רכישה או מכירה של דירה היא לרוב העסקה הכלכלית המשמעותית ביותר בחייו של אדם. למרות זאת, רבים ניגשים לתהליך ללא הכנה מספקת, ומוצאים עצמם מול שוקת שבורה – בין שמדובר בחובות נסתרים ובין שמדובר בליקויים משפטיים בנכס. משרד עורכי הדין צבי סיגל, המתמחה בעסקאות נדל"ן, ריכז את הנקודות הקריטיות שיהפכו את העסקה שלכם לבטוחה ומשתלמת.
המוכר: אל תתחייב בכתב לפני בדיקה
אחת ההפתעות הכואבות ביותר עבור מוכרים היא היטל ההשבחה. לעתים שינויים בתוכניות העיר משביחים את הנכס ללא ידיעת הבעלים, מה שגורר דרישת תשלום של עשרות ואף מאות אלפי שקלים בעת המכירה. מומלץ לבצע בדיקה מקדימה טרם החתימה כדי לקבל אינדיקציה על גובה ההיטל הצפוי.
יש לוודא שזכויות הנכס אכן רשומות בצורה נכונה על שם המוכר, שאם לא כן זאת מלכודת שיהיה קשה לצאת ממנה, ואם יש שוכרים בנכס – ליידע אותם בתיאום עם עורך הדין בגין העסקה המתקרבת והמועד הנדרש לפינוי הנכס. בנוסף, על המוכר לדאוג לתכנון מס קפדני. גם אם נדמה שיש פטור ממס שבח, כדאי לבצע סימולציה מול עורך הדין כדי לבחון את החשיפה לרשויות המס ולמנוע הפתעות.
היבט קריטי נוסף הוא גילוי נאות: המגמה המשפטית כיום היא "ייזהר המוכר", ולכן חובה לדווח על כל ליקוי מהותי – מרטיבות ועד סדקים – כדי למנוע סכסוכים משפטיים עתידיים.
הקונה: אל תסתמכו על הבטחות
עבור הקונה מילת המפתח היא בדיקה עצמאית. אסור להסתמך על הצהרות המוכר בנוגע לחריגות בנייה. מומלץ להביא בעל מקצוע שיבחן את הנכס מול היתר הבנייה בוועדה לתכנון ובנייה.
בצד הפיננסי, הקונה חייב להצטייד באישור עקרוני למשכנתה לפני החתימה. אי עמידה בתשלומים עקב סירוב מהבנק נחשבת להפרת חוזה יסודית. חשוב לזכור כי שווי הנכס לצורך המשכנתה נקבע על פי הערכת שמאי ולא לפי מחיר החוזה, ולכן במקרה של מינוף גבוה, מומלץ לבצע "שמאות מוקדמת".
גם הבטוחות הן נושא חשוב: על הקונה לוודא כי על פי הוראות ההסכם אינו מעביר את מלוא התמורה למוכר עד לקבלת כל האישורים, שכן עלול להיווצר מצב שהקונה שילם את מלוא התמורה אולם המוכר לא פועל לתשלום חובותיו, ובכך הקונה אינו יכול לרשום את הזכויות בנכס על שמו.
המוקשים שבין הצדדים
סוגיה שרבים נוטים להקל בה ראש היא זיכרון דברים. עו"ד סיגל מזהיר כי כל מסמך עליו חותמים, גם אם נכתב עליו שהוא "טיוטה", עלול להיחשב כחוזה מחייב בבית המשפט אם הוא כולל את פרטי העסקה הבסיסיים.
כמו כן יש לוודא את הסכמתם של צדדים שלישיים: אישור מאת רשות מקרקעי ישראל, חברה משכנת שדורשת לפעול לפי נוהל העברת זכויות שלה, ועד יישוב במקרה שיש ועדת קבלה, הסכמת בן זוג שאינו רשום כבעל זכויות וכו'.
"ניסיון בעסקאות נדל"ן הינו פקטור קריטי לצלוח עסקת נדל"ן באופן מיטבי. ככל שצצות בעיות חשוב שמלווה את העסקה בעל מקצוע יצירתי שיודע גם לפתור אותן ולא רק להציף אותן", מדגיש עו"ד צבי סיגל.
בשיתוף משרד עו"ד צבי סיגל
