אנשי הייטק רבים מגיעים לשלב שבו הם רוצים לעבור מהשכירות היקרה לדירה בבעלותם, או לשדרג לדירה גדולה יותר, במיוחד כשהמשפחה מתרחבת או כשהילדים גדלים. קנייה של דירה באזור גוש דן או השרון היא ממילא מהלך יקר ומורכב, וכשמדובר בעסקאות back to back – מכירה וקנייה במקביל או בזמנים קרובים – כל טעות עלולה לעלות ביוקר. "בעסקאות כאלה אי אפשר לפעול על אוטומט – חייבים לתכנן את העסקה מראש לפי אסטרטגיה שמביאה בחשבון את כל מרכיבי העסקה, ובעיקר את הפן האישי, המימוני והמיסויי המורכבים", אומרת עו"ד גילי קרנות־עזריה.
עו"ד קרנות־עזריה, בעלת מומחיות בליווי משפטי ואסטרטגי לעסקאות נדל"ן מורכבות ודירות יוקרה, מנהלת פרוטוקולי הגנה ומיסוי מתקדמים לרוכשים ומוכרים. היא עוסקת בתחום המקרקעין למעלה מ־15 שנה, חברה בלשכת עורכי הדין מאז 2009 ובעלת תואר LL.B במשפטים ותואר B.A במנהל עסקים מהמרכז הבינתחומי בהרצליה. מניסיונה, כל עסקת נדל"ן – ובמיוחד עסקאות Back to Back – מחייבת תכנון אסטרטגי מותאם אישית.
מה קריטי לעשות קודם – לקנות או למכור?
"אין תשובה אחת. ההכרעה תלויה בשורה של שיקולים אישיים וכלכליים, למשל כשההון העצמי מגיע ממכירת הדירה הקיימת ויש צורך בוודאות במכירה לפני היציאה לרכישה, לצד שיקולי שוק ודמוגרפיה, כמו רצון להישאר בשכונה מבוקשת, ולעיתים גם צורך אישי ברמת ודאות גבוהה יותר. באמצעות תכנון אסטרטגי וניהול סיכונים מתכללים את כל המשתנים האלה ומכריעים, ביחד עם הלקוח, מה נכון עבורו לעשות".
היתרונות של לוח תשלומים חכם
הסינכרון הפיננסי עומד במרכז התכנון האסטרטגי שעורכת עו"ד קרנות־עזריה. לדבריה, בעסקת Back to Back הדבר הקריטי ביותר הוא לבנות תוכנית ב'. "בעסקה כזאת אנחנו תלויים בתשלומים של הקונה. זאת אמנות לבנות לוח תשלומים שמתאים לשתי העסקאות, ותמיד אשאף למרווח של כשבועיים בין תשלום לתשלום, תוך התחשבות בכך שגם למוכרים וגם לקונים יש אילוצים והם חלק משרשרת עסקאות", היא מסבירה. כחלק מההיערכות היא בוחנת ביחד עם יועץ משכנתאות אפשרויות מימון נוספות למקרה שהקונה יתעכב, כדי למנוע מצבים של הפרת חוזה וקנסות כבדים.
סוגיה חשובה נוספת בסנכרון הפיננסי היא התאמת לוח התשלומים למקורות ההון ולנזילות לאורך חיי העסקה. לעיתים חלק משמעותי מההון העצמי נעול במניות, אופציות או קרנות השתלמות, ולכן בתכנון האסטרטגי נבחן עבור כל מקור אם ומתי נכון להנזיל אותו. "היו לקוחות שקבענו מועד לחתימה שבוע מראש, כאשר חצי מהכסף היה בקרן השתלמות והחצי השני בחו"ל", מספרת עו"ד קרנות־עזריה, "בדקנו מה יהיה יותר כלכלי – לפרוע או לקחת הלוואה על חשבון הקרן. במקביל סיכמתי עם עורך הדין של הצד השני שנחתום עם חצי מיליון שקל כעת והחצי השני יועבר כעבור חודש, כשהיתרה תיפתח. כך הסדרתי את המצב טרם החתימה".
מה הטעויות הנפוצות במיסוי ואיך ניתן להימנע מהן?
"המיסוי הוא מרכיב אסטרטגי־כלכלי חשוב מאוד, שצריך להכניס לתכנון כבר מההתחלה. בעסקאות של 5־4 מיליון שקל יש מס רכישה לא מבוטל שצריך לשלם בתוך חודשיים מהחתימה. בנוסף, במכירת דירה יחידה נוטים לחשוב שיש פטור ממס שבח, אבל זה לא תמיד נכון. בעסקאות מעל 5.07 מיליון שקל כבר יחול מס שבח, גם כשמדובר בדירה יחידה ובבתים פרטיים מצטרפים לכך לעתים היטל השבחה וזכויות בנייה שחייבות במס".
עו"ד קרנות־עזריה מספרת על עסקת מכירה שבה, אחרי שבדקה את המספרים, הגיעה למסקנה עם המוכרים שנכון יותר להוציא את הנכס לשוק בסכום של גובה הפטור ממס שבח. "זה היה מהלך כלכלי חכם יותר מאשר למכור במחיר גבוה יותר ולשלם מס. המחיר האטרקטיבי איפשר למצוא קונה עם תזרים טוב יותר. כשיש תכנון מוקדם, אפשר לעשות את החישובים האלה מראש ולהימנע מהפתעות".
חיסכון בזמן ובכאב ראש
עבור אנשי הייטק, שמנהלים קריירה תובענית לצד חיי משפחה, ניהול עסקת Back to Back הוא עוד פרויקט משמעותי שקשה למצוא לו זמן. כאן נכנסת לתמונה עבודתה של עו"ד קרנות־עזריה, שמנהלת את העסקה מקצה לקצה – מהתכנון האסטרטגי, דרך החתימה על ההסכמים ועד לרישום הסופי. היא עוקבת אחר מועדי התשלום והמשכנתה, דואגת לעמידה בלוחות הזמנים מול הבנק ורשויות המס ומתאמת בין עורך הדין של הצד השני, יועץ המשכנתאות והשמאי.
"ביומן שלי נמצאים התאריכים של הלקוחות שלי – אני יודעת מתי התשלום הבא ומתי נכנס הכסף מהמשכנתה, ומיישרת את כולם בהתאם", היא מתארת. "המטרה שלי היא להיות תמיד עבורם ולחשוב שני צעדים קדימה, כדי לעסוק במניעה ולא בכיבוי שריפות".
אחד המוצרים שעו"ד קרנות־עזריה מציעה ללקוחותיה הוא שירות משולב הכולל גם יועץ משכנתאות ושמאי הפועלים מולה באופן קבוע – כך שרוב ההתנהלות מתבצעת דרכה ולא דרך הלקוח. "זה חוסך זמן יקר", היא אומרת. "אני מעבירה את הנדרש, מטפלת בביורוקרטיה ובדרישות נוספות שעולות לאורך הדרך, וללקוח נשאר בעיקר לשלוח את המסמכים האישיים ולחתום".
באחת העסקאות שהיו בטיפולה, לדוגמה, השמאי העלה בפניה הערה על הנכס שעלולה הייתה לעכב את המשכנתה. עו"ד קרנות־עזריה פנתה לחברה המשכנת, מצאה פתרון ותיקנה את ההערה מול הבנק – בלי שהלקוח בכלל ידע שהייתה בעיה. מבחינתה זה חלק בלתי נפרד מניהול יעיל של העסקה: ריכוז כל המרכיבים במקום אחד, כדי שלקוחותיה יוכלו להמשיך בשגרת החיים והעבודה, בזמן שמאחורי הקלעים העסקה מתקדמת לפי התכנון.
"בסופו של דבר, עסקאות Back to Back אינן רק שאלה של כמה הדירה עולה, אלא פרויקט מורכב שדורש תכנון אסטרטגי, סינכרון פיננסי ומיסויי וניהול סיכונים הדוק שמותאם אישית בכל שלבי העסקה", מסכמת עו"ד קרנות־עזריה, "עבור מי שמשלב קריירה תובענית עם חיי משפחה ורוכש דירה באזורי גוש דן והשרון, שילוב כזה מאפשר לבנות עסקה מותאמת אישית, להפחית סיכונים, לחסוך זמן וכסף ולהעניק יותר ודאות באחת ההחלטות הכלכליות המשמעותיות בחיים".
עו"ד גילי קרנות־עזריה
טלפון: 052-8283257
לפנייה במייל >>
בשיתוף עו"ד גילי קרנות־עזריה
