במציאות הביטחונית המתוחה של החודשים האחרונים, כשטילים של מאות ק"ג חומר נפץ עפים לנו מעל הראש ועלולים ליפול בכל רגע מהשמיים, רבים כבר לא מוכנים להמשיך לגור בדירה ישנה, בלי מרפסת, בלי מעלית - ובעיקר בלי ממ"ד.
"אם עד לא מזמן פרויקטים של התחדשות עירונית היו נתקעים בגלל ויכוחים בין השכנים על גודל המחסן, או החנייה", מספר שלמה גניש שעומד בראש חברת טופ 360 חידוש אורבני - מהמובילות בישראל בניהול פרויקטים של התחדשות עירונית, "היום פונים אלינו יותר ויותר דיירים שהבינו שמדובר בסכנת חיים אמיתית והם חייבים לפעול עכשיו כדי שהדירות שלהם יהיו לא רק גדולות ומשודרגות יותר, אלא גם מוגנות ובטוחות למשפחה בזמן מלחמה ורעידת אדמה".אבל רגע לפני שממהרים לחתום עם יזם ולהיכנס להרפתקה של פינוי-בינוי, גניש מזהיר משלוש טעויות שעלולות לעלות לכם ביוקר ולקלקל לכם את התוכניות:
זהירות, מאכערים
טעות מס' 1 - מי מלווה אתכם? "הרבה פעמים מגיעים לבניינים כל מיני מאכערים של חתימות שמבטיחים לדיירים הרים וגבעות רק כדי שיחתמו", מסביר גניש. "את בנק החתימות הם ממהרים למכור הלאה ונעלמים בזריזות מהאזור כשהם משאירים את הדיירים להתמודד לבדם עם המשך הפרויקט. זה יכול להיות מאוד מפחיד, השכנים מתפתים לחתום על מסמכים שהם לא מבינים בהם ועלולים להגיע למצב שנרשמות ממש הערות אזהרה על הדירות שלהם. זה דבר שקשה מאד לתקן מאוחר יותר". לכן ממליץ גניש לבחור רק בחברה מארגנת שמבינה שמדובר בהרבה יותר מאשר רק לארגן את חתימות הדיירים, כזאת שתבטיח לכם מענה אישי ורגיש לכל אורך הדרך. "אנחנו מבינים שמדובר בתהליך לא קל עבור הדיירים ובפרויקטים שאנחנו מנהלים אנחנו ממש מעניקים להם כתף תומכת ומלווים אותם בשטח מ-A to Z - החל משלב ארגון הדיירים והחתימות, דרך המכרז לבחירת היזם, תיאום הפגישות עם בעלי המקצוע, התכנון, הפינוי, הבנייה ועד מסירת המפתח והכניסה לדירות החדשות. אל תתפשרו על פחות מזה".
כל אחד מהדיירים חשוב
טעות מס' 2 - מי שומר על המרקם החברתי? "אנשים טועים לחשוב שהדבר החשוב ביותר בפרויקט הוא התמורות שיקבלו - מה ייצא לי בסוף, כמה החנייה שלי תהיה קרובה למעלית וכמה גדול יהיה המחסן של הדירה החדשה - אבל הם לא מודעים לזה שפרויקט התחדשות יכול בשנייה אחת לרדת מהפרק", אומר גניש.
"יכולה להיות לפרוייקט היתכנות כלכלית, יזמים ירצו אותו והכל יראה מעשי ומבטיח - אבל אם יש דיירים בעייתיים, או כאלה שמנסים להתנהל בעצמם בחוסר שקיפות מול השכנים או היזם, המרקם החברתי ייפגע, לא תהיה הסכמה רחבה של הדיירים והבניין יישאר תקוע לעוד שנים ארוכות, מיושן ולא מוגן.
"ראיתי פרויקטים בהם נעשתה עבודה נהדרת, אירגנו נציגות דיירים, מינו עורך דין, סגרו עם יזם גדול והבטיחו לעצמם תמורות מצוינות - הכול היה נראה מושלם, אבל ברגע שהגיעו לשלב מתקדם, התגלו דיירים בשטח שלא הכירו את הדברים והפרוייקט נחסם.
"בעינינו, כל אחד מהדיירים חשוב. לעורכי הדין יש זמן להיפגש רק עם הנציגות ולכן אנחנו תמיד זמינים בשטח. אני נכנס לבקר ולהכיר כמעט כל שכן באופן אישי. חשוב לי להנגיש להם את החוקים והזכויות שלהם - יש דיירים שלא מעוניינים בפרוייקט, או לא רוצים לחתום, יש קשישים שזקוקים לפיתרון ייחודי, יש בעלי דירות גג שצריך להבטיח את הזכויות שלהם. החברה המארגנת חייבת לשמור שהמרקם החברתי נשאר איתן, בהסכמה מלאה, שכולם פועלים לטובת חידוש הבניין ואף אחד לא שם מקלות בגלגלים. אם תבחרו בחברה שלא תעשה עבורכם את העבודה הזאת, אתם עלולים בסוף הדרך להיתקל בחסמים שיפילו לכם את הפרוייקט".
להוציא את המקסימום
טעות מס' 3 - מי דואג לכלכליות הפרוייקט? "החברה המארגנת שמנהלת עבורכם את הפרויקט חייבת לפעול בשקיפות מלאה ובאפס אינטרס ליזמים. היא צריכה לדאוג רק לכם ולא לקדם יזם מסויים. בראש מעיינינו בטופ 360 חידוש אורבני נמצא רק בעל הנכס - מה הוא מקבל, איזה שירותים מבטיחים לו והאם קיים מענה מושלם לצרכים של כל דייר."מצד שני, חברת הניהול שתבחרו צריכה להבין שהפרויקט חייב להיות כלכלי גם ליזם, כי אחרת הוא לא ירצה להיכנס אליו - חשוב לזכור שזה לא רלוונטי כמה מטר תקבלו, אם בסוף הדרך לא יהיה פרויקט ולא תקבלו כלום."לכן, כדי להבטיח את התמורות הכי גבוהות לכלל הדיירים אנחנו יוצאים למכרז יזמים, ולא מקדמים יזם יחיד. יש לנו ניסיון מוצלח של 15 שנה ביזמות נדל"ן בארץ ובעולם ואנחנו יודעים להעריך מה יהיה הרווח של היזם ומה המקסימום שאפשר באמת להוציא ממנו עבור הדיירים, בלי שהפרויקט יהפוך להיות לא כלכלי עבורו. היזם לא יכול לספר לנו סיפורים או למכור לנו הבטחות שלא יוכל לקיים בהמשך ויעמידו בסכנה את הפרויקט."היזהרו מחברת ניהול שתבטיח לכם תמורות לא כלכליות, או כזאת שרק 'תסחט את המיץ' ליזמים ועלולה לסכן את קיום הפרויקט בהמשך הדרך. מגיע לכם לקבל את המקסימום במציאות ולא רק בהבטחות".
ההצלחה האמיתית
"אני אוהב ויודע לעבוד עם אנשים", מסכם שלמה גניש את סוד ההצלחה של חברת טופ 360 חידוש אורבני. "כשאתה עובד בתחום ההתחדשות העירונית איכות החיים שלך נפגעת - כל הכנסים מתקיימים בערב, כל הפגישות בלילה, הזומים והטלפונים הם תמיד אחרי שאנשים כבר מסיימים לעבוד - כך שאני עובד בעצם מהבוקר ועד שעות החשיכה. אבל הכל שווה בשביל הסיפוק שאני מקבל כשאני יודע שהצלחנו לגשר ולשמור על המרקם החברתי, הבטחנו לדיירים את התמורות המקסימליות ואירגנו עוד פרוייקט שבאמת ייצא לפועל. זאת ההצלחה האמיתית שלי ושל הדיירים.
בשיתוף טופ 360 חידוש אורבני
