התחדשות עירונית היא ברוב המקרים תהליך ארוך ומורכב שעשוי להימשך שנים רבות. במהלך הדרך עלולים להתרחש שינויים תכנוניים, כלכליים ועסקיים אחרים המשפיעים על היכולת של היזם לקדם את הפרויקט או על שביעות הרצון של הדיירים מהתהליך.
עו"ד ונוטריון אופיר קלמפנר, עו"ד נגה אילון ועו"ד דור וולך, ממשרד עורכי הדין קלמפנר & וולך ושות', המתמחים בייצוג בעלי דירות בפרויקטים של התחדשות עירונית בכל רחבי הארץ ובעלי ניסיון של כ–20 שנה בתחום, טוענים כי בשנים האחרונות, וביתר שאת מאז 7 באוקטובר, יותר בעלי דירות בוחנים מחדש הסכמים שנחתמו מול יזמים לפני שנים ארוכות. במקרים אחרים דיירים בוחנים מחדש את ההסכמים, לאחר שהיזם ביקש "לפתוח" ולשנות את תמורות הבעלים כפי שאלו נקבעו בחוזה.
הסיבות "לפתיחת" החוזה מגוונות, אם זה מכיוון שהדיירים חשים שהפרויקט לא מתקדם בקצב כפי שהיזם התחייב או שהיזם טוען שההסכם שנחתם אינו כלכלי עבורו במציאות הנוכחית.
"אנחנו פוגשים יותר מקרים שבהם פונים אלינו מפרויקטים שלא ייצגנו מלכתחילה, עם הסכמים שנחתמו לפני שנים רבות, וכעת אחד הצדדים מבקש לפתוח אותם מחדש", אומר עו"ד וולך, מייסד ושותף במשרד, "מצד היזמים, הסיבה יכולה להיות פחות זכויות בנייה ממה שציפו, עלייה בעלויות הבנייה, שינויים בשוק שפוגעים בכדאיות הכלכלית, קשיים תזרימים או יותר מדי פרויקטים".
התחום התמקצע והשתכלל
לטענת עו"ד וולך ועו"ד קלמפנר, סיבה משמעותית לעלייה בפתיחת הסכמי התחדשות עירונית היא ההתמקצעות בתחום. "אחרי כשני עשורים של ניסיון בתחום ההתחדשות העירונית, צברנו הרבה מאוד ניסיון בתחום. אנחנו יודעים בדיוק מה צריך הסכם כזה לכלול, מכירים את התרחישים האפשריים, איך להיערך אליהם ואיך להגן על הדיירים", אומרת עו"ד אילון, "לעורכי הדין בעבר לא היה ידע כזה, ולפעמים ההסכמים לא מספקים הגנה נדרשת על זכויות הבעלים".
בנוסף, גם בעלי הדירות נהפכו בשנים האחרונות למעורבים ומודעים יותר לזכויותיהם. "היום אנחנו רואים דיירים שבוחנים מחדש הסכמים ישנים, לעתים בעזרת אנשי מקצוע מטעמם ולעתים אפילו בעזרת כלי בינה מלאכותית, ומגלים שההסכם, עליו חתמו לפני שנים רבות, לא מספק את ההגנות הנדרשות", מוסיף עו"ד וולך, "מאז המלחמה אנחנו רואים גם עלייה בחוסר הסבלנות של בעלי דירות ששואלים בצדק מתי יהיה להם ממ"ד ומתי הפרויקט ייצא סוף סוף לדרך".
במקרים שבהם היזם או הנציגות מבקשים לבצע שינויים בהסכם, במשרד עו"ד קלמפנר & וולך ושות' מאמינים שהצעד הראשון הוא בדיקה מקצועית ומעמיקה של הטענות.
"אנחנו לא מסתפקים רק בבחינה משפטית", אומר עו"ד וולך, "לצד הבחינה המשפטית, אנחנו נעזרים באדריכלים, בשמאים ובאנשי מקצוע שאיתם אנחנו עובדים שנים רבות, כדי להבין אם לטענות היזם או נציגות הדיירים יש בסיס אמיתי. המטרה היא לתת לדיירים תמונה מלאה של הסיכונים וההזדמנויות לפני שהם מקבלים החלטה".
לבחור נכון
במשרד מדגישים כי הדרך הטובה ביותר להתמודד עם משברים היא למנוע אותם מראש. אחד העקרונות המרכזיים שהם מיישמים הוא הקפדה על נציגות דיירים מוסמכת כבר בשלבים הראשונים. "כשפונים אלינו בעלי דירות, אנחנו מקפידים לבדוק שלפחות 50% מהם חתמו כדין על בחירת הנציגות", מסביר עו"ד ונוטריון קלמפנר, "זה הבסיס, ואם הוא לא קיים, לא יוצאים לדרך או שאנחנו מנחים איך להתנהל על פי דין, כדי שניתן יהיה להתקדם".
בנוסף, המשרד מקפיד על בניית מעטפת מקצועית רחבה סביב בעלי הדירות. "עורך דין לא יכול לתת לבדו את כל המענה המקצועי", הוא אומר, "אנחנו דואגים למעורבות של שמאי מטעם הדיירים, יועץ ביטוח ויועץ מס כבר בתחילת הדרך. כל אחד מהם מספק שכבת הגנה חשובה.
בחינת המחויבות של היזם
המשרד אף פיתח מנגנון סינון מקיף ליזמים הכולל שאלון מפורט של קרוב ל-200 שאלות, כדי לבחון לא רק את החוסן הפיננסי של היזם, אלא גם את רמת הרצינות והמחויבות שלו לפרויקט. "אנחנו לומדים הרבה כבר מהאופן שבו יזם עונה על השאלון", מספר עו"ד וולך, "יזם שלא משקיע במענה לשאלות הבסיסיות בתחילת הדרך עלול לא להיות מחויב גם בהמשך".
לצד זאת, ההסכמים שהמשרד מגבש כוללים לוחות זמנים ברורים ומנגנוני פיקוח שוטפים. היזמים מחויבים לעדכן את נציגות הדיירים בזמנים קבועים, והדיירים מקבלים כלים להתמודד עם שינויים מהותיים בתכנון או בתמורות. "אנחנו מאמינים שהכוח צריך להישאר בידי בעלי הדירות", מסכם עו"ד וולך, "אם מתרחש שינוי תכנוני משמעותי או שהיזם אינו מסוגל לעמוד בהתחייבויותיו, ההחלטה לגבי המשך ההתקשרות עם היזם חייבת להיות בידי הדיירים. בסופו של דבר, התפקיד שלנו הוא לוודא שהאינטרסים של בעלי הדירות נשמריםלאורך כל חיי הפרויקט ואנחנו מייחסים לכך חשיבות רבה במיוחד".
משרד עו"ד והנוטריון קלמפנר & וולך ושות'
למעבר לאתר >>
למעבר לעמוד הפייסבוק >>
למעבר לעמוד האינסטגרם >>
בשיתוף משרד עו"ד והנוטריון קלמפנר & וולך ושות'
