מה עשוי להשפיע על התשואה של נדל"ן מסחרי?
בעולם ההשקעות בנדל"ן מסחרי בישראל, רוב המשקיעים מתמקדים בפרמטרים של שכירות, דיירים ומיקום, גם כשהם מחפשים אחר נכס לרכישה וגם לאחר מכן, באחזקה השוטפת. במקביל התשואה עשויה להיות מושפעת משינוי או שיפוץ של הנכס, שכן במקרים מסוימים שינוי או שיפוץ של הנכס עשוי לאפשר להעלות את דמי השכירות או להפחית את עלויות התחזוקה בטווח הארוך. גורם אחר שעשוי להשפיע על התשואה הוא גורם מעולם החשבונאות – פחת.
מה זה פחת?
פחת בבנייה הוא מונח חשבונאי המבטא את הירידה הרעיונית או המשוערת בערך המבנה לאורך זמן, עקב בלאי, שימוש והתיישנות. הוא מחושב כחלק מעלות הנכס ואמור לשקף את השחיקה השנתית בערך הנכס ולשמש גם לצורכי מס הכנסה. לפי התקנות בישראל, מבני קבע זכאים לפחת של 4% בשנה, ואילו מבנים ארעיים ללא חיבור קבע, כמו סככות ושטחים זמניים, נהנים לרוב מפחת מואץ של 10% בשנה, שמגדיל משמעותית את מגן המס. הפחת מחושב רק על שווי המבנה, ולכן, לצורך החישוב, נהוג להשתמש בכלל אצבע של 70% מבנה ו–30% קרקע.
מנגנון הפחת פשוט. ההוצאה נרשמת בדוח רווח והפסד, אך אינה כרוכה במזומן. המשמעות היא הקטנת ההכנסה החייבת במס, כלומר חיסכון מס שנתי. התזרים אינו משתנה, וההוצאה אינה "כואבת", כלומר בפועל אין הוצאה במזומן כמו במקרה של שיפוצים או כל השבחה אחרת.
האם ההשלכה היא רק מיסויית?
מבחינת המערכת הבנקאית, הפחת כלל אינו פוגע ברווחיות. הסיבה לכך היא שהבנקים בוחנים ביצועים לפי EBITDA (רווח לפני ריבית, מסים, פחת והפחתות). המשמעות של זה היא שבמקרים רבים המשקיע מרוויח פעמיים, מאחר שהוא משיג גם מגן מס תזרימי וגם מדדים פיננסיים נקיים שמשרתים אותו מול הבנק.
כדי לראות את זה במספרים, אפשר לבחון מקרה שכולל נכס בשווי 10 מיליון שקל. כלומר, לפי כלל האצבע של 70% מבנה, השווי לצורך חישוב הפחת הוא 7 מיליון שקל. כתוצאה מכך הפחת השנתי הוא 280 אלף שקל והחיסכון מתשלום מס מופחת הוא 64,400 שקל. בהנחה, לצורך הדוגמה, שההכנסה השנתית שלי מהנכס היא 700 אלף שקל, אז ההכנסה האפקטיבית שלי – כולל הפחת – היא 764,400 שקל. במילים אחרות, התשואה האפקטיבית שלי היא 7.644%, והפחת לבדו מוסיף 0.644 נקודות תשואה בלי השבחת הנכס ובלי שהשוכר שילם שקל נוסף.
והנה קוריוז קטן: משקיע פרטי שמשלם מס שולי גבוה מ-23% נהנה אפילו מתוספת תשואה גדולה יותר, לעתים גדולה מכל השבחה פיזית שאפשר לבצע בנכס שגוררת כמובן עלויות נוספות. אציין כמובן שכל מקרה לגופו, ולא ניתן להסיק מכך על כלל הנכסים.
הכותב הוא המנכ"ל של חברת המרכז לנדל"ן בע"מ - מסחר ועסקים, המתמחה בנדל"ן מסחרי באזור צפון הארץ, בעל יותר מעשור של ניסיון בליווי אלפי חברות ויחידים בעסקאות נדל"ן מסחרי. אין לראות בנאמר משום ייעוץ השקעות, המלצה או חוות דעת באשר לכדאיות ההשקעה ואין בו משום תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים ובצרכיו האישיים של כל אדם.
בשיתוף המרכז לנדל"ן בע"מ - מסחר ועסקים
