בענף הנדל"ן רוב המשקיעים מתחילים בחיפוש אחר הנכס: דירה במחיר אטרקטיבי, קרקע עם פוטנציאל או עסקה שנראית כמו הזדמנות. עמית לזר, מייסד דופל נדל"ן, מציע להתחיל הפוך: להבין מהי מטרת ההשקעה, המימון ומהן השלכות המס.
התפיסה הזאת עומדת בבסיס דופל נדל"ן, שהקים לזר. כשמאי מקרקעין, כלכלן, יזם ואסטרטג נדל"ן הוא מבקש לחבר בין בחינת הנכס לבין התמונה הפיננסית הרחבה. "אני לא בונה עסקאות, אלא תיקי השקעות שלמים", הוא אומר. לצד המחיר והתשואה הוא בוחן תכנון מס, מבנה מימון, סדר רכישות, סיכון ונקודת יציאה.
כשהתוכנית פוגשת את המציאות
לדברי לזר, בניית אסטרטגיה מתחילה באפיון המשקיע: ההון, יכולת המימון, ההכנסות, מידת הנזילות והמטרות. בנוסף, את נקודת הכניסה והיציאה מהעסקה בקרקע ובדירה כאחד קובעים לפני שמשקיעים שקל אחד. לאחר המיפוי ניתן לבחון תרחישים כמו עליית ריבית, התארכות המכירה או חריגה בעלויות. "אי אפשר לחזות מלחמה, מגפה או שינוי חד בשוק", מדגיש לזר, "אבל אפשר להוסיף מראש מרווחי ביטחון".
הצורך בניתוח מקצועי מתחדד כשהמידע זמין מאי פעם. לזר מדגים זאת באמצעות דירה שבחן בבת ים: כ־72 מ"ר בארנונה, כ־58 מ"ר בטאבו וכ־68 מ"ר בהיתר הבנייה. מבחינת תמחור, הנתון שבהיתר הוא הרלוונטי. אם המחיר באזור עומד על כ־30 אלף שקל למ"ר כולל מע"מ, טעות של ארבעה מ"ר עשויה ליצור פער של 120 אלף שקל בהערכת הרווח הפוטנציאלי.
גם מחיר ממוצע למ"ר מחייב זהירות. שתי דירות באותו רחוב אינן בהכרח בנות השוואה. קומה, מעלית, חניה, מרפסת, מצב פיזי וזכויות בנייה עשויים לשנות את התמונה. לכן לזר ממליץ לבחון עסקאות שדווחו, נתוני מכר לצד נתוני ביקוש, ולבצע התאמה במידת הצורך.
לקצר את הדרך מהנתון להחלטה
הפער בין שפע המידע ברשת לבין הקושי לנתח אותו עומד גם בבסיס הכלים הטכנולוגיים שמפתחת דופל נדל"ן. הראשון, APS, נועד לבצע בדיקת היתכנות ולמפות נתונים כלכליים באמצעות מערכת מידע גיאוגרפית, כדי לאפשר סינון מוקדם של הזדמנויות לפני בדיקה מעמיקה.
מערכת נוספת, SIM, מרכזת מודלים כלכליים מותאמים: מדירות חדשות ויד שנייה ועד קרקעות, התחדשות עירונית ומכרזים. מטרת הכלי לבחון את העסקה לאורך חייה, לרבות מקורות המימון, ההוצאות, המיסוי, ההכנסות והיציאה המתוכננת. הכלי השלישי, HUB, מתמקד בשלב שנוטים להזניח: ניהול תיק ההשקעה/היזמות לאחר הרכישה. הוא מיועד לרכז תשלומים שוטפים, עדכוני שווי, מועדים לשיפור המימון שנלקח והפער בין התכנון לביצוע בפועל. בהמשך מתכננת החברה לשלב במערכות יכולות AI.
לזר מדגיש כי הטכנולוגיה אינה הופכת כל תחשיב לתשובה מקצועית. איכות המסקנה תלויה במודל, בנתונים ובידע של מי שבנה אותו. "עסקת נדל"ן תמיד תכלול אי־ודאות", הוא מסכם, "אבל בדיקה רחבה, תכנון מוקדם ומעקב מתמשך יכולים לצמצם את המקום שנותר למזל".
בשיתוף דופל נדל"ן בע"מ
