בבסיס השינוי שעוברים בשנים האחרונות הקיבוצים התגבש מודל ייחודי - הקיבוץ המתחדש. המטרה של המודל היא שמירה על ערכי הקיבוץ - שיתוף וערבות הדדית, לצד ההכרה בזכויות הפרט, ובהן זכות הקניין.
עו"ד צפריר בן אור, דור שלישי בקיבוצו, מלווה את מודל הקיבוץ המתחדש מראשיתו. במשך יותר מעשור שימוש עו"ד בן אור כיועץ המשפטי ומנהל המטה לשיוך דירות בתנועה הקיבוצית, והיה שותף מרכזי בניסוח תפיסת הקיבוץ המתחדש, שעוגנה בתקנות רשם האגודות השיתופיות. במהלך 15 השנה האחרונות, משרדו, הממוקם בקיבוץ גבעת חיים איחוד, עוסק בליווי קיבוצים וחברי קיבוצים בנושאים משפטיים שוטפים ובפרויקטים שונים בתחומי הקיבוץ המתחדש.
עו"ד בן אור מאמין במודל הקהילתי הייחודי של הקיבוץ המתחדש שמאפשר מגוון ערכים, ובהם חיי קהילה, כולל עזרה וערבות הדדית, לצד חירות כלכלית ואישית, אף על פי שלכאורה קיים מתח בין ערכים אלה ופוטנציאל ממשי להתנגשות. ניסיונו מלמד כי התנהלות מושכלת שמטרתה איזון אינטרסים יכולה לאפשר לקיבוצים להתמודד בצורה טובה עם יישום משולב של כלל הערכים הנ"ל, ובהם סוגיית המכר וההורשה.
הקיבוץ - כפר או פרבר?
בשונה מבפרבר, שבו אפשר לקנות ולהשכיר נכסים ללא הגבלה, קיבוץ מתנהל במודל של כפר. בין העקרונות שלו ישנן חובת מגורים בדירה משויכת וחברות בקיבוץ. הקיבוץ המתחדש שומר על מערכת עקרונות שביסודם חייב להיות קשר משפטי-קנייני בין הבעלות על הבית לבין החברות והמגורים בקיבוץ. קשר זה בא לידי ביטוי גם בכל הקשור לסוגיות ההורשה והמכר בקיבוצים.
ההורשה היא סטטוס שנוצר מאליו על פי דין, לפיו יורש של אדם שהלך לעולמו כחבר קיבוץ נהפך ליורש הנכס שהיה בבעלות המנוח. סוגיית המכר עולה כאשר יורש או חבר שעוזב את הקיבוץ מבקש, או בנסיבות מסוימות אף נדרש, למכור את הנכס שברשותו. במצב זה ניתנת לבעל הנכס האפשרות להעביר את הזכויות לבן משפחה בקרבה ראשונה, בהנחה שהתקבל לחברות בקיבוץ. במקרה שאין כזה בנמצא, לקיבוץ יש בדרך כלל זכות ראשונים להציע לצד שלישי לרכוש מגרש או בית שמוצעים למכירה, במחיר השוק ובתנאי שהרוכש יתקבל לחברות.
"כדי להבין טוב יותר את המורכבות של סוגיית המכר וההורשה בקיבוצים, יש להבין תחילה היכן ממוקם כל קיבוץ על ציר ההתחדשות, שבנוי מארבעה שלבי תהליך שיוך הדירות. שלבים אלה משפיעים על האפשרות למימוש הנכס", מסביר עו"ד בן אור.
שני השלבים הראשונים עוסקים בהכרזה על השיוך בקיבוץ ולאחר מכן בגיבוש ובאישור הסדרי המכר. בקיבוצים שנמצאים בשלבים אלה זכות ההורשה אמנם קיימת, אבל המימוש יוכל להתרחש רק עם התקדמות תהליך השיוך. השלב השלישי הוא שלב השיוך החוזי, שכולל הסכם המעגן את שיוך הדירה לחבר קיבוץ או ליורש אחר. בשלב זה ניתן לממש את הנכס אם הקיבוץ מחליט לאפשר זאת. הטעם העיקרי לאפשר את ההליך נובע מכך שלוקחים בחשבון שיכולות לעבור שנים אחדות ועד 15 שנה עד השלב הרביעי.
השלב הרביעי והאחרון הוא שלב השיוך הקנייני, שמצריך את הסדרת היחסים החוזיים עם רשות מקרקעי ישראל (רמ"י). "מבחינת הסדרי המימוש, אין הבדל איכותי בין שלבים שלוש לארבע, ושניהם כוללים חובת קבלה לחברות בקיבוץ של הרוכש, לרבות בהעברה לבן משפחה. עם זאת, חשוב לקחת בחשבון את התשלום העתידי לרמ"י, שיש להפחיתו ממחיר הנכס כפי שהוא נקבע בשלב השלישי", מציין עו"ד בן אור.
איזון אינטרסים
לפי עו"ד בן אור, לא מעט בעלי מקצוע רואים בשלב השיוך הקנייני קו פרשת מים, שאחריה כל חבר קיבוץ יעשה ברכושו בהתאם לרצונו. "משמעות מהלך שכזה היא סופו של הקיבוץ המתחדש, מכיוון שהוא עלול להישאר ללא חברים. הקיבוץ המתחדש והסדריו מאפשרים לנהל חיי קיבוץ, כולל רשת ביטחון וחיי קהילה, גם עם קניין פרטי, ולכן ניתן לאזן ולגשר על האינטרסים האלה", הוא מסביר.
"הפתרון מצוי בתפיסת העולם הרואה באינטרסים אלה כבעלי חשיבות דומה, אף שיש להם פוטנציאל להתנגש ולא זכות אחת שעולה בחשיבותה על השנייה", מוסיף בן אור. "איזון האינטרסים כולל סבלנות וחזון חברתי שרואה בהמשך קיומו של הקיבוץ המתחדש ערך חברתי חשוב וקהילה המוכנה לשלם מחיר מסוים, שמאזן בין זכות הקניין הפרטית לאינטרסים המשותפים של הקהילה".
להבחין בין עיקר לטפל
ליורשים עו"ד בן אור מציע להבחין בין עיקר לטפל – כלומר מתי כדאי לצאת למאבק משפטי ומתי לקבל את כללי הקיבוץ. לדוגמה, אם יורש רוצה להתקבל לחברות בקיבוץ כדי לממש את הנכס אך הקיבוץ מעדיף בן קיבוץ אחר על פניו, או כאשר הקיבוץ רוצה למכור את הנכס לבן ממשיך במחיר מופחת – אלה נושאים ששווה להיאבק עליהם. עם זאת, כאשר היורש אדיש לזכותו להתקבל לחברות בקיבוץ והקיבוץ מביא קונה מבניו במחיר השוק, לא כדאי להתעקש למכור דווקא לקונה אחר. כך גם לגבי יורש שלא רוצה לממש את הנכס אלא להשכירו ללא כל מגבלת זמן – דבר המהווה הפרת החוזה שעליו חתם המוריש.
"בעבר רווחה הגישה שיש להפחית משווי הנכסים בגלל המגבלות שחלות על המעוניינים להתקבל לחברות בקיבוץ", מספר עו"ד בן אור, "עם השנים הדבר השתנה וכיום רווחת ההבנה שחברות בקיבוץ היא לא נטל, אלא נכס, כלומר זכות ויתרון של ממש, בין השאר מכיוון שיש בצדה קהילה תומכת. בקיבוץ המתחדש יש מערכת זכויות מצד אחד ומערכת של חובות וכללי התנהלות מצד שני. תמהיל ייחודי זה מתנהל כבר יותר משני עשורים וזוכה לביקוש אדיר שמוכיח שהוא כאן להישאר", מסכם עו"ד בן אור.
לפנייה במייל Tsafrir_b@benor-law.co.il >>
בשיתוף עו"ד צפריר בן אור
