רכישת דירה היא לרוב העסקה הגדולה בחיי אדם ומשפחתו. למרות זאת, בזמן שהרוכשים והמוכרים בוחנים את המחיר, כיווני האוויר, החניה וגודל המרפסת, הם פחות מתעמקים בשאלות שעלולות לסכן את העסקה: כיצד רשומות הזכויות, האם יש משכנתאות או הגבלות על הנכס, מה יהיה גובה המסים וההיטלים, והאם יוכלו לעמוד בלוח התשלומים של העסקה. "ראיתי לא מעט לקוחות שסיכמו לוחות תשלומים והתחייבויות שונות תחת לחץ, לפני שבדקו בכלל את יכולת המימון שלהם ואת מצב הזכויות בנכס", אומר עו"ד מתן לנקרי, העוסק בליווי עסקאות נדל"ן. לדבריו, תפקידו של עורך הדין אינו להיכנס לתמונה רק בשלב החוזה, אלא לבחון כבר מההתחלה את כל היבטי העסקה, כדי שהעסקה תתנהל בביטחון ובאחריות.
עו"ד לנקרי הוא שותף-מייסד ובעלים במשרד עורכי הדין לנקרי, קרמר, משרד בוטיק העוסק בדיני מקרקעין, משפט מסחרי ותכנון משפחתי ובתחומים נוספים כמו ליטיגציה מסחרית, פרטיות והגנת מידע, רגולציה וטכנולוגיה. ניסיונו המקצועי של עו"ד לנקרי, בוגר האוניברסיטה העברית בירושלים, כולל עבודה במוסדות ציבוריים כמו רשות מקרקעי ישראל, רכבת ישראל ובזק, וכן במשרד גדול שבו ייצג גופים מרכזיים במשק וצבר ניסיון רוחבי במגוון תחומים משפטיים. ניסיון זה מאפשר לו ללוות את האדם הפרטי ואת משפחתו במכלול ההחלטות המשפטיות של החיים עצמם, תוך שילוב בין ניסיון של משרדים גדולים לבין יחס אישי ומקצועי של משרד בוטיק.
להיכנס לעסקה בעיניים פקוחות
עו"ד לנקרי מסביר כי לפני שנכנסים לעסקת נדל"ן, חשוב לבצע בדיקות מקדימות בשלושה צירים עיקריים: ציר משפטי הבוחן את מצב הזכויות והנכס; ציר כלכלי-מימוני לבדיקת יכולת המימון ולוח התשלומים; וציר מיסויי לבחינת המסים וההיטלים שיחולו בעסקה. "המטרה היא שהלקוח יראה את כל התמונה לפני שהוא חותם ויידע לא רק איזו דירה הוא קונה, אלא גם מה המשמעויות של העסקה", הוא אומר ומפרט את שלושת המרכיבים הללו.
בציר המשפטי, עו"ד לנקרי מתחיל בבחינת אופן רישום הזכויות בנכס, בטאבו, ברשות מקרקעי ישראל או בחברה משכנת, ובודק אם קיימות הערות אזהרה, עיקולים או הגבלות אחרות שעלולים לסבך את העסקה או לעכב את המימון. כחלק מהבדיקה הוא מאתר גם הערות על חריגות או עבירות בנייה, שיכולות למנוע מהבנק לאשר משכנתה ולהעמיד את הקונה בסיכון להפרת חוזה ולקנסות. לצד זאת, הוא עובר על מסמכי הבית המשותף ומוודא שמי שמציג עצמו כמוכר הוא אכן בעל הזכויות בנכס. "באחת העסקאות שליוויתי התברר שהמוכר הוא בנו של בעל הדירה ואין לו ייפוי כוח, ולכן חשוב לוודא מראש מי בעל הזכויות כדי שלא נתקדם בעסקה שלא ניתן להשלימה", מספר עו"ד לנקרי.
"בציר הכלכלי-מימוני חשוב לי להבין את יכולת המימון של הלקוח", אומר עו"ד לנקרי. "אני שואל כמה הון עצמי יש לו וכמה הוא מתכנן לקחת כמשכנתה, ורק אחרי שיש תמונה ברורה פונים לאישור עקרוני מהבנק ובונים לוח תשלומים שמתאים לעסקה". לדבריו, אין להתחייב להסכם לפני שיש אישור עקרוני, כדי לוודא שהלקוח יוכל לעמוד בתשלומים ובמסים. כאשר גם למוכר רשומה משכנתה על הנכס, הוא מתכנן את התשלומים כך שהחלק הראשון יפרע את המשכנתה, ורק לאחר סילוקה ממשיכים התשלומים, כדי למנוע מצב שבו הקונה כבר שילם אך הזכויות אינן ניתנות להעברה.
בציר המיסויי, עו"ד לנקרי בודק מראש את מס הרכישה, מס השבח וחשיפה להיטלי ההשבחה הצפויים, ובוחן כיצד הם משפיעים על כדאיות העסקה. "כשיודעים מראש אילו מסים צפויים בעסקה, קל יותר להחליט אם היא נכונה עבורכם ולעצב את התנאים בהתאם", הוא אומר. כך הבדיקות המיסויות משלימות את הבדיקות המשפטיות והכלכליות, ויחד הן מאפשרות ללקוח לראות את התמונה המלאה לפני החתימה.
יש הבדלים בייצוג של קונה לעומת מוכר?
"בייצוג קונה חשוב להבדיל בין נכס יד שנייה או דירה חדשה מקבלן. בדירת יד שנייה חשוב לבדוק את מצב הנכס והזכויות בפועל, ולוודא שאין בעיות נסתרות או הערות שמונעות העברת זכויות. בעסקה מול קבלן החוזה נמצא במרכז: צריך לקרוא אותו בעיניים של הקונה, לעבור על המפרטים, הערבויות, הליווי הפיננסי, מדדי ההצמדה והסעיפים על איחור במסירה. חוזה קבלן נכתב בדרך כלל מנקודת המבט של הקבלן, והתפקיד שלי הוא לוודא שההגנות של הקונה מופיעות בו באופן ברור.
"כשאני מייצג מוכר, נקודת המוצא היא להגן עליו מבחינת מסים, תזרים והתחייבויות", הוא מוסיף. "אני בוחן את החשיפה שלו למס שבח ולהיטלי השבחה, מתכנן את סילוק המשכנתה הרשומה על הנכס ודואג שסדר התשלומים יאפשר למחוק את ההערות בזמן. חשוב גם לתאם את מועד מסירת החזקה עם המעבר לדירה החדשה, למשל אם יש עיכוב במסירה. המטרה היא שהמוכר לא ימצא את עצמו בלי דירה ובלי תזרים ברור".
מתי נכון לשלב עורך דין בעסקה?
"מניסיוני, חשוב לשלב עורך דין כבר בשלבים הראשונים, אחרי שמצאתם קונה או נכס וקבעתם מחיר, ולפני שסיכמתם את פרטי העסקה. חשוב לא להבטיח ולא לחתום על שום דבר לפני שהתייעצתם עם עורך דין, כדי להבין מה המשמעות המשפטית של כל סעיף. כחלק מהליווי, אני שולח ללקוחות סיכום כתוב של החובות והזכויות שלהם בשפה פשוטה כדי שיקראו אותו או מסביר להם בשיחה, כדי שייכנסו לעסקה מתוך מודעות ואחריות".
עו"ד לנקרי מסכם ואומר כי בעסקאות נדל"ן חשוב קודם כל שהלקוח ירגיש בטוח ורגוע לאורך התהליך. "אני מודע לכך שיש המון לחצים וחששות, ולכן חשוב לי שהלקוחות שלי יראו את כל הפלוסים והמינוסים של העסקה, יידעו על מה הם חותמים ויוכלו לישון בשקט בעסקה הגדולה בחייהם".
בשיתוף משרד עו"ד לנקרי, קרמר
