"במקרה של עסקאות נדל"ן במבנה שעתיד לצאת לפרויקט התחדשות עירונית, התפקיד של שמאי המקרקעין הוא קריטי", מסביר רפאל כחלון, שמאי מקרקעין זה 23 שנה. "תחשיבים והערכות שגויות, או כל מידע שהתפספס, עלולים להוביל לטעויות בלתי הפיכות, שהמחיר עליהן הוא כבד".
כחלון מתווה נקודות מרכזיות לבדיקת הנכס בנסיבות מיוחדות אלה. "ראשית, נבדוק האם קיימת תוכנית בניין עיר (תב"ע) בתוקף, או תוכנית לקראת מתן תוקף באותו אזור. לאחר מכן נבדוק האם קיים הסכם עם חברה יזמית, ומהי התמורה שיקבלו מכך רוכשי הדירה. בשלב הבא, יש לבדוק אם החברה היזמית הגישה בקשה להיתר בנייה; ואם כן, באיזה שלב עומדת הבקשה להיתר. לעניין הזה יש משמעויות בהתייחס ללוח הזמנים ומסירת הדירה". הוא מציין שלכל פרויקט יש את לוח הזמנים שלו, ובמקרה של מתחמים גדולים, מסירת המפתחות לדיירי בניין כזה או אחר יכולה להתארך. בפרויקט פינוי בינוי במתחם ההסתדרות בגבעתיים העלתה בדיקתו שאמנם קיימת תב"ע, נחתם הסכם עם יזם והתוכנית אכן אושרה למתן תוקף. "אלא שאי אפשר לדעת מתי תימסר הדירה לקונים, כיוון שמדובר במתחם ענק, ויש מספר שלבים בפרויקט שעד שהקונה של אותה דירה יחוש בתזוזה כלשהי בנכס שרכש, זה נתון שהדיירים חייבים לדעת אותו בזמן".
הוא מדגיש שכשקונים דירה יד שנייה עם אופק של השבחה, צריך אמנם מצד אחד לשלם על שוויה העתידי, אך מצד שני חשוב להיות מודעים לפערים ולתת להם ביטוי בהערכת שווי הנכס. "למשל פער בין דמי השכירות שאפשר לקבל על הדירה לעומת הריביות שהקונה ייאלץ לשלם לאור המשכנתה. יש כמובן פערים נוספים שצריך לקחת בחשבון".
הוא מציין שהמצב האידיאלי הוא כשיש תב"ע, יש יזם ויש הסכם עמו וקיימת בקשה להיתר בנייה, אבל יש מצבים שונים ואחרים: "למשל, אם קיימת תב"ע אבל אין יזם - במצב כזה אין לדעת מה תהיה התמורה, ותוך כמה זמן תימסר הדירה החדשה לקונה. מצב אחר הוא כשיש הסכם עם יזם וגם תב"ע אבל היא מתייחסת לתוכנית תמ"א 38. במקרה כזה אין לדעת אם הפרויקט ייצא לפועל ואם תהיה תוכנית שתחליף את תמ"א 38 לנדרש כיום".
משרדו של כחלון לשמאות וניהול מקרקעין שוכן ברחובות זה כתשע שנים. קודם לכן עסק כחלון בשמאות במשרדים אחרים, ובתפקידו האחרון שימש כמנהל ייזום ברשת שופרסל. שירותי המשרד הינם הערכות שווי למטרת בטוחה, כשהמשרד נכלל ברשימת שמאי בנק דיסקונט; הערכות שווי שוק של דירות, נחלות, שטחי מסחר, משרדים וקרקעות. כמו כן, המשרד מבצע הערכה וניתוח כדאיות כלכלית ורווחיות צפויה למגוון פרויקטים, ומגיש בקשות ערר על היטלי מס השבחה.
"לא קונים דירה בלי שמאי מקרקעין", הוא מסכם. "בדיוק כמו שבקניית רכב בעשרות אלפי שקלים נעזרים בשמאי, כך עסקה על דירה שערכה מתחיל במיליון שקל ומעלה צריכה להיות מלווה בבדיקת שמאי מקרקעין".
רפאל כחלון
לפנייה במייל >>
למעבר לאתר >>
בשיתוף רפאל כחלון
