בשנים האחרונות מחירי הנדל"ן בישראל ממשיכים לעלות, בעוד המלאי של קרקעות זמינות לבנייה – במיוחד באזורי ביקוש – מצטמצם והולך. המציאות הזאת דוחפת משקיעים לחפש אפיקים אלטרנטיביים מעבר לדירות מוכנות, ובהם בולטת ההשקעה בקרקעות פרטיות שאינן מאושרות עדיין לבנייה, המתבססת על האפשרות לשינוי ייעוד עתידי ולא על הכנסה משכירות בטווח הקצר.
"להשקיע בקרקע פרטית זה משהו שונה לגמרי מרכישת דירה", מסבירים אנשי המקצוע בקבוצת ברק רפאל. לדבריהם, מדובר באפיק השקעה שמבוסס על עולם מושגים תכנוני ומשפטי רחב, המשפיע באופן ישיר על פוטנציאל הקרקע ואופק ההשבחה שלה. קבוצת ברק רפאל עוסקת באיתור, שיווק וליווי השקעות בקרקעות פרטיות וחקלאיות בעלות פוטנציאל השבחה באזורי ביקוש, ומעניקה למשקיעים מעטפת מקצועית הכוללת ליווי משפטי, שמאי ופיננסי לאורך שלבי העסקה.
לדברי אנשי המקצוע בקבוצת ברק רפאל, אחד המרכיבים המרכזיים להבנת הפוטנציאל של קרקע פרטית הוא ההיבט התכנוני: החל בתוכניות מתאר ארציות ומחוזיות, דרך תוכניות בניין עיר ועד הליכי שינוי ייעוד בוועדות המקומיות והמחוזיות, שיכולים לכלול התנגדויות, שמאות והיטלי השבחה.
כך נקבע הייעוד של הקרקע הפרטית
בקבוצת ברק רפאל מסבירים כי בראש מערכת התכנון בישראל עומדות תוכניות המתאר הארציות והמחוזיות, שמגדירות את מדיניות הפיתוח ברמה הרחבה. תוכניות מתאר ארציות (תמ"אות) קובעות קווים מנחים לשימושי קרקע גדולים – למשל אזורי מגורים, תעסוקה, שטחים פתוחים ותשתיות ארציות, כמו כבישים ראשיים ומסדרונות תחבורה. לצד זאת, תוכניות המתאר המחוזיות מתרגמות את המדיניות הזאת לכל מחוז, ומגדירות היכן יתפתחו אזורי מגורים ותעסוקה חדשים, אילו שטחים יישמרו כשטחים פתוחים, ומהם צירי הפיתוח המרכזיים בכל אזור.
מתחת לתוכניות העל הללו נמצאות תוכניות בניין עיר (תב"עות), שהן התוכניות המפורטות המתייחסות לשטח מוגדר בעיר, ביישוב או במתחם מסוים. בתב"ע נקבעים הייעוד המדויק של הקרקע – למשל מגורים, מסחר, תעסוקה או שטח ציבורי – ביחד עם זכויות הבנייה, גובה הבניינים המותרים, הצפיפות, קווי הבניין ושימושים נוספים אפשריים. עבור בעל קרקע פרטית, התב"ע היא המסמך שמגדיר בפועל מה מותר ומה אסור לבנות על המגרש שלו, ולכן היא מהווה נקודת מוצא מרכזית להבנת הפוטנציאל של הקרקע היום ובעתיד – וגם לבחינת האפשרות לשינוי ייעוד והשבחה תכנונית בהמשך.
כך נראה הליך התכנון על הקרקע
כדי להבין כיצד שינוי תכנון משפיע על קרקע פרטית, מסבירים אנשי המקצוע בקבוצת ברק רפאל נדלן, חשוב להכיר בקצרה את הדרך שעוברת כל תוכנית – מהרעיון הראשוני ועד האישור הסופי. התהליך מתחיל ביוזמה של רשות מקומית, גוף ציבורי או יזם פרטי, שמבקשים לעדכן תוכנית קיימת או להכין תוכנית חדשה. בשלב הזה נערכות בדיקות מקצועיות ראשוניות של התכנון העירוני, הנגישות והתשתיות, ההשפעות הסביבתיות ועוד, כדי לוודא שהמהלך משתלב במדיניות התכנון הרחבה וניתן ליישום בפועל.
לאחר הכנת התוכנית, היא מוגשת לדיון בוועדה המקומית או המחוזית, ובהמשך – אם היא עומדת בדרישות – מתקבלת החלטה על הפקדתה. הפקדת תוכנית פירושה שהציבור מקבל הזדמנות לעיין בה ולהגיש התנגדויות בתוך פרק זמן מוגדר. בשלב זה בעלי קרקע, שכנים וגופים שונים יכולים להעלות טענות לגבי השפעת התוכנית על הזכויות שלהם, ואיכות החיים באזור או על הסביבה. הוועדות בוחנות את ההתנגדויות, מקיימות שימועים במידת הצורך, ולעיתים מבקשות לבצע בתוכנית תיקונים והתאמות לפני ההכרעה הסופית.
בתום הליך ההתנגדויות והדיונים המקצועיים מתקבלת החלטה אם לאשר את התוכנית, לשנותה או לדחותה. תוכנית שאושרה מתפרסמת למתן תוקף, ומאותו רגע היא מחליפה או מעדכנת את המצב התכנוני הקודם. עבור בעל הקרקע המשמעות היא שינוי בפועל של הייעוד והזכויות – למשל מעבר מייעוד חקלאי לייעוד למגורים, הגדלת זכויות הבנייה או קביעת מגבלות חדשות. "לכן, כל מי שמתעניין בקרקע פרטית שאינה מאושרת לבנייה צריך להבין באיזה שלב של ההליך התכנוני היא נמצאת, ומה המשמעות של תוכניות חדשות שמקודמות בסביבתה", מסבירים בקבוצת ברק רפאל
מעוניינים לראות איך זה עובד בשטח? למידע מפורט על פרויקט גן יבנה והפוטנציאל התכנוני שלו - לחצו כאן >>
המשמעות של התנגדויות, שמאות והיטלי השבחה
אחד השלבים המרכזיים בהליך התכנון הוא שלב ההתנגדויות, שבו בעלי קרקע, שכנים וגופים ציבוריים יכולים להביע עמדות לגבי תוכנית שמקודמת בסביבתם. ההתנגדויות מתייחסות בדרך כלל לחשש מפגיעה בזכויות הקניין, שינוי באופי השכונה או היישוב, והשפעה על איכות החיים – כגון עומסי תנועה, צמצום שטחים פתוחים או צל ובינוי גבוה. הוועדות שומעות את טענות המתנגדים, בוחנות אותן ומחליטות אם לקבלן, לדחותן או לבצע התאמות בתוכנית כדי לצמצם את הפגיעה.
בנקודה זאת נכנסים לתמונה גם שמאיי המקרקעין, שתפקידם להעריך כיצד שינוי התוכנית משפיע על שווי הקרקע. כאשר תב"ע חדשה גורמת לפגיעה בזכויות, השמאי יכול להעריך את היקף הפגיעה לצורך בחינת זכאות לפיצויים, וכאשר היא מגדילה זכויות – להוות בסיס לחישוב היטלי השבחה. לצורך כך נעשה שימוש בכלים מקצועיים ותקנים מקובלים בתחום השמאות, המאפשרים לנתח בין היתר גם קרקעות שאינן זמינות עדיין לבנייה, ולבחון תרחישים שונים של פיתוח עתידי.
עבור בעל הקרקע, המשמעות של כל אלה היא שהחלטות תכנוניות אינן עניין תאורטי בלבד, אלא כאלה שעשויות בפועל להעריך את הפוטנציאל של הקרקע: להגדיל זכויות בנייה, להוסיף מגבלות חדשות, או ליצור חיובים כמו היטלי השבחה. מומחי קבוצת ברק רפאל מדגישים כי היכרות בסיסית עם המסמכים התכנוניים, שלבי התהליך והמשמעויות האפשריות של התנגדויות, שמאות, פיצויים והיטלים – מאפשרת לבעלי קרקע להבין טוב יותר את מצבם, לקרוא את המפה התכנונית סביב הקרקע שלהם בצורה מושכלת יותר, ולשקול את הסיכונים והפוטנציאל הגלומים בעסקה.
בקבוצת ברק רפאל פועלים במטרה שתבחנו את העסקה על הצד הטוב ביותר, עם תקן 22, חוות דעת של אדריכל, יועצים משפטיים, אתרים ממשלתיים וכו'.
אין לראות באמור לעיל משום ייעוץ השקעות, המלצה או חוות דעת באשר לכדאיות ההשקעה ואין בו משום תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים ובצרכיו האישיים של כל אדם.
בשיתוף קבוצת ברק רפאל
