אדם הרוכש דירה חדשה מקבלן מדמיין את הרגע שבו יקבל את המפתח: הארגזים, המובילים, הריהוט שכבר הוזמן, אולי חוזה שכירות קיים שמסתיים בדיוק לפי מועד המסירה שהובטח. אבל אז המועד מגיע, הדירה עדיין לא מוכנה, ובמקום מפתח מגיעים הסברים כמו הייתה מלחמה, חסרים עובדים, הספקים התעכבו, "זה כוח עליון שאינו בשליטתנו" ועוד.
עו"ד יובל ברוש מלווה רוכשי דירות בדיוק במצבים שבהם ההתחייבות שנחתמה מול הקבלן מתנגשת עם המציאות בשטח: איחורי מסירה, ליקויי בנייה, מחלוקות סביב פיצויים וניהול משא ומתן מול חברות קבלניות. הוא אינו ממהר לרוץ לבית משפט, אך גם לא מקבל אוטומטית את ההסברים של הקבלן.
"רוכשים רבים אומרים לעצמם, מה אני אריב עם הקבלן החזק?", אומר עו"ד ברוש. "הקבלן ברוב המקרים מקשיח עמדות ומסרב לתת פיצוי, או לכל היותר מציע סכום פיצוי קטן משמעותית ממה שמגיע על פי דין. רוכשים רבים חושבים שעדיף לקחת את מה שמציעים ולא להסתבך. אבל כשבודקים את הפיצוי לפי חוק המכר, את משך האיחור ואת מספר הרוכשים שנפגעו באותו פרויקט, מתברר לרוב שהפער אינו שולי".
לא כל מלחמה פוטרת מפיצוי
חוק המכר קובע מנגנון פיצוי לרוכשי דירות במקרה של איחור במסירה. נקודת המוצא היא מועד המסירה שנקבע בהסכם, והפיצוי מבוסס על דמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה. ככל שמשך האיחור ארוך יותר, דמי השכירות יוכפלו במכפלות של 125% ואף 150%. "אם דמי השכירות של דירה כזו הם 7,000 שקל", מסביר עו"ד ברוש, "הפיצוי לפי החוק יכול להיות גבוה משמעותית מהסכום הזה בכל חודש של איחור".
השאלה המרכזית בתקופה הזו היא, האם מלחמה פוטרת קבלן מתשלום פיצוי על איחור במסירת דירה?
"לא באופן אוטומטי. מלחמה היא אירוע משמעותי וברור שהיא יכולה להשפיע על ענף הבנייה. אבל השאלה המשפטית אינה רק אם הייתה מלחמה, אלא אם המלחמה באמת גרמה לעיכוב בפרויקט הספציפי הזה, ובאיזו מידה. קבלן לא יכול להסתפק בסיסמה כללית של כוח עליון. הוא צריך להראות מה קרה בפועל ומה הקשר בין זה לבין האיחור במסירה".
גם פסק הדין של בג"ץ בעתירת התאחדות הקבלנים בוני הארץ והקרן לעידוד ופיתוח ענף הבנייה משתלב בנקודה הזו. העותרות ביקשו, בין היתר, הכרה רוחבית במלחמת "חרבות ברזל" כאירוע מסכל לצורך סעיף הפיצוי על איחור במסירת דירות לפי חוק המכר. בית המשפט העליון דחה את העתירה ולא העניק לקבלנים פטור גורף. הוא הדגיש שהסוגייה צריכה להתברר על בסיס מקרים קונקרטיים ונתונים עובדתיים. "המשמעות אינה שמלחמה לעולם אינה יכולה להשפיע על מסירת דירה, אלא שכל מקרה צריך להיבחן לפי העובדות שלו", מסביר עו"ד ברוש.
מה קבלן צריך להוכיח כדי להסתמך על טענת כוח עליון?
"דברים אמיתיים, לא כותרות. אם מנהל העבודה היה במילואים, שיראה את זה. אם היו עובדים מעזה או מיו"ש שלא יכלו להגיע, שיראה איך זה השפיע על העבודות באתר. אם היה מחסור בחומרים, שיציג איזה חומר היה חסר, מתי, ולמה זה עצר את העבודה. אי אפשר לומר שהייתה מלחמה במשך תקופה ארוכה ולכן כל התקופה הזו לא נספרת".
מאזן הכוחות משתנה
מאזן הכוחות בין הרוכשים לקבלן משתנה כאשר הרוכשים אינם פועלים לבד. עו"ד ברוש מתאר מצב שבו קבלן מציע לרוכש פיצוי של 5,000 שקל לחודש, בעוד שהרוכש סבור שמגיעים לו 6,500 שקל. לרוכש יחיד, הפער עשוי להיראות קטן מדי ביחס לעלות ולזמן של הליך משפטי. אבל אם מדובר ב-30, 40 או 50 רוכשים באותו פרויקט, הסיפור משתנה. "כשרוכש אחד מסתכל על הפער האישי שלו, הוא עשוי לוותר על המאבק. אבל כשכל הבניין מתארגן, הסכומים מצטברים והכוח של הרוכשים גדל".
במקרים מסוימים, דווקא החברה הקבלנית מעדיפה להגיע להסכמה לפני הגשת תביעה, משום שפסק דין נגדה בפרויקט אחד עלול לשמש רוכשים גם בפרויקטים אחרים. "בבית משפט אין ודאות", מדגיש עו"ד ברוש. "לפעמים הסדר נכון נותן לרוכש פחות ממה שהוא חושב שמגיע לו, אבל הוא מקבל ודאות, כסף בטווח המיידי ושליטה מסוימת בתוצאה. אם הצד השני לא מוכן להתנהל בהגינות, אנחנו יודעים גם להילחם".
רגע המסירה? לא לוותר על זכויות
אותה גישה מלווה גם את הטיפול בליקויי בנייה. לא תמיד הדירה נמסרת כפי שהובטח. רוכש שמקבל מפתח עלול לגלות ליקויים גלויים מיד, או בעיות שיתגלו רק בהמשך. לכן, מבחינת עו"ד ברוש, נקודת המסירה היא רגע רגיש.
מה הדבר החשוב ביותר שרוכש צריך לעשות כשהוא מקבל דירה חדשה?
"לא לחתום בקלות על מסמך שאומר שאין לו שום טענות. אם יש ליקויים, צריך לתעד אותם. רצוי להביא איש מקצוע, בדק בית, עוד לפני המסירה או סביב מועד המסירה. גם אם יש שנת בדק ואחריות לפי החוק, מבחינה ראייתית חשוב מאוד מה נאמר ונכתב בזמן קבלת הדירה".
עו"ד ברוש מסביר כי יש ליקויים שניתנים לתיקון, כמו בעיה בצנרת או עבודה לקויה. אולם יש ליקויים מורכבים יותר, כמו חדר שנבנה קטן מדי, תקרה נמוכה מדי או חניה שאינה עומדת בתקן. במקרים כאלה ייתכן צורך במומחה שיקבע את המצב העובדתי, בשמאי שיעריך ירידת ערך ובעורך דין שיאגד את הממצאים לטענה משפטית או למשא ומתן.
"המטרה היא להיות חכם", מסכם עו"ד ברוש. "לבדוק, לתעד, להבין מה מגיע לך, לנסות להגיע להסכמות כשזה נכון, ולדעת ללכת לבית משפט כשאין ברירה. מי שפועל מוקדם ומגיע מוכן, נמצא בעמדה הרבה יותר חזקה".
עו"ד יובל ברוש
טלפון: 054-4205280
לפנייה במייל >>
בשיתוף עו"ד יובל ברוש
