כבר ברור לכולם שתחום ההתחדשות העירונית הוא העתיד של ענף הנדל"ן הישראלי. לפי התוכנית האסטרטגית של המדינה ל-2040, כ-30% מכלל יחידות הדיור שייבנו בעשורים הקרובים יגיעו מפרויקטי התחדשות – דבר הממחיש את גודל השוק והפוטנציאל הכלכלי שלו. המדינה מבינה כי התחדשות עירונית היא הכלי המרכזי שבידה ליצירת יחידות דיור חדשות לשוק, במיוחד במרכזי ערים באזורי הביקוש שבהם ישנן מעט קרקעות פנויות לבנייה.
ואכן, לפי דו"ח הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית לשנת 2022, ענף ההתחדשות היה הענף הצומח ביותר בשנה החולפת בתחום הדיור בישראל, חרף הטלטלה שאפיינה את השוק על רקע עליית הריבית החדה והחשש מהאטה. ב-2022 ניתן מספר שיא של היתרי בנייה בתחום ההתחדשות העירונית, בהיקף של יותר מ-30% מכלל היתרי הבנייה שניתנו בישראל בשנה זו. לפי הדו"ח, ניתנו ב-2022 היתרים ל-28,630 יחידות דיור בפינוי ובינוי ותמ"א 38.
יחד עם זאת, בתחום ההתחדשות קיים מתח בין השלטון המרכזי לשלטון המקומי בכל הקשור לאישור תוכניות ולתוספת יחידות דיור לערים. ראשי הערים מלינים על גירעון תקציבי של כ-10,000 שקל שמכניסה כל יחידת דיור תוספתית לעיר, ועל אי היכולת שלהם לספק שירותים עירוניים לתושבים החדשים שיתווספו. כך, ראשי רשויות מדברים על הקושי שלהם לספק גני ילדים ובתי ספר, מוסדות ציבור וקהילה, ותשתיות תחבורה הנדרשות לאזורים החדשים שייבנו במסגרת התחדשות עירונית.
"ראש עיר שיכניס אוכלוסיה חדשה לעיר כתוצאה מאישור תוכניות התחדשות גדולות, אבל לא ייתן להם מקום בגנים או בבתי הספר, לא ייבחר בבחירות הבאות, ולכן ספק אם יהיה מוכן לאשר תוכניות התחדשות דומות בעתיד", אומרת ורד צרפתי, מנכ"לית משותפת בקבוצת צרפתי שמעון. "אנו מרחיבים כיום פעילות בתחום ההתחדשות העירונית בערים כמו אשדוד, רחובות, ראשל"צ, ירושלים ובת ים, ונתקלים בראשי ערים בעלי נכונות גבוהה לקדם התחדשות בעירם, אך שומעים מהם טרוניות לגבי המימון של התשתיות התומכות. כאן לתפיסתי המדינה צריכה להיכנס ולאפשר לראשי הערים לעודד התחדשות – באמצעות מימון תקציבי ממשלתי".
לדברי צרפתי, "קידום התחדשות עירונית חייב להיות בסינרגיה בין הממשלה לרשויות המקומיות. המתח ביניהן מגיע לרוב כי המדינה לעתים 'מדברת' מעל הראש של ראשי הערים וכופה עליהם תוכניות התחדשות באמצעות אישורן בוועדות המחוזיות. אני סבורה כי זה לא יעיל ולא יכול להתקיים לטווח הארוך. יש לעשות זאת יד ביד, להבין מהם הצרכים של ראשי הערים ושל תושביו, ולסייע לו להשיג אותם. אחרת לא תהיה התחדשות עירונית בהיקפים מספקים".
אחת הדרכים לצמצום המתח בין העיריות לממשלה, תתאפשר באמצעות יצירת מקורות הכנסה חלופיים לרשויות המקומיות, שמחד לא ידרשו תקציבים ממשלתיים, ומאידך יספקו לראשי הערים את היכולת לממן את כל התשתיות התומכות כאמור. בתחום ההתחדשות העירונית קיים כיום מוצר תכנוני מתפתח, שיש בו כדי לתת מענה לצרכים של שני הצדדים. מדובר בחידוש אזורי תעשייה ותעסוקה והפיכתם למתחמים מעורבי שימושים.
בערים רבות ישנם מתחמי תעשייה מסורתית ישנים במרכזי הערים, שנזנחו במרוצת השנים והותירו אזור של מפגעי סביבה ונוף, בניגוד לפיתוח שעברה העיר עצמה סביב אזורים אלה. מתחמים שכאלה מאופיינים בצפיפות נמוכה אשר לא ממצה את זכויות הבנייה האפשריות – מבני תעשייה מיושנים בני קומה אחת או שתיים בלבד. צרפתי מסבירה כי באמצעות העתקת שטחי התעשייה לפאתי העיר ופיתוח האזורים האלה לפרויקטים בשימושים מעורבים של מגורים, מסחר, בילוי ופנאי וגם תעסוקה - ניתן לייצר מתחמים שוקקים שיהיו פעילים במשך כל שעות היום, ישפרו משמעותית את הנראות הכללית של העיר, וכמובן יתנו מענה לצורך העירוני ביחידות דיור.
במקביל, הטיפול במתחמים שכאלה יכול להתבצע באופן קל ומהיר יחסית, היות והזמינות שלהם גבוהה ואין בהם מאות ואלפי דיירים הדורשים טיפול - יצירת קרקעות לבנייה יש מאין. מבחינת הרשויות – הן ייהנו מהכנסות גבוהות יותר בארנונה מהמתחמים החדשים, שיפור פני העיר כולה, וחיזוק האזורים הוותיקים והחלשים של העיר באוכלוסייה צעירה ואיכותית.
מתחם האורגים – דוגמה חיה
קבוצת צרפתי שמעון מקדמת פרויקט שכזה במתחם האורגים בבת ים, באמצעות רכישת קרקעות ועסקת קומבינציה לתוכנית התחדשות גודלה באזור, שצפוי לשנות את פניו מאזור תעשיה מסורתי עם מוסכים, נגריות ומפעלים קטנים, לאזור שימושים מעורבים שוקק חיים.
הפרויקט ממוקם בסמיכות לשכונת פארק הים החדשה בעיר במרחק הליכה מרצועת החוף, ויכלול כ-225 יחידות דיור בשני מגדלים בגובה של 30 קומות ושטחי משרדים ומסחר של כ-20 אלף מ"ר בבניין נוסף. החברה רכשה קרקע בשטח של כ-6 דונם בשלושה מגרשים סמוכים לשם הקמת הפרויקט בתמורה כוללת של 130 מיליון שקל. תמהיל הדירות בפרויקט מגוון, ויכלול דירות 2, 3, 4, 5 חדרים ודירות פנטהאוז יוקרתיות. על התכנון אחראי משרד משה צור אדריכלים ובוני ערים המתמחה במגדלי מגורים מעורבי שימושים.
"חידוש מתחמי התעשייה והתעסוקה הוא פתרון של WIN WIN לכל הצדדים, ולתפיסתי יש לקדם ולעודד אותו גם בערים אחרות בארץ. קבוצת צרפתי שמעון מאמינה בתחום ההתחדשות העירונית ובפוטנציאל הכלכלי שבו, ותיצור במסגרת זו מתחם מודרני ועכשווי לטובת התושבים והעיר בת ים. במקביל, אנו מרחיבים את פעילות ההתחדשות המסורתית בערים נוספת בפריסה ארצית, מתוך אסטרטגיה של גיוון סל המוצרים שמציעה הקבוצה", מסכמת ורד צרפתי.
בשיתוף קבוצת צרפתי שמעון
