוסייה ומענה לביקושים. השימושים כיום כבר לא מתבטאים רק בתכנון הפרויקטים כלפי מעלה אלא בתכנון שיעניק ביטוי מוחשי יותר לחיי הדיירים כחלק מקהילה בתוך מתחם המגורים. בחזון האורבני החדש ילמדו מתכנני הערים לייצר מתחמי התחדשות עירונית הרבה יותר שיתופיים, הכוללים חיבור קהילתי בין הדיירים בדרך של סגנון המגורים, הפעילות במתחם ושגרת החיים שלו. הדיירים לא יפגשו רק בחדר המדרגות או בחניון כשהם חוזרים מהעבודה אלא בדרך של חוויות משותפות ומפגשים חברתיים.

חללים ייעודיים וורסטיליים בפרויקט שישמשו למשרדים, חלל קולינרי, גינה קהילתית או בית קפה שינוהל על ידי הדיירים עצמם , ספרייה, חדר משחקים ועוד. מדובר באלמנטים שעשויים גם למנוע את תהליכי הג'נטריפיקציה שיצרו תהליכי פינוי בינוי לעיתים כאשר אוכלוסיות מרמות סוציו אקונומיות שונות התאחדו תחת אותה קורת גג כשההבדלים היו עשויים ליצור הפרדה במקום חיבור.

הוז מוסיף - לעניין ההתחדשות העירונית עצמה בתוך אזורי תעסוקה קיימים – הדבר קיבל גם התייחסות בתיקון האחרון לחוק ההסדרים שעשוי לייצר בזמן קצר מאוד קרקעות זמינות לבנייה למגורים ובמקביל להחיות אזורי תעסוקה ישנים ולהפוך אותם להרבה יותר מעורבי שימושים ומגווני שימושים- לא רק משרדים ומתחתם מסחר אלא גם מלונאות, דיור מוגן , לוגיסטיקה וכמובן דירות קטנות המתאימות לקהלים מסוימים. ההיגיון בעידוד שימושים מעורבים בתוך אזורי תעסוקה הוא התייעלות של ניצול הקרקע בהפיכת אזור תעסוקה שהיה בעבר פעיל רק בשעות היום – שעות העבודה לאזור פעיל לכל אורך שעות היממה, כי עכשיו גרים בו , לומדים בו ומבלים בו גם בשעות הערב. כך הרשות המקומית בעצם מנצלת מקסימום מהקרקע תמורת השירותים שהיא מעניקה".