כשהיורשים של סבתם נכנסו סוף סוף לדירה ישנה בתל אביב, הם לא ציפו לגלות הפתעה כלכלית שהסתתרה ממש מתחת לאף שלהם. במשך שנים אף אחד מבני המשפחה לא השתמש בחניה ובמחסן, פשוט מפני שלא היה להם מושג שהשטחים האלה שייכים בכלל לסבתא. השכן תפס בעלות שקטה על השטח, השתמש בו, והחנה את מכוניתו כאילו הנכס בבעלותו. רק לאחר שנעזרו בשירותיו של יעקב מגן, שמאי מקרקעין המתמחה בליווי יורשים ובחשיפה של נכסים "רדומים", התברר שהחניה והמחסן רשומים על שם הסבתא.
ההחזרה של השטחים הללו לידיים הנכונות לא רק העלתה את ערך הדירה בצורה משמעותית, אלא גם הפכה אותה לאטרקטיבית יותר להשכרה. עבור מגן זהו לא מקרה חריג, אלא המחשה חדה לכמה כסף יכול ללכת לאיבוד כשלא נכנסים לתהליך ירושה עם מומחה שמבין את כל שכבות הנכס.
"משפחה שלמה חיה במשך שנים בתחושה שיש לה דירה בלי חניה", אומר מגן, "בדיקה פשוטה בזמן הנכון יכולה לשנות את כל התמונה". המקרה הזה, לדבריו, הוא רק אחד מתוך עשרות מקרים שבהם יורשים מגלים שהם לא באמת יודעים מה קיבלו בירושה. לא מדובר באי ידיעה מקרית, אלא בבעיה מערכתית שמתחילה במסמכים ישנים, רישומים לא מעודכנים ולעתים גם הזנחה ממושכת של הנכס מצד הדור הקודם. "ירושה היא אירוע רגשי קשה", מסביר מגן, "המשפחה עסוקה באובדן ובקבלת החלטות משמעותיות, ולא תמיד פנויה לבדוק מה באמת יש לה ביד. אבל דווקא כאן חבויה ההזדמנות".
"הפסד של מאות אלפי שקלים"
אחד המקרים הבולטים שמגן מספר עליו קשור לדירת ירושה בראשון לציון. היורשים היו משוכנעים שלנכס פוטנציאל משמעותי בזכות תוכנית פינוי־בינוי, ומתוך רצון "להשאיר את הדירה במשפחה" החליטו למכור אחד לשני במחיר שהסתמך על זכויות עתידיות. הדוח המקצועי של מגן חשף תמונה שונה לחלוטין: הפרויקט רחוק ממימוש, לא ודאי, והשווי האמיתי של הנכס נמוך בהרבה. "הם הופתעו מאוד מהמספרים", הוא אומר, "כשאחים מוכרים אחד לשני נכס במחיר לא ריאלי, הם עלולים לייצר אירוע מס משמעותי. מס רכישה, מס שבח - הכל נכנס לתוקף. אנשים לא מבינים שזה לא 'העברת נכס בתוך המשפחה', אלא עסקה לכל דבר".
לטענתו, הבעיה העיקרית נעוצה בפער בין מה שאנשים חושבים שהם יודעים לבין מה שמתקיים בפועל. "נכסי ירושה מלאים בזכויות שלא נוצלו, ולעתים בזכויות שלא ניתן לממש בכלל", הוא אומר, "כדי להבין מה יש לנכס להציע באמת, חייבים בדיקה מקצועית".
כך, למשל, יש משפחות שמגלות שיש אפשרות להוסיף לנכס שבבעלותן יחידה או קומה, בעוד אחרות בטוחות שיש להן זכויות, אך הן "כלואות" ולא ישימות. "רוב האנשים לא יודעים איך להעריך זכויות בנייה, וזאת בדיוק הנקודה שבה המומחיות שלי עושה את ההבדל בין עסקה טובה לבין הפסד של מאות אלפי שקלים", מדגיש מגן.
יצירת אמון מאפשרת לקבל החלטות
לא הכל עניין של תכנון ונתונים. לרוב דווקא הצד האנושי הוא שדורש את הרגישות הגדולה ביותר. ירושה מערבבת יחסים משפחתיים, זיכרונות, ציפיות והיסטוריה - ולעתים גם מתחים שצפים בדיוק כשהמשפחה צריכה להתאחד. "ראיתי ויכוחים שהתפתחו לעימותים ודמעות, ראיתי משפחות שמתקשות להסכים על העובדות", מספר מגן, "במצבים כאלה אני חייב להיות ניטרלי לחלוטין ולהתייחס רק לנכס. זה מה שמייצר אמון ומאפשר לקבל החלטות בביטחון רב יותר".
להוביל את המשפחה לתהליך מסודר
מגן מסביר כי דווקא העובדה שהוא גורם חיצוני, מקצועי ולא מעורב רגשית מאפשרת לו לפעול בשביל לייצר שיח שקול ולפרק התנגשויות. "כשנתונים מקצועיים מונחים על השולחן, המתח יורד", הוא מסביר, "זה מסיר מהדיון השערות, אמוציות ותחושות. כולנו מדברים על עובדות, וכשמזיזים את הרגש הצידה, אפשר סוף סוף להבין מה באמת נכון למשפחה".
התפיסה הזאת הופכת את תפקידו של השמאי למורכב יותר מהערכת שווי בלבד. הוא נדרש לדיסציפלינה כלכלית מדויקת, אך גם ליכולת להחזיק רגישות בין אישית ותהליך משפחתי. "התפקיד שלי הוא לא רק להגיד מה הנכס שווה", אומר מגן, "אלא להוביל את המשפחה לתהליך מסודר ובריא. לפעמים אני זה שמאפשר למנוע מריבה משפחתית - ולפעמים גם זה שמאפשר יישוב מחלוקת".
מדוע דחייה עלולה לעלות ביוקר?
כששואלים את מגן מה הדבר החשוב ביותר שמשפחות צריכות לעשות בתחילת תהליך הירושה, הוא לא מהסס. "לא לדחות", הוא אומר, "ככל שמבינים מוקדם יותר מה יש ביד, כך מונעים הפתעות. פער ברישום, חוב חכירה ישן, זכויות בנייה לא מנוצלות או מסמכים חסרים - כל אלה עלולים להתגלות רק רגע לפני מכירה ולשבש את הכל. בנכסי ירושה לשימור הסוגיות האלה מסובכות אף יותר, שכן בעת המימוש שלהם חשוב לבדוק את תיק התיעוד ואם זכויות הבנייה עברו ניוד".
גם אם המשפחה אינה מתכננת למכור את הנכס, בדיקה מקצועית מקדימה יכולה לחסוך עוגמת נפש ותשלומי מס מיותרים. "אם יורש אחד רוצה לקנות את חלקו של השני, זאת עסקה לכל דבר", הוא מסביר, "אנשים חושבים שזה 'בינינו', אבל רשות המסים רואה בזה מכירה לכל דבר. בלי הערכת שווי מקצועית זה עלול להיות הפסד גדול".
מגן מסכם את תפיסת עולמו בפשטות: "ירושה היא הזדמנות, אבל גם אחריות כבדה. היא יכולה להפוך לנכס כלכלי משמעותי, או לטעות גדולה. שמאי שמלווה את התהליך מהרגע הראשון לא רק שומר על הערך של הנכס, אלא גם על המשפחה עצמה".
לפניה טלפונית 03-720-7009 >>
לפניה במייל >>
למעבר באתר >>
בשיתוף יעקב מגן
