מה אתה בודק כשלקוח מבקש ממך למצוא דירה להשקעה בפטאיה?
אני מתחיל מהמטרה של המשקיע ולא מהנכס - הכנסה שוטפת, עליית ערך, או שילוב בין השניים. מהמטרה אני עובר לתקציב, ואם הסכום נמוך מדי ואני יודע שהוא לא ישיג תשואה ריאלית, אני אומר לו את זה בגלוי.
משם אני בודק שלושה דברים: מי קהל השוכרים של הנכס ולכמה זמן הם שוכרים; מה מצב הרישום בטאבו, והאם הדירה נכללת במסגרת מכסת ה-49% המותרת לזרים (ולא ב-51% של האזרחים התאילנדים); ומה הרקורד של היזם, למשל אילו פרויקטים השלים בזמן. מחיר כניסה נמוך לבדו לא הופך דירה להשקעה טובה.
אילו מאפיינים של האזור משפיעים בעיניך על פוטנציאל ההשקעה?
השילוב שאני מחפש ללקוחות שלי הוא אזור עם עוד קרקע לפיתוח, מותג בינלאומי שעשוי לתרום לביקוש גם בעת מכירה עתידית ומחיר כניסה שעדיין לא הגיע לתקרה. בנוסף, אני בודק את הנגישות לחוף, לתחבורה ולמוקדי תעסוקה ותיירות, וגם מה כבר נבנה ומתפקד בפועל באזור ולא רק מה מתוכנן לעתיד.
כשמבטיחים למשקיע תשואה גבוהה, אילו הוצאות וסיכונים בדרך כלל נשארים מחוץ למצגת?
בדרך כלל לא מדברים על אגרת ועד בית שמשולמת פעם בשנה מראש, על עמלת העברת בעלות של 2% שמתחלקת פעמים רבות בין הקבלן לרוכש, על בלאי, תיקונים והשלמות ריהוט, על עמלת חברת הניהול, ועל שער החליפין בין הבאט לשקל שיכול לשנות את התשואה בפועל.
יש גם עלויות מכירה בעתיד ותחרות מפרויקטים חדשים שצפויים לקום סביב הנכס. משקיע שמסתכל אך ורק על אחוז התשואה המובטח בלי כל אלה מקבל תמונה חלקית.
איך צריכה להיראות מערכת הניהול מהרגע שמקבלים את המפתח?
מרגע קבלת המפתח החברה מאתרת שוכר, בדרך כלל בחוזה שנתי, וגובה עבורו את דמי השכירות, גם למי שאין לו חשבון בנק בתאילנד.
השכרה יומית אסורה בתאילנד על פי חוק, למעט מלונות מורשים, ולכן לא נכון להציג לישראלי שמגיע לכמה ימים בשנה מודל Airbnb כברירת מחדל. ההשכרה החוקית מתחילה מחודש ומעלה, בדרך כלל בחוזים שנתיים. בדירות שאני מחזיק אישית שיעורי התפוסה בשכירות שנתית גבוהים, וזה מבחינתי אינדיקטור לכך שהמודל עובד עבורי.
הכותב הוא מוטי ערוסי, מייסד ומנכ"ל קאזה פטאיה, המתמחה בליווי משקיעים ישראלים ברכישת נכסים בפטאיה. קאזה פטאיה משווקת באזור ג'ומטיאן את הפרויקט Lucean Bay, מגדל יוקרה קו ראשון לים עם כ-520 יחידות, ופרויקטים נוספים.אין האמור לעיל מהווה משום ייעוץ השקעות, המלצה או חוות דעת באשר לכדאיות השקעה ואין בו משום תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים ובצרכיו האישיים של כל אדם.
בשיתוף קאזה פטאיה
