חדר המדרגות בבניין הישן בעכו, שבו גדלה עו"ד מריאנה שטיינברג, עדיין מלווה אותה גם היום. הזיכרונות מאותם בניינים ותיקים בפריפריה, תחזוקה חלקית, תשתיות מיושנות ותלות ביוזמות נקודתיות של בעלי הדירות הפכו עם השנים לכוח מניע בעשייתה המקצועית. הניסיון האישי הזה מלווה אותה גם כיום בעבודתה בתחום ההתחדשות העירונית, שבו ייצוג משפטי מקצועי יכול להשפיע באופן ישיר על איכות החיים, הביטחון הפיזי והיציבות הכלכלית של בעלי הדירות.
כיום עו"ד שטיינברג עומדת בראש משרד המתמחה בהתחדשות עירונית ומייצג בעלי דירות בלבד, עם סניפים בקריית ביאליק ובבני ברק. המשרד ליווה בשנים האחרונות למעלה מ-6,000 יחידות דיור בעשרות פרויקטים ברחבי הארץ, כאשר עיקר פעילותו מוקדש להתחדשות עירונית - תחום מורכב הדורש מומחיות, ניסיון והיכרות מעמיקה עם כלל ההיבטים המשפטיים, התכנוניים והמסחריים. בנוסף היא מכהנת כחברה בוועדה הארצית ובוועדה המחוזית להתחדשות עירונית בלשכת עורכי הדין. את הידע והניסיון שצברה לאורך השנים היא רותמת לטובת בעלי הדירות, עבורם התחדשות עירונית אינה רק פרויקט נדל"ני, אלא הזדמנות לביטחון פיזי בדמות ממ"ד ובניין מחוזק, לצד ביטחון כלכלי ותקווה לעתיד טוב יותר.
פערי ההתחדשות בצפון
אחד מתחומי ההתמחות המרכזיים של עו"ד שטיינברג הוא ייצוג בעלי דירות בצפון הארץ, אזור שבו ההתחדשות העירונית מורכבת ומאתגרת יותר מבחינה כלכלית. "כשמסתכלים על המספרים מבינים עד כמה הפער גדול", היא מסבירה. "דירת גן בת 6 חדרים בפרויקט חדש במגדל העמק נמכרה לאחרונה ב-2.25 מיליון שקל, בעוד שדירת 4 חדרים בקומה ראשונה בפתח תקווה נמכרה ב-2.76 מיליון שקל. מדובר בפער של כ-11 אלף שקל למ"ר ובחצי מיליון שקל לטובת הדירה במרכז, למרות שהיא קטנה יותר". לדבריה, הפער הזה מתורגם בפועל לפחות פרויקטים שיוצאים לדרך ולתמורות נמוכות יותר לבעלי הדירות.
אל המורכבות הכלכלית מצטרפת גם המציאות הביטחונית: חלקים נרחבים מהצפון נתפסים כאזורי סיכון גבוהים יותר להשקעה, וכתוצאה מכך ישנם מתחמים שבהם יזמים כלל אינם מגישים הצעות, ובאחרים מצמצמים את התמורות המוצעות לבעלי דירות. "כך קורה שלא מעט בעלי דירות בפריפריה מקבלים פחות הזדמנויות להתחדשות דווקא במקום שבו הם זקוקים להן יותר מכל", אומרת עו"ד שטיינברג. "בדיוק שם הייצוג המשפטי מקבל משמעות כפולה". לדבריה, המדינה חייבת לקחת חלק פעיל יותר בקידום ההתחדשות העירונית בפריפריה באמצעות תקציבים, מענקים ותמריצים ייעודיים, שיאפשרו ליזמים להיכנס לפרויקטים גם כאשר הכדאיות הכלכלית נמוכה יותר.
ייצוג בעלי דירות: יותר מסעיף בחוזה
עו"ד שטיינברג מייצגת בפרויקטים של התחדשות עירונית בעלי דירות בלבד, ולא יזמים – בחירה מקצועית שמאפשרת לה לפעול ללא ניגוד עניינים ומתוך מחויבות מלאה לבעלי הדירות. "יזם שלא רואה את בעלי הדירות במרכז לא יהיה חלק מהמכרזים שאני מלווה", היא אומרת. "התמורות בהסכמים שאני מנסחת אינן נמדדות רק בממ"ד, במרפסת או בחיזוק המבנה. הן נמדדות גם ביחס לבעלי דירות, בטיפול בבעיות קיימות, במענה למבנים מסוכנים ובאחריות שמגלים כלפיהם עוד הרבה לפני קבלת היתר הבנייה".
הגישה הזו באה לידי ביטוי גם ברגעים מורכבים. במהלך המלחמה האחרונה, למשל, הגיעה עם אחד היזמים בפרויקט גדול בצפון לפגוש את בעלי הדירות, בזמן שזה חילק חבילות לילדים וציוד לשהייה ממושכת במרחבים המוגנים. "אני גאה להוביל הסכמים שמעמידים את בעלי הדירות במרכז, משיגים עבורם תמורות הוגנות ומבטיחים יחס מכבד לאורך כל הדרך", היא אומרת.
המענה שמשרדה מעניק אינו מסתכם במשא ומתן מול היזם. המשרד עובד בשיתוף שמאים, יועצי מס ובעלי מקצוע נוספים, המלווים את בעלי הדירות כצוות אחד. כך, למשל, בסוגיות מיסוי מורכבות, ליווי מקצועי נכון יכול למנוע טעויות יקרות ולאפשר לבעלי דירות לקבל החלטות מושכלות ובטוחות יותר. לצד זאת, המשרד מלווה את בעלי הדירות גם בהסדרת רישום הזכויות. לא אחת מתברר כי עוד לפני שאפשר להרוס בניין ישן ולבנות חדש, יש צורך לפתור סוגיות רישומיות מורכבות. כך למשל, שטיינברג מספרת על דיירת כבת 80 שירשה דירה שנרכשה שנים רבות קודם לכן, אך מסמכי הזכויות לא אותרו. במשך חודשים פעל המשרד לאיתור ושחזור המסמכים עד להסדרת הרישום בטאבו. "מבחינתי, זה המקום שבו ייצוג בעלי דירות הוא לא רק משפטי - הוא גם אנושי", היא אומרת.
"עבורי הכל מתחיל ונגמר באנשים, ובמיוחד באלה החיים בפריפריה. פעמים רבות הם מקבלים פחות תשומת לב ופחות הזדמנויות ונאלצים להתמודד עם אתגרים גדולים יותר. ייצוג משפטי שמחויב באמת לבעלי דירות נועד להבטיח שהם יהיו בראש סדר העדיפויות, ושיוכלו ליהנות מחיים בטוחים, יציבים וטובים יותר – הן מבחינה פיזית והן מבחינה כלכלית".
בשיתוף עו"ד מריאנה שטיינברג
