שוק ההתחדשות העירונית בישראל פועל כיום בתנאים מורכבים בהרבה מאלה שהכיר לפני מספר שנים. ריבית גבוהה, מחסור בעובדי בנייה, ירידה בביקושים לדירות חדשות, בירוקרטיה ממושכת והיטלי השבחה משמעותיים – כל אלה משפיעים על הכדאיות הכלכלית של פרויקטים ומחייבים גם את היזמים וגם את בעלי הדירות להתאים את עצמם למציאות החדשה.
לדברי עו"ד אברהם בבג'נוב, מייסד ובעלים של משרד אברהם בבג'נוב ושות', המתמחה בהתחדשות עירונית ופינוי־בינוי, אחת התופעות הבולטות בתקופה האחרונה היא פתיחה מחדש של הסכמות שכבר נחתמו. יזמים מגלים לעיתים כי התמורות שהובטחו בעבר אינן מאפשרות עוד לפרויקט לקבל ליווי בנקאי ולהתקדם לביצוע. "במציאות הנוכחית, יזמים היום באמת באים ואומרים: 'אנחנו לא יכולים לעמוד במה שהבטחנו בזמנו'", מבהיר עו"ד בבג'נוב.
עבור בעלי הדירות, מדובר בנקודה רגישה במיוחד. "חלק מהתפקיד שלי הוא להגן על הדיירים מעצמם ובפני דיירים אחרים", הוא מסביר, "לדיירים קשה לפעמים לקבל את מה שהרוב החליט, וכל אחד רוצה שדעתו תתקבל, אבל זה לא אפשרי. ואז בעצם אומרים, רגע, למה שאנחנו נסכים להפחית בתמורות? נלך ליזמים אחרים. בעקבות כך מתחיל ויכוח בין הדיירים, מה שגורם לעיכובים אדירים בפרויקט".
אז כיצד מצמצמים סיכונים? עו"ד בבג'נוב מדגיש כי עוד לפני החתימה חשוב לבדוק את ניסיונו של היזם, לקבל המלצות מנציגויות בפרויקטים קודמים ולבחון אם עמד בהתחייבויותיו. לצד זאת, אין להתפשר על ליווי בנקאי, ערבויות וביטחונות מתאימים, לרבות ערבות לתשלום דמי שכירות בתקופת הפינוי.
מעל הכול, ממליץ בבג'נוב שלא לחתום על מסמך לפני בחירת עורך דין בעל ניסיון מוכח בתחום, שמבין את החשיבה של יזמים. "חשוב גם להבין שאי אפשר בפרויקטים של 50, 100 או 200 דירות לרצות את כולם, ולכן צריך לקבל את הכרעת הרוב בסוגיות החשובות", הוא מוסיף.
בתקופה שבה התנאים הכלכליים עשויים להשתנות במהירות, ליווי מקצועי אינו רק שכבת הגנה משפטית – אלא מרכיב מרכזי ביכולת של בעלי הדירות לקבל החלטות מציאותיות ולהוביל את הפרויקט עד למימושו.
בשיתוף בבג'נוב אברהם ושות'
