עבור רוב האנשים עסקת נדל"ן – בין אם מדובר בדירת שיכון ובין אם בבית יוקרתי – היא מהמהלכים הכלכליים המשמעותיים ביותר בחייהם. סביב רכישה או מכירה כזאת יש לא רק תג מחיר, אלא גם שאלות של מצב תכנוני, זכויות בנייה, רישוי, מיסוי ומבנה הבעלות, שלא תמיד נבדקות לעומק. רבים נוטים לחשוב שתפקידו של שמאי מקרקעין הוא רק לספק הערכת שווי, אך בפועל הוא עורך מכלול בדיקות רחב שמחבר בין התמונה הפיזית, התכנונית והמיסויית של הנכס. "לבדיקות האלה יש חשיבות עצומה, משום שהן מאפשרות ללקוח להבין מראש אילו סיכונים והתחייבויות כרוכים בעסקה, ולא לגלות אותם רק אחרי החתימה", אומר אלכס בסקין, שמאי מקרקעין מוסמך.
בסקין הוא כלכלן ושמאי מקרקעין, העומד בראש משרד הבוטיק אלכס בסקין – כלכלה ושמאות מקרקעין, שפועל בצפון ובאזורי השרון וגוש דן. את ניסיונו צבר במשך כ־10 שנים במשרד מוביל באזור, והוא עוסק בהערכות שווי למגוון רחב של נכסים – מדירות ובתים צמודי קרקע ועד מגרשים, נחלות, נכסי מסחר ותעשייה – לצד התמחות בהיטלי השבחה, טבלאות איחוד וחלוקה, מס שבח ותשלומים לרמ"י.
בסקין הוא בוגר תואר ראשון בהצטיינות בכלכלה עם התמחות במימון, בוגר לימודי שמאות מקרקעין בטכניון ומכין סטודנטים לבחינות ההסמכה, תוך הקפדה על עדכניות מקצועית והיכרות מעמיקה עם הפסיקה וההכרעות בתחום.
שכבת ההגנה של העסקה
בסקין מספר כי באזורי גוש דן והשרון המודעות לשמאות מוקדמת גבוהה יותר, אך בצפון עדיין רבים מגלים רק בדיעבד חריגות בנייה, היעדר היתרים מתאימים, פערים בזיהוי קנייני או חבויות מס – ממצאים שעלולים לעכב משכנתה, לסבך את ההסכם ולתקוע עסקאות שרשרת.
לטענתו של בסקין, אחת הטעויות הנפוצות בשוק היא הנטייה לראות בשמאי כמי שתפקידו רק להעריך את שווי הנכס, בעוד שהעבודה המקדימה שלו רחבה הרבה יותר. "בפועל, לפני שאני בכלל מגיע למחיר אני בודק את המצב התכנוני, שכולל בחינת זכויות בנייה קיימות ואם אושרו או מקודמות תוכניות בנין עיר שעשויות להשפיע על שווי הנכס ולהשביח אותו, ובכך ליצור חבות בהיטל השבחה או לחילופין לגרום לירידת ערך", הוא אומר.
לדבריו, חלק מרכזי נוסף בעבודת השמאי הוא בדיקת הרישוי וההיתרים, שכוללת איתור חריגות בנייה והיקפן ובחינה אם ניתן להסדיר אותן לפי התכנון המאושר. "לא פעם מתברר בשלב זה שנכס שהוצג כדירת מגורים הוא בפועל מחסן, עליית גג או חלל שאינו מאושר למגורים – תופעה שכיחה בחלק מהיישובים בצפון", הוא מוסיף.
"אני לא מחליף עורך דין", מדגיש בסקין, "אבל אני כן היחיד שנכנס לנכס, רואה אותו בעיניים ומצליב את מה שיש בשטח עם מה שכתוב במסמכים". במסגרת הזאת הוא בודק את הזיהוי הקנייני מול רישומי טאבו, רמ"י או חברה משכנת, ולעיתים מגלה אי־דיוקים במיקום, חוסרים בתשריטים או נתונים שאינם תואמים את הנכס בפועל.
"המטרה שלי היא לוודא שקיימת התאמה בין הרישום הקנייני לבין המצב בפועל, ללא חריגות בנייה מהותיות, כי על זה הוא חותם בהסכם". לדבריו, שמאות מוקדמת גם מסייעת לצמצם הפתעות בתחום המס – היטל השבחה, מס שבח והאופן שבו רשויות המס מייחסות חלק מהתמורה לזכויות בנייה – ולוודא שהמוכר מבין מראש את חבות המס הצפויה ולא מגלה אותה רק אחרי החתימה.
מעבר לעסקאות מכר ורכישה, באילו הקשרים נוספים פונים אליך לשמאות?
"פונים אלי לא פעם עורכי דין בתיקי גירושים, כשהבית הוא הנכס הכלכלי המרכזי ויש צורך בשווי מוסכם שיאפשר להגיע להסכמות הוגנות. אדריכלים מתייעצים איתי כאשר לקוחות מבקשים לנצל זכויות בנייה מכוח תוכניות משביחות, ורוצים להבין לא רק את הפוטנציאל התכנוני, אלא גם את המשמעות הכלכלית והיטל ההשבחה הצפוי. קבוצה נוספת היא יורשים הנזקקים להערכת שווי לצורך חלוקת עיזבון או מכירת נכס ירושה, ובעלי נכסים שקיבלו דרישות לתשלום היטל השבחה או מס שבח ורוצים לבדוק אם ניתן להפחית את החיוב באמצעות הליכים שמאיים מתאימים, למשל הליכי ערעור הקבועים בחוק".
להיכנס לעסקה בעיניים פקוחות
מסים שונים כמו מס שבח, היטל השבחה ותשלומים לרמ"י הם חלק בלתי נפרד מרוב עסקאות הנדל"ן, ולעתים הם יכולים להכריע אם עסקה תהיה כדאית. למשל, היטל השבחה הוא תשלום על ההשבחה התכנונית שהרשות יצרה והוא מוטל בעת מימוש – מכירה או בקשה להיתר – כשאושרה תוכנית שמשביחה את הנכס. הוא לא חל רק על מה שנבנה בפועל אלא גם על זכויות בנייה שלא נוצלו, שאין עליהן פטור. לדברי בסקין, רבים מגלים זאת רק כשהם נתקלים בדרישת תשלום, ולכן חשוב לפנות לשמאי שיבדוק את הזכויות בנכס לפני ביצוע העסקה – ולא להסתמך על מה ששילמו שכנים, שכן לכל נכס מאפיינים ייחודיים, מצב תכנוני שונה והיקף זכויות בנייה שונה, הנגזרים בין היתר ממועד רכישת הזכויות, תוכניות נקודתיות החלות עליו ונסיבות נוספות הייחודיות לנכס.
הקשר בין שמאות למיסוי בולט במיוחד בתחום ההתחדשות העירונית. בשנים האחרונות אושרו תוכניות להתחדשות עירונית רבות ברחבי ישראל, אך מימושן בפועל אינו תמיד מיידי ולעיתים אף מתעכב במשך שנים בשל עלייה בעלויות הבנייה, שינויים בתנאי השוק ואתגרי כדאיות כלכלית. למרות זאת, מהרגע שהתוכנית המשביחה מתאשרת עשויה להיווצר חבות בהיטל השבחה כבר בעת מכירת הנכס, גם אם הזכויות שיצרה התוכנית טרם מומשו בפועל.
משמעות הדבר היא שגם בעלי דירות מגורים רגילות עשויים לגלות בעת המכירה כי קיימת חבות בהיטל השבחה, שנובעת מזכויות בנייה שאושרו מכוח התכנית להתחדשות עירונית, אף שטרם מומשו בפועל. לכן חשוב לבצע בדיקה שמאית מוקדמת ולא להמתין לשלב שבו מתקבלת דרישת התשלום.
בגלל הקשר ההדוק בין המרכיב המשפטי למרכיב השמאי בעסקה, בסקין דואג להיות כל הזמן מעודכן בפסיקה ובהערכות מקצועיות, כדי לתת ללקוחותיו את חוות הדעת המקצועית והעדכנית ביותר. "כשנכנסים לעסקה בעיניים פקוחות אפשר לנהל אותה – ולא לתת לה לנהל אותנו", הוא מסכם.
אלכס בסקין כלכלה ושמאות מקרקעין
טלפון: 054-7358595
למעבר לאתר >>
בשיתוף אלכס בסקין כלכלה ושמאות מקרקעין
