התחדשות , ויפה שעה אחת קודם

קריסת מבנים ישנים, סכנת רעידת האדמה וחשש מטילים מכתיבים את המקומות שבהם נדרשת התחדשות עירונית. היכן המוקדים העיקריים ומה ניתן לעשות כדי לקדם שם פרויקטים בעתיד הקרוב? משאל בכירים

נעם גל
תוכן שיווקי
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
התחדשות עירונית במתחם אורן בשכונה ד' בבאר שבע
התחדשות עירונית במתחם אורן בשכונה ד' בבאר שבעצילום: גושן אדריכלים
נעם גל
תוכן שיווקי

ההתחדשות העירונית בישראל תוספת תאוצה, גם אם לא בקצב הנדרש, כדי לעמוד בביקושים, או כדי לטפל במבנים מסוכנים. עם זאת, אחת הטענות הנשמעות, ובמידה רבה של צדק, היא שההתחדשות העירונית מתרחשת היכן שהיא כידאית יותר ליזמים ולאו דווקא היכן שזקוקים לה ביותר.

פנינו לבכירים בענף כדי לשמוע מהם המקומות הנזקקים ביותר להתחדשות בזמן הקרוב ומה ניתן לעשות כדי לקדם שם את הפרויקטים, מתוך תקווה שמישהו ממקבלי ההחלטות יקשיב.

800 אלף דירות ישנות
איל הנדלר, יו"ר ובעלים קבוצת כנען מסביר כי הדחיפות היא לאו דווקא גיאוגרפית: "המדינה חייבת לקחת אחריות ולהתייחס לתחום ההתחדשות העירונית ככזה שדורש טיפול ברמת בטחון לאומי מעבר לפוטנציאל להגדלת היצע יחידות הדיור. על פי הערכות, יש במדינת ישראל כ-800 אלף דירות אשר נבנו לפני 1980, ללא תקן רעידת אדמה וממ"דים, רובן רעועות ונמצאות במצב קטסטרופלי, כמו במקרים שראינו רק בשנה האחרונה בהם הדיירים נאלצו לפנות את דירותיהם. המצב הזה קיים בשכונות רבות בכל רחבי הארץ והסכנה אינה מבחינה בין תושבי המרכז או הפריפריה.

"במבצע "שומר החומות" עמד אזור גוש דן תחת מתקפת רקטות ובנס מספר הפגיעות היה מצומצם. העובדה הזו הזכירה עד כמה חשוב לקדם תכניות התחדשות עירונית גם בשכונות הישנות במרכז הארץ במתחמים אשר הוכרזו כבר לפני שני עשורים כמיועדים לפינוי בינוי וטרם נעשה דבר. אולם כשמדברים על הפריפריה הרחוקה כדוגמת שדרות ואופקים בדרום החשופות לסכנות של ירי טילים ובערים כמו בית שאן וטבריה בצפון החשופות לסכנה של רעידות אדמה, אסור למדינה להשאיר את האוכלוסיות הללו החוות קשיים קיומיים, כלכליים וחברתיים תלויות בשיקולים פיננסיים של חברות יזמיות. עד אשר יגיעו המחירים באזורים הללו לסף כדאיות כלכלית, יש למצוא את האיזון הנכון ולתמרץ את היזמים גם שם".

ניר שמולצילום: תומר פדר

דחיפה קלה לטובת הפריפריה
לדברי רן מלאך, מנכ"ל בוני התיכון התחדשות עירונית, "בעבר היה נהוג להתייחס לאזורי ביקוש כ"בין חדרה לגדרה" ולהגדיר את כל שאר המדינה כפריפריה. אבל רמות הביקוש האדירות והעולות מול ההיצע המצומצם מאוד באזורים האלה, הופכות גם מקומות שפעם לא "נכללו" ברשימה, לאיזורי הביקוש החדשים, ומקומות כמו הקריות ונהריה בצפון, ובדרום באר שבע וקרית גת, הופכים לכדאיים לתהליכי התחדשות ופיתוח נדל''ני, גם בחיפה, חלה בשנים האחרונות התעוררות משמעותית והתהליך הזה עתיד להתגבר.

מה שהיום נראה בעיני אנשים רחוק ומנותק יהיה תוך עשור או שניים שוק מבוקש. ככל שהמדינה תשכיל לתת מעטפת של תשתיות, תחבורה ומקומות עבודה ככה התהליך הזה יהיה מהיר, איכותי ומזמין יותר".

איל הנדלרצילום: תומר חומפס

דחיפות לאורך השבר הסורי אפריקאי
אבישי בן חיים, מנכ"ל רוטשטיין "בראייתי, כל הארץ זקוקה להתחדשות עירונית מהסיבה הפשוטה שמרבית המבנים הישנים נבנו לפני 50-60 שנה ואף יותר. אנו עדים לכך שישנם מבנים מסוכנים - מבנים שהוצאו עבורם על ידי הרשויות המקומיות צו מבנה מסוכן - גם בערים במרכז הארץ ביניהן חולון, בת ים, תל אביב וכו', וגם בערי הפריפריה ביניהן בית שאן, באר שבע, ערי הקריות ועוד.

ההבדל המהותי בין הבניינים הממוקמים בפריפריה למרכז הארץ הוא ההיתכנות הכלכלית של הפרויקטים - פרויקטים במרכז הארץ מתקדמים, גם אם בקצב איטי ואילו פרויקטים בפריפריה תקועים בגלל אי הכדאיות הכלכלית. כמו כן, לא מעט ערים בפריפריה ממוקמות על השבר הסורי אפריקאי מה שמעצים את הדחיפות בטיפול מידי והתערבות ממשלתית אם בתקצוב או בקרקעות משלימות כדי לקדם התחדשות באזורים אלה".

חיזוק מרכזי הערים
אדריכל גיא מילוסלבסקי מספר: "נולדתי וגדלתי בצפת, אני מכיר כל פינה בעיר, את רחובות העיר ואת בנייניה, גם את דרכי באדריכלות התחלתי בצפת, במשרד המשפחתי שלנו. העיר צפת ספגה בעברה רעידות אדמה, ונמצאת במקום מועד לרעידות אדמה נוספות. מתוך חוויה זו אני מכיר באופן אישי את הצורך הברור שקיים בפריפריה להתחדשות עירונית: המבנים הישנים שנבנו בחיפזון בשנות ה-40-50 כדי לקלוט את גלי העלייה הגדולים התיישנו, הם רעועים, וחלקם אפילו מסוכנים. מעבר מענה לצורך בהגנה מפני רעידות אדמה, התחדשות עירונית מחדשת את פני העיר ויוצרת ערך מוסף בשיפור איכות החיים וחווית העירוניות, במיוחד במרכזי העיר.

בשמת פלג סרצ'נסקיצילום: רמי חכם

"לכן, קידום התחדשות עירונית במרכזי הערים חייב להיות אינטרס לאומי כדי להגן על חיי אנשים בפריפריה מפני רעידת אדמה, אך גם כדי למשוך לשם אוכלוסיות חדשות. בדומה לתקציבים שמקצים לבנית שכונות חדשות מחוץ לעיר, הדורשת השקעה מאסיבית בהקמת תשתיות חדשות של ביוב, מים, חשמל, כבישים, שירותים ציבוריים, על הממשלה להקצות תקציבים גם לחידוש מרכזי הערים בפריפריה כדי ליצור כדאיות כלכלית ליזמות שתממש פרויקטים אלו. בפרויקטים אלו חשוב לתכנן עירוב שימושים הכולל מגורים לצד תעסוקה, חינוך, בילוי ופנאי, שירותים ציבוריים, מסחר ועוד. בדרך זו ניתן לתת מענה לביקושים ולהפנותם לעבר ערים נוספות מחוץ לגוש דן, תוך צמצום הנסיעה בפקקים ארוכים לעבודה באזור המרכז".

לא להזניח את קו העימות
לדברי יקי אמסלם, מנכ"ל קבוצת אלמוג, "המקומות שזקוקים כיום יותר מכל להתחדשות עירונית נמצאים בפריפריה, עם דגש על קו העימות ואזורים המועדים לרעידות אדמה. בעוד במרכז הערכים הנוסקים של הקרקע דוחפים קדימה את ההתחדשות העירונית, בפריפריה עדיין נאבקים בכל הנוגע לכדאיות הכלכלית, וזאת למרות שאלה המקומות שבהם הדבר נחוץ ביותר".

גיא מילוסלבסקיצילום: יח"צ

קבוצת אלמוג מקדמת כיום שני פרויקטים רחבי היקף בעיר נתיבות בדרום הארץ, במתחם אלפסי ומתחם נוסף בפינת הרחובות ויצמן ושדרות ירושלים, והיא מהיזמים הראשונים שפועלים במקום. החברה עתידה לבנות בשנים הקרובות אלפי דירות חדשות בשני המתחמים בעיר, ולספק לתושבים הקיימים והחדשים דירה חדשה בעלת ממ"ד, הממוגנת מפני התקפות ביטחוניות וכן בטיחותית במקרה של רעידות אדמה.

לדברי אמסלם, "נתיבות נמצאת בקו האש והתושבים בה גרים בבניינים מתפוררים ללא ממ"ד שיגן עליהם ועל ילדיהם. לתושבים עצמם אין הרבה אפשרויות – אם ימכרו את דירתם הישנה יוכלו לקנות דירה מקבילה באותו המצב, ואם ירצו לרכוש דירה משופרת יצטרכו להוסיף כסף או לצאת מהעיר ולהתנתק מהמקום שהם מכירים. פינוי-בינוי עונה על הצרכים שלהם – הוא מאפשר להם להישאר בעיר ובשכונה שבה הם מתגוררים, עובדים ומגדלים ילדים, ולקבל דירה חדשה, עם ממ"ד, חניה ומרפסת. פרויקטים של התחדשות עירונית מקדמים את הסביבה והשכונה כולה – הם מעלים את ערכי הקרקע והדירות, משרתים את הדיירים הוותיקים והחדשים. אין סיבה שרק תושבי המרכז ייהנו מהאפשרות לבצע התחדשת עירונית, עכשיו הגיעה תורה של הפריפריה ואין מוצדק ומתבקש מזה".

יקי אמסלםצילום: איציק שוקל

מבנים ישנים במרכז
אסף כהנר, מנכ"ל חברת Ewave Nadlan, המתמחה בהתחדשות עירונית, בניהול וייזום פרויקטי נדל"ן, טוען כי דווקא ערי גוש דן – תל אביב, בת ים, חולון, ראשון לציון, פתח תקווה, רמת גן, בני ברק, גבעתיים ועוד, נזקקות במיוחד להתחדשות בדחיפות: "מדובר על מטרופולין צפוף המכיל למעלה מ-2 מיליון תושבים, שחלקים גדולים מהם מתגוררים בבנייני מגורים ישנים, בחלק מהמקרים כאלה שנבנו בשנות הארבעים, החמישים והשישים של המאה שעברה. בניינים אלו לא רק שלא יהיו עמידים בפני רעידות אדמה, ולא רק שחלקים מהם יכולים לקרוס עצמונית, דוגמת הבניין בחולון שקרס, אלא שהם גם אינם מספקים את הביטחון הפיסי הנדרש להתמודדות עם מצבי חירום ביטחוניים. בניינים אלו חסרים ממ"דים או מקלטים, ובשעת חירום ביטחונית, דוגמת זו שראינו במבצע "שומר חומות" במאי 2021, התושבים מרגישים חשופים. בהיבט הזה, התחדשות עירונית בגוש דן, שבמסגרתה מאות אלפי תושבים נוספים יזכו לראשונה בממ"ד או מקלט, תחזק את יכולת ההתמודדות האישית במצבי חירום ביטחוניים, ותוסיף לחוסן הלאומי של מדינת ישראל".

דגש על פינוי-בינוי
ניר שמול מנכ"ל החברה לפיתוח התחדשות עירונית, מציין כי בחודשים האחרונים מדברים בעיקר על תמ"א 38 וחלופת שקד לתמ"א אבל לא נראה שנעשה מספיק בנושא קידום של פרויקטים של פינוי בינוי. לדבריו, "אומנם בשנת 2021 חל זינוק של 25% בהתחלות בנייה במסגרת התחדשות עירונית, אך הסיבה לזינוק היא גידול משמעותי בהתחלות בנייה במסגרת תמ"א 38-2 -הריסה ובנייה מחדש, במסגרתה החלו להבנות ב-2021 6,130 יח"ד לעומת 4,247 יח"ד בשנת 2020, זינוק הנובע ככל הנראה מהבשלת פרויקטים שקודמו בשנים האחרונות וממאמצים של בעלי דירות ויזמים לנצל את הזכויות הניתנות במסגרת התוכנית טרם פקיעתה.

רן מלאךצילום: דויד סקורי

"אולם למרות הגידול הכללי בהתחלות הבנייה במסגרת התחדשות עירונית, הרי שבשנת 2021 החלו להבנות במסגרת פרויקטים של פינוי בינוי רק 3,571 יח"ד המהוות רק 6% מכלל התחלות הבנייה, מדובר בכמות זעירה ביחס לפוטנציאל לפינוי בינוי בישראל וביחס לצורך בהתחדשות הנובע גם מההיצע הלא מספק של דירות חדשות בישראל וגם ממצבם של מאות אלפי דירות ישנות הזקוקות לחיזוק. על הממשלה ועל הרשויות המקומיות לעשות הרבה יותר מאמצים על מנת לקדם פרויקטים של פינוי בינוי , להסיר חסמים ולהאיץ אישור של תוכניות חדשות, שכן פינוי בינוי הוא הפתרון הנכון ביותר להתחדשות עירונית בישראל לטווח הארוך".

שמול מוסיף כי לאחרונה חתם שר הבינוי והשיכון זאב אלקין על הסכמי מסגרת להתחדשות עירונית עם 12 ראשי ערים. הסכמי המסגרת צפויים לממן פיתוח תשתיות להתחדשות עירונית בתקציב של כחצי מיליארד שקלים. הערים עמם נחתם הסכם המסגרת הן: אשדוד, בית שמש, בת ים, גבעתיים, חדרה, חיפה, ירושלים, לוד, נתניה, קרית אונו, קרית ים ורמת גן. "ניתן לראות כי מרבית הערים הן במרכז הארץ והתוכנית אינה נותנת מענה לערי הפריפריה הרחוקה ולערים בהן קיים סיכון מוגבר לרעידות אדמה כמו עפולה, בית שאן, קריית שמונה , אילת וכדומה. כמו כן לא ניתן מענה לערים בהם הכדאיות הכלכלית לקידום פרויקטים של פינוי בינוי הוא נמוך".

קורוזיה, התפרקות בטון ונזילות
בשמת פלג סרצ'נסקי, מנכ"לית איגוד המהנדסים קובעת כי "ברוב השכונות הוותיקות בישראל, במרכז ובפריפריה, ניתן לראות היום מבנים רעועים, בין היתר ברזלים חשופים עם קורוזיה, התפרקות בטון ונזילות - אלו בעיות שקורות לאורך זמן ומצביעות על בעיות שלא טופלו כראוי, קל וחומר במבנים ישנים מעל 50 שנה. בנין דורש תחזוקה שוטפת, ולצערנו המבנים הישנים סובלים פעמים רבות מהזנחה שלאורך זמן פוגעת במבנה עד כדי סכנת התמוטטות, כפי שאף קרה בחודשים האחרונים. אין צורך להמתין לרעידת אדמה כדי לתחזק את הבניין. התקן קובע כי אחת לחמש שנים צריך שמהנדס מבנים רשוי יבצע בדיקה לכל הבניין, האחריות מוטלת לפתחם של בעלי הנכסים ולא של הרשויות ויש משמעות רבה לגילוי מוקדם, כדי למזער את הסיכון ואת עלויות התיקון. מהנדס מבנים רשוי המוזמן לבחינת מצב הנכס נותן חוות דעת מקצועית אך גם מכין תכנית עבודה ומסביר לדיירים כיצד לעקוב אחר הבעיות, לדוגמא התפתחות של סדק בקיר וכיצד יש לטפל. התראה מוקדמת מצילה חיים.

אריק גלעדצילום: יוסי לוי

מאחר והתקן לניהול תחזוקת בניינים אינו תקן מחייב, ומאחר והמבנים מתיישנים נדרשת מעורבות של המדינה ויצירת חקיקה מחייבת בכל הקשור לבדיקת שלד המבנה, זהות הבודק ואופן הבדיקה".

יצירת רצף סביב יפו
חיים גבסו, מבעלי קבוצת גבסו טוען כי "דרום תל אביב זוכה להתחדשות עירונית מסיבית ומרכז העיר זולג אט אט לשכונות הדרומיות לכיוון יפו. יש הכרח לקדם את חידוש יפו בקצב מהיר. התחדשות עירונית של מתחמים ביפו יאפשרו בניה חדשה במקומם של המבנים הישנים, שיפור דרמטי באיכות החיים של התושבים הוותיקים, העלאת שווי הדירות שלהם, ולצד זאת גם פיתוח לב המטרופולין המרכזי של ישראל. כך ייווצר רצף עירוני מודרני בין תל אביב, דרך יפו ועד בת ים. החברה מתכננת מתחם פינוי בינוי בשכונת יפו ג' המשתרע על פני רחובות מייזל זלמן וברוך קרוא ואייזיק חריף, במסגרתו יקומו 21 מבנים בפרויקט המשלב פינוי בינוי ותמ"א 38 ויכלול בסה"כ 1,150 יח"ד חדשות וכ-1,310 מ"ר מסחר, שטחים ירוקים ומבני ציבור לטובת הקהילה. עיריית תל אביב, אשר מבינה היטב את ההכרח שבקידום התחדשות עירונית, שותפה לתהליך יחד עם הדיירים".

גוש דן רבתי
אלי גבאי, בעלי קבוצת גבאי: "על רקע המחסור בקרקעות לבניה למגורים באזורי הביקוש בשל שיווק על ידי המנהל במסגרת מכרזים של מחיר מופחת ולא בשוק החופשי, אנחנו רואים בהתחדשות עירונית מנוע צמיחה מרכזי להקמת יחידות דיור חדשות בעשור הקרוב על ידינו. קבוצת גבאי מתכננת לבנות במסגרת התחדשות עירונית מעל ל-15 אלף יחידות דיור ברחבי הארץ ב-10 השנים הקרובות וכבר היום מבצעת כ-3,500 יחידות דיור חדשות, מתוכן כ-1,500 בתל אביב. מעבר לתל אביב, בה ברור שכלכלי עבור יזמים לפעול בתחום ההתחדשות העירונית, ישנן ערים כמו אור יהודה שמשוועת להתחדשות עירונית ואכן בשנים האחרונות אנחנו רואים בה תנופת בניה, רמלה, חדרה, קריית אונו וערי השרון, ערים בהן בניינים ישנים רבים ושכונות ותיקות מאוד שזקוקים לה".

זירוז היתרים
סמי מצלאוי, יו"ר ובעלים של חברת מצלאווי מסכים כי "ראינו בתקופה האחרונה שבכל מקום שבו יש בניה ישנה – סכנת קריסת בניינים קיימת, בין אם במרכז ובין אם בפריפריה. התחדשות עירונית היא צו השעה, לא פחות ממשימה לאומית. עשרות אלפי אנשים גרים בבתים מתפוררים שנבנו לפני בין 50-70 שנה. רעידת האדמה שחווינו ממש לפני כמה חודשים רק הדגישה לנו שהסכנה בפתח ושחייבים לעשות צעדים ממשיים בנושא. אני יודע שניתן לבנות דירה חדשה, עם ממ"ד, מחוזקת בפני רעידות אדמה, בתוך 18 חודשים בלבד בפרויקט התחדשות עירונית מסוג הריסה ובנייה מחדש – כולל תכנון, בנייה ואכלוס, וזאת בתנאי שהרשויות המקומיות יתעלו על עצמן, יירתמו לצו השעה ולמשימה הלאומית, וינפיקו היתר בנייה להתחדשות עירונית בתוך חודשיים – וזה בהחלט אפשרי".

צחי דידיצילום: יח"צ

ניתוק של הרשויות מהתושבים
צחי דידי, מנכ"ל קבוצת יוסי אברהמי מספר כי "לפני יותר משלוש שנים התחלנו לקדם שני פרויקטי פינוי-בינוי גדולים בעיר חיפה – כ-700-800 דירות חדשות בשכונת נווה דוד ועוד כ-1,200 יח"ד בשכונת שער העלייה בעיר – שתי שכונות הסמוכות זו לזו, אשר מתאפיינים במבנים ישנים ורעועים, חלקם בסכנת קריסה. על אף שכבר הגענו תוך פחות משנתיים ל-80% חתימות מהדיירים בנווה דוד, עיריית חיפה עצרה את התוכניות בטענה שהיא מקדמת תוכנית אב לשכונה ושיש להמתין עד שהיא תאושר. שנתיים וחצי לאחר מכן תוכנית האב הוצגה בפנינו וכללה שינויי מדיניות מרחיקי לכת ולא מוצדקים, באופן שפגע קשות בכלכליות הפרויקטים. העירייה החילה גם את סעיפים 77-78 והקפיאה את התוכניות בטענה שאמור לעבור מול שכונת נווה דוד קו רכבת. ומה עם הבניינים אז עד? הם בסכנת קריסה במקרה של סופה או רעידת אדמה. בעיניי, זו דוגמה מצוינת לניתוק של הרשות המקומית מתושביה ומצרכיהם המיידיים".

אבישי בן חייםצילום: רוטשטיין נדלן

הסכמי גג ותמיכה ממשלתית
אריק גלעד, מנכ"ל משותף בקבוצת תצפית נדל"ן הפעילה בערים נשר וטבריה, אומרי כי "המדינה חייבת להבין ולהפנים שחיזוק הפריפריה היא לא עוד סתם קלישאה חוזרת, אלא צורך אמיתי בשוק הנדל"ן הישראלי. בעוד כמה שנים, עם הגידול הדמוגרפי ומגמת הביקושים, כבר אי אפשר יהיה להכניס סיכה במרכזי הערים במרכז הארץ, והכיוון של הרוכשים יהיה לפריפריה, ולכן למדינת ישראל אין ברירה אלא להשקיע משאבים רבים לפיתוח הפריפריה.

איל הנדלרצילום: תומר חומפס

"עקב כדאיות כלכלית נמוכה עבור יזמים, המדינה צריכה לעודד התחדשות עירונית בערים פריפריאליות ובהיקפים גדולים - על ידי חתימה על הסכמי גג עם רשויות בפריפריה ולתקצב אותן באופן שיהיה להן משתלם לעודד התחדשות בתחומן. הסכמי הגג יתנו מענה להקמת התשתיות העירונית, תשתיות תחבורה, כבישים ומחלפים, מוסדות ציבור ועוד. לזאת המדינה צריכה להוסיף גם מוקדי תעסוקה גדולים ואזורי מסחר ובילוי כדי למשוך אוכלוסיה צעירה ואיכותית לאזור. ניתן לראות את הקפיצה שעשו הערים יקנעם בזכות פארק ההייטק וקריית גת בזכות אינטל, וכיום גם נשר וטבריה עוברות פיתוח משמעותי בהקשר זה.

בשנתיים האחרונות אנו מזהים התקדמות משמעותית בפיתוח הפריפריה - המדינה רוצה בכך וגם הרוכשים החלו לקחת אותה בחשבון. בהתאם גם היזמים החלו להבין את הפוטנציאל - רואים יותר ויותר מכרזים שפעם היו ללא הצעות בכלל, נסגרים עם כמות יפה של מתמודדים ובמחירים מכובדים".