כשאנחנו חושבים על רכישת דירה, אנחנו נוטים להתמקד בשאלות כמו "איפה נרצה לגור?", "כמה חדרים נצטרך?" או "מה התקציב שלנו?". אולם מעבר לשאלות הללו מסתתר עולם שלם של סוגיות משפטיות שרבים מאיתנו פשוט לא מודעים להן – עד שמאוחר מדי. "עבור רובנו, עסקת נדל"ן היא ההחלטה הכלכלית המשמעותיות ביותר בחיינו", אומר עו"ד אבישי רוזנבלום, עורך דין ונוטריון המתמחה בדיני מקרקעין. "למרות זאת", הוא מוסיף, "יש המשלמים מחיר כבד על טעויות משום שלא דאגו לייעוץ משפטי הולם בזמן".
עו"ד רוזנבלום, חבר לשכת עורכי הדין משנת 2013, צבר ניסיון עשיר בליווי עסקאות נדל"ן מסוגים שונים, כולל דירות יד שנייה ורכישות מקבלנים. "תפקידי", הוא מסביר, "הוא לסייע לאנשים ברגעים המשמעותיים ביותר בחייהם, תוך הבנת הצרכים הייחודיים של כל לקוח".
בעבר עבד עו"ד רוזנבלום עם יזמים, ניסיון שמעניק לו יתרון בתחום: "אני מכיר היטב גם את הצד השני", הוא אומר, "ניהלתי פרויקטים של מכירות במיזמים גדולים וייצגתי קבלנים מול עורכי דין של רוכשים. לכן אני יודע באילו נקודות חשוב להתמקד כשאני מייצג רוכשים".
האם יש סוגיית מפתח שאנשים נוטים להתעלם ממנה בעסקאות נדל"ן?
"ללא ספק – הבדיקות המקדימות. דבר ראשון שצריך לבדוק הוא את המצב המשפטי של הנכס – נסח טאבו, אישור זכויות, ולבחון אם יש משכנתאות, הערות אזהרה, או כל רישום מגביל אחר שעלול להשפיע על העסקה. אנשים מתלהבים מהנכס, מהמיקום ומהמחיר, אבל לא בודקים אם בכלל ניתן להשלים את העסקה מבחינה משפטית. העסקה צריכה להסתיים בהעברת זכויות נקייה מהערות, וללא בדיקה מקדמית עלולות להתגלות הפתעות לא נעימות בהמשך".
אחת הבעיות השכיחות, לדברי עו"ד רוזנבלום, היא שרוכשים וגם מוכרים לא מודעים לעלויות הנוספות שעלולות להתגלות במהלך העסקה: "מעבר למחיר הנכס והמסים הידועים, מסתתרים תשלומים נוספים שעלולים להגיע למאות אלפי שקלים".
כמו למשל?
"היטל השבחה ופיתוח, דמי היוון, דמי היתר, חובות ארנונה (או כל חוב אחר), הסדרת חריגות בנייה, או תשלומים אחרים שנדרשים כדי לאפשר את רישום הנכס. אם לא לוקחים את זה בחשבון מראש, עלולים לגלות שהתקציב שיש לנו אינו מספיק והעסקה אינה כדאית".
האם קיימים הבדלים משמעותיים בין רכישת דירה יד שנייה לרכישה מקבלן?
"בהחלט. בעסקאות יד שנייה בדרך כלל יש עורך דין לכל צד. לעומת זאת, בעסקאות מקבלן יש נטייה לחשוב שעורך הדין של הקבלן ידאג גם לאינטרסים של הרוכש, וזו טעות. החוק אמנם מחייב את עורך הדין המייצג את הקבלן לייצג את הרוכשים גם לעניין רישום הבית המשותף ורישום הזכויות בדירה על שם הרוכש, אבל הוא לא מייצג בשום שלב את האינטרסים של הרוכש".
רוזנבלום מזהיר: "עורך הדין של הקבלן לא יבחן עבורכם את ההיבטים המשפטיים של הפרויקט, לא ידאג לעגן את ההגנות הנדרשות עבורכם בחוזה ולא ידאג להתאים את החוזה לצרכים האישיים שלכם. כרוכשים אתם חייבים עורך דין שיעמוד לצדכם ויבחן את כל אלה, שילווה אתכם לאורך כל התהליך ויוודא שהאינטרסים שלכם מוגנים, וזאת עד למסירת הדירה, תהליך שיכול לקחת מספר שנים".
משכנתאות הן חלק בלתי נפרד מרוב עסקאות הנדל"ן, וגם כאן רוכשים לא תמיד מתנהלים נכון.
"נכון, יש רוכשים שמתחייבים לעסקה לפני שהם בודקים את יכולת המימון שלהם. חשוב מאוד, לפני שנכנסים לעסקה, לקבל מהבנק אישור עקרוני למשכנתה. זהו אישור ראשוני שמבטיח, בכפוף לתנאים מסוימים, שהבנק יעניק את הסכום הדרוש. בלי אישור כזה, אתם עלולים למצוא את עצמכם במצב שחתמתם על חוזה אך אינכם יכולים לעמוד בהתחייבויות הכספיות שלו – וזו הפרת הסכם יסודית שעלולה לחייב אתכם במתן פיצוי למוכר.
"עוד נקודה חשובה", מוסיף עו"ד רוזנבלום, "היא התאמת לוח התשלומים למקורות המימון שלכם. רוכשים בונים על כספים שאמורים להגיע מקרן השתלמות, ממכירת נכס אחר או ממקורות נוספים – אבל לא בודקים בדיוק מתי הכספים האלה יהיו זמינים. זה יכול להוביל להפרה של ההסכם אם התשלום נדרש לפני שהכספים מגיעים".
איך אפשר להימנע מסכסוכים לאחר חתימת החוזה?
"ככל שהחוזה יהיה מפורט יותר, כך תקטן הסבירות לסכסוכים. חשוב לוודא שכל ההבנות בין הצדדים מעוגנות בחוזה באופן ברור. למשל, אם הצדדים סיכמו על שיפוצים או על תיקונים מסוימים שהמוכר מתחייב לבצע לפני המסירה, או להסדיר חריגות בנייה, צריך לציין זאת במפורש ובכתב. חשוב גם לקבוע מנגנונים ברורים להתמודדות עם מצבים של הפרות, כמו איחורים בתשלום או במסירה".
עו"ד רוזנבלום ממליץ ליצור מנגנון נאמנות לכספים שמיועדים לתשלומי חובות כמו היטל השבחה, חובות ארנונה ומס שבח. "במקום להשאיר את האחריות לתשלומים אלה בידי המוכר", הוא מסביר, "מפקידים סכום מתאים בנאמנות אצל עורך דין שידאג להעביר את הכספים ליעדם. כך מבטיחים שכל החובות יסולקו ושהזכויות יועברו כשהן נקיות וחופשיות מכל זכות מגבילה".
מהו הערך המוסף שמביא איתו עורך דין מקצועי לעסקת נדל"ן?
"לא כולם מבינים את היקף האחריות והעבודה שמוטלת על עורך הדין בעסקת נדל"ן. מדובר בעסקה של מיליוני שקלים, אבל לפעמים מנסים לחסוך אלפי שקלים בודדים על שכר טרחת עורך הדין. הרי לא תקנה רכב יוקרה ותחסוך על ביטוח".
עו"ד רוזנבלום מחדד: "עורך דין אינו רק זה שמכין את החוזה ועורך את המסמכים. הוא מלווה אתכם לאורך כל הדרך, מנהל משא ומתן, מוודא שכל האישורים והמסמכים תקינים, מתאם בין כל הגורמים, מטפל בבעיות שצצות בדרך ודואג שהעסקה תושלם בהצלחה. עורך דין טוב יכול לחסוך לך סכומים גדולים הרבה יותר ממה ששילמת לו, כמו למשל בהפחתת מס שבח ובמניעת טעויות שעלולות להתברר כיקרות".
"בשורה התחתונה", מסכם עו"ד רוזנבלום, "עסקת נדל"ן היא אחת העסקאות המשמעותיות בחייכם, בהיקף כספי עצום והשפעה לשנים ארוכות. ליווי משפטי מקצועי ואיכותי אינו מותרות – אלא הכרח. כשאתם רוכשים את הנכס החשוב ביותר עבורכם, אסור להתפשר על איכות הייצוג והייעוץ".
עו"ד אבישי רוזנבלום
טלפון: 0507491735
לפנייה במייל >>
בשיתוף עו"ד אבישי רוזנבלום
