בתקופה האחרונה יותר ויותר יזמי התחדשות עירונית מבקשים לבחון מחדש הסכמים שנחתמו מול דיירים בשנים שבהן השוק פעל בתנאי גאות. אותם הסכמים התבססו על ציפייה לביקושים גבוהים, מימון נגיש יחסית ומחירי מכירה שיאפשרו ליזמים לעמוד בתמורות שהובטחו. אלא שמאז השתנתה התמונה: הריבית עלתה, המימון הבנקאי התייקר והפך מורכב יותר, הביקוש לדירות נחלש ועלויות הביצוע נותרו גבוהות. "יזמים מגלים שלא יוכלו להתחיל פרויקטים בגלל אי כדאיות כלכלית ומבקשים לבצע התאמות", מסביר עו"ד אברהם בבג'נוב, מייסד משרד אברהם בבג'נוב ושות', העוסק בליווי משפטי בתחומי ההתחדשות העירונית והנדל"ן כ-20 שנה. "אני סבור שיזמים שפונים אליי מגלים אחריות "ולא מנצלים את המצב", וניתן להגיע להסכמות כדי שהפרויקט יצא לפועל".
הדיירים נדרשים להכריע
לדברי עו"ד בבג'נוב, רבות מהתב"עות הקיימות אושרו בתקופה שבה סביבת המימון היתה נוחה משמעותית. התחייבויות כמו מענקים כספיים, תוספות שטחים נדיבות, תוספות לשכר דירה וערבויות מורחבות נבנו על בסיס הנחות כלכליות שכיום אינן בהכרח תקפות. "יזם שמודיע כי בתנאים הקיימים הוא מתקשה לקדם את הפרויקט לא בהכרח מנסה להפחית תמורות", הוא מסביר. "מדובר בניסיון כן לייצר ודאות כלכלית לפני תחילת הבנייה, במקום לעכב פרויקט בתקווה שהמצב ישתפר בהמשך".
לדבריו, התגובה הראשונית של דיירים היא לעתים חשש מוויתור על זכויות, אך ההחלטה הנבונה תהיה דווקא לבחון כל בקשה ולא לפסול אותה מראש. "המקום הנכון לדיון הוא תחת ליווי משפטי ושמאי מטעם הדיירים, ולא מתוך לחץ או פחד. ברוב המקרים תהליך של התחדשות עירונית הוא תהליך ממושך שאורך שנים, לכן חשוב לבחון היטב את האפשרויות ולא להגיע למצב שהיזם מוותר על ביצוע הפרויקט".
עם זאת, עו"ד בבג'נוב מדגיש כי לא כל בקשה לשינוי תנאים מצד יזם צריכה להתקבל באופן אוטומטי. "יש גם מצבים שבהם הבקשה מחייבת בדיקה מעמיקה של הנתונים הכלכליים. לכן חשוב שכל פנייה מצד יזם תיבחן באופן ענייני, בליווי אנשי מקצוע מטעם הדיירים, ותתבסס על מידע מלא ושקוף. המטרה היא לקבל החלטה מושכלת שתגן על זכויות הדיירים, אך גם תאפשר לקדם פרויקטים שניתן להוציא לפועל".
שאלת הבטוחות
במקרים רבים נושא מרכזי בבקשה של היזמים הוא היקף הערבויות שהתחייבו להעניק במסגרת החוזה מול הדיירים. בשנים האחרונות הפכו ערבויות משופרות "לאופנה" במיזמי פינוי-בינוי, אך עו"ד בבג'נוב מציין כי חלק מהבטוחות אינן נדרשות לפי החוק. "ערבות חוק מכר משופרת היא תוספת מעבר לדרישות המחוקק. כאשר מוסיפים שכבות רבות של ערבויות והטבות, העלות המצטברת עלולה להכביד על מימון הפרויקט ולהשפיע על היכולת להתחיל בבנייה".
לטענתו, מימוש ערבות בנקאית הוא מקרה קיצון, שעד היום (בליווי בנקאי סגור) לא התרחש בישראל. "בטוחות מורחבות אולי מגדילות את רמת האמון של הדיירים באיתנות הפיננסית של היזם, אבל בסופו של דבר, גם הדיירים עצמם אינם מעוניינים להגיע למצב שמממשים ערבות, הם מעוניינים שהפרויקט יסתיים ויהיה להם נכס משופר. לכן אם על זה יקום וייפול הפרויקט, יש מקום לפשרה מצד הדיירים ואפשר לבחון את התאמת היקף הבטוחות לרמה שנקבעה בחקיקה", הוא מציין. "במקביל, יש להכניס לחוזה מנגנון בקרה פיננסי, לפיו עושים בדיקת רווחיות היזם בסיום הפרויקט. אם מתברר שהפרויקט היה רווחי מעבר לצפוי, ניתן להשיב לדיירים חלק מהתמורות שעליהן ויתרו".
מנגנון בדיקה
עו"ד בבג'נוב מדגיש כי הבקשה מצד היזם להקלות אינה מתקבלת אוטומטית. "כאשר יזם פונה, אנחנו ממנים שמאי מטעם הדיירים שבוחן את הטענות הכלכליות, ולעתים אף פותחים תהליך שמדמה מכרז חדש ובודקים הצעות של יזמים נוספים. מבחינת היזם הפנייה עצמה כרוכה בסיכון, שכן הדיירים יכולים להחליפו. יזם רציני לא יבקש שינוי תנאים ללא בסיס מקצועי. לכן חשוב לבדוק. לא למהר להסכים, אבל גם לא למהר לסרב".
באחד מהפרויקטים שמלווה עו"ד בבג'נוב, פרויקט פינוי-בינוי גדול בלוד, הדיירים הסכימו לבצע התאמות משמעותיות: מענק הפינוי צומצם, תוספות לשכר הדירה הופחתו והטבות נוספות בוטלו. "הדיירים הבינו שהחלופה היא הקפאה. אחרי שנים של המתנה לאישור תב"ע, הם העדיפו פרויקט שניתן להוציא לפועל עכשיו, במקום להמתין עוד כמה שנים שאולי אז יקבלו הטבות כספיות שלא משתוות לעלייה בערך הדירה וממ"ד מתקני".
לדבריו, אי-הוודאות בענף הנדל"ן מתחדדת עוד יותר מחוץ לאזורי הביקוש. "בפרויקטים במרכז הארץ ניתן להגיע לכדאיות גם ביחסי בנייה נמוכים יחסית, אך בפריפריה נדרשות תוספות בנייה משמעותיות הרבה יותר. לכן קשה יותר להוציא לפועל פרויקטים של התחדשות עירונית בפריפריה, ובמצב הנוכחי זה הופך להיות כמעט בלתי אפשרי. קידום התחדשות עירונית מחוץ למרכז מחייב חשיבה מערכתית, מענקים ממשלתיים, הקלות רגולטוריות ומנגנוני מימון מותאמים".
משרדו של עו"ד בבג'נוב מלווה פרויקטים בכל הארץ, חלקם כבר אוכלסו וחלקם בבנייה, בדגש על אזור המרכז, ומשלב ידע משפטי, מסחרי ותכנוני. "המפתח להצלחה הוא שקיפות מול הדיירים, והיום זה חשוב יותר מתמיד", הוא מחדד.
בשיתוף אברהם בבג'נוב ושות'
