כשעו"ד נעמי גרטופסקי נכנסה לבניין ישן בטירת הכרמל, המבט של הדיירים הסגיר את החשדנות שלהם. הם כבר לא האמינו לאיש. "כולם מספרים סיפורים", הם אמרו לה כשעמדו ביחד והסתתרו מהגשם בקומת העמודים של הבניין הישן, לצד כיסאות פלסטיק חבוטים על אבני ריצוף שבורות. במרץ האחרון, אחרי דרך ארוכה של כ-10 שנים, אוכלסו שני המגדלים שקמו במקום הבניין הישן. עו"ד גרטופסקי הגיעה שוב, הפעם כדי להחתים את בעלי הדירות על השבת הערבויות, לצורך רישום הדירות על שמם בטאבו.
עו"ד גרטופסקי נכנסה ללובי מפואר עם ספות מעוצבות, וברגע שבו נשמעה אזעקה – מחזה שכיח באזור בזמן מלחמה – ראש הוועד אחז בידה והוביל אותה לממ"ד שבדירתו החדשה והמרווחת, בעוד שאר בעלי הדירות מיהרו בבטחה לממ"דים החדשים שלהם. עבור מי שגרו שנים בבניין ישן ללא ממ"ד באזור שספג פגיעות ישירות, המעבר הזה הוא שינוי חיים של ממש.
"אלה פרויקטים קשים שלא קל ללוות אותם, אבל כשהם מסתיימים זה מרגש, ואני חווה אושר צרוף", משתפת עו"ד גרטופסקי. מאחורי התחושה הזאת עומדת מציאות יומיומית של בניינים ישנים ורעועים ברחבי הארץ: חדרי מדרגות חשוכים ולא בטיחותיים, קירות מתפרקים בדירות קטנות וצפופות, סביבה מוזנחת ועוד. לדבריה, בישראל יש כ-1.5 מיליון דירות שזקוקות לשדרוג. רבות מהן נמצאות בצפון – כך שלצד המצב הפיזי של הבניינים קיימת גם מתיחות ביטחונית. "קשישים שגרים בקומות העליונות לא יכולים לרדת למקלט במהירות בתנאים אלה", היא מוסיפה, "עבור בעלי הדירות האלה, התחדשות עירונית היא לא רק תוספת נוחות, אלא אפשרות ממשית לחיות בבטחה ובכבוד".
עו"ד גרטופסקי, העוסקת יותר משני עשורים במקרקעין ויותר מעשור בהתחדשות עירונית, מייצגת מאות בעלי דירות בפרויקטים רבים. היא נולדה וגדלה בטירת הכרמל, והוריה התגוררו כל חייהם בבניינים מהסוג שהיום מיוצגים על ידה בגאווה.
אחרי שסיימה תואר ראשון במשפטים, תואר ראשון במנהל עסקים ותואר שני בהצטיינות בנדל"ן, עו"ד גרטופסקי השלימה קורס מנהלת פרויקטים בנדל"ן בטכניון, ואף הוסמכה כבוררת בנדל"ן מטעם מושב הדין. היא הקימה חברה ביחד עם המרצה שלה, פרופ' יחיאל רוזנפלד, שעמד בראש התוכנית לתואר שני ולחקר הבנייה בטכניון, שכל מטרתה למצוא פתרונות ליישום התחדשות עירונית במגורים ובמסחר בפריפריה, שם ערך הקרקע והרווחיות היזמית נמוכים יותר, ובכל זאת המציאות מחייבת לשדרג אותם. כתוצאה מכך, יש לה ראייה רחבה שמחברת בין נדל"ן, משפט, כלכלה ומציאות החיים בשטח.
מהחוזה הכתוב לחיים בבניין החדש
"אני מייצגת רק בעלי דירות ולא יזמים", מדגישה עו"ד גרטופסקי. לדבריה, בעולם נדל"ן קשוח שמונע מכסף ומטבלאות אקסל, חשוב שיהיה מי שממוקד בטובת בעלי הדירות ורווחתם. "התפקיד שלי הוא ליצור איזון בין התמורות והתנאים שבעלי הדירות יקבלו לבין דאגה שהפרויקט יצא לפועל – ושבעלי הדירות לא יישארו רק עם הבטחות יפות על הנייר.
"אני לא אקח על עצמי ייצוג בעלי דירות בפרויקט שאני חוששת שאין בו היתכנות כלכלית. לעולם לא אוביל בדרך שאני לא חושבת שיש לה סיכוי. המטרה שלי היא להוכיח שזה אפשרי, ואת מודל ההצלחה בבניין באזור מסוים אפשר להעתיק לבניינים האחרים ובכך לשדרג שכונות שלמות.
"זאת דרך ארוכה ויש בה הרבה חסמים, והבסיס הוא ההיתכנות הכלכלית של הפרויקט, שנגזרת לרוב מגודל הקרקע, משווי הקרקע וממספר יחידות הדיור הבנויות עליה. חשוב מכל – הסכמה ושיתוף פעולה של בעלי הדירות".
אחד הכלים המרכזיים שבאמצעותם היא מגינה על בעלי הדירות הוא החוזה. לדבריה, החוק מעניק לדיירים שורה של בטוחות, ותפקידה הוא לוודא שהן אכן נכללות בהסכם ומיושמות במקרה הצורך. כך, למשל, היא מדגישה את חשיבותה של ערבות בשווי דירה חדשה ואת קיומה של ערבות בנקאית אוטונומית, שבאמצעותה ניתן לממן את שכר הדירה אם היזם נקלע לקושי, לצד ערבויות מסים ורישום שנועדו להבטיח שבסיום הפרויקט יוכל כל בעל דירה לרשום את הבית החדש על שמו.
במיוחד בפריפריה, שבה שווי הקרקע נמוך והתמורות נוטות להיות מצומצמות יותר, יש חשיבות לכך שבעלי הדירות יבינו מה מוצע להם – ומה ניתן למצות עבורם בתוך המסגרת הכלכלית של הפרויקט.
מעבר לבטוחות שהחוק מחייב, עו"ד גרטופסקי מייחסת חשיבות גם לסעיפים שאינם חובה אך משפיעים בפועל על חייהם של בעלי הדירות. "כשאני מייצגת בעלי דירות, אני שמה שם את עצמי או את ההורים שלי – מה הם היו צריכים", היא אומרת. מתוך החשיבה הזאת היא מתעקשת, למשל, שהיזם ימכור את רוב הדירות בבניין החדש בשוק החופשי, ושתוקם קרן תחזוקה עבור בעלי הדירות ששבים להתגורר בדירה החדשה, כדי שלא יישאו לבדם בנטל התחזוקה.
במקביל היא מלווה את בעלי הדירות גם בתקופת הפינוי והשכירות – בין שמדובר בעזרה לאדם מבוגר או מוגבל, ובין שדמי השכירות הועלו בתקופת השכירות וידם של בעלי הדירות אינה משגת לשאת בהפרש.
"התחדשות עירונית נוגעת במשפט, נדל"ן, כלכלה וחיי קהילה, אבל היא קודם כל אנשים", מסכמת גרטופסקי, "לכן חשוב לי להביא לכל פרויקט גם ידע משפטי, כלכלי ונדל"ני רחב, גם ניסיון בהתחדשות עירונית, הבנה בתהליכי בנייה ובוררות במידת הצורך, וגם הרבה רגישות ואכפתיות לבעלי הדירות שעוברים את התהליך המורכב והחשוב הזה".
עו"ד נעמי גרטופסקי
למעבר לאתר >>
לפנייה במייל >>
בשיתוף עו"ד נעמי גרטופסקי
