מהם החששות המרכזיים של בעלי דירות בתהליך ההתחדשות העירונית?
החשש העיקרי של בעלי הדירות הוא שלאחר שיפנו את דירותיהם והבניין ייהרס - היזם יקרוס, והם ייוותרו ללא בית. גם אם הם אינם גרים בדירה והדירה מושכרת, דמי השכירות מהווים חלק חשוב מהביטחון הכלכלי של בעלי הדירות, ולעתים אף מסייעים בתשלום המשכנתה שנלקחה לרכישתה או מהווים חלק מהפנסיה לעת זקנה.
איך אתם מגינים על בעלי הדירות ומעניקים להם תחושת ביטחון?
בראש ובראשונה, אנו מבהירים לבעלי הדירות שאנו, עורכי הדין המייצגים אותם, מכירים את מרבית הסיכונים והסכנות הכרוכים בתהליך, אנחנו מודעים לחששות ולפחדים שלהם, ובזכות הידע והניסיון שלנו אנחנו מעגנים בהסכם מול היזם את מרב ומיטב המנגנונים שיאפשרו להם לצאת לתהליך בבטחה.
כיצד אתם מגינים בפועל על בעלי הדירות?
חלק מהמנגנונים להבטחת הגנה נעשים באמצעות דרישה להנפקה ולמסירה של סט ערבויות בנקאיות מקיף:
1. ערבות חוק מכר – ערבות בנקאית בהתאם לחוק המכר (דירות), בשווי מלא של הדירה החדשה. הערבות כוללת את מרכיב הקרקע ואת המע"מ, וסכומה צמוד למדד תשומות הבנייה. סכומה של הערבות נקבע על ידי שמאי מטעם הבנק המלווה. ערבות זו מבטיחה את קבלת הדירה החדשה או את שוויה בעת קריסה כלכלית של היזם.
2. ערבות להבטחת שכר הדירה - ערבות בנקאית שנועדה להבטיח את תשלום שכר הדירה, הערבות מוארכת מעת לעת עד לקבלת הדירות החדשות.
3. ערבות להבטחת תשלומי מסים - ערבות בנקאית להבטחת תשלום מס השבח שבעלי הדירות עשויים להיות מחויבים בתשלומו. היזם אמור לשלם את המסים, ואנחנו מבטיחים כי כאלה אכן ישולמו.
4. ערבות בדק - ערבות בנקאית שבאה להבטיח את ביצוע תיקוני הליקויים בדירה החדשה, אשר יתגלו במהלך "תקופת הבדק" – השנה הראשונה למגורים ולשימוש בדירה.
5. ערבות להבטחת רישום – ערבות בנקאית להבטחת רישום הדירות החדשות בספרי רשם המקרקעין (טאבו).
6. ערבות מימון הליכים משפטיים – ערבות שנועדה לצורך מימון הליכים משפטיים כנגד היזם במקרה שבעלי הדירות ייאלצו לתבוע את מימוש ערבות חוק המכר או לתבוע את ביטול ההסכם עקב הפרתו על ידי היזם.
שש ערבויות אלה מעניקות לבעלי הדירות רשת ביטחון רחבה, המגינה עליהם בכל שלב משלבי הפרויקט.
מתי נמסרות הערבויות ומי מחזיק בהן?
הערבויות מוחזקות בנאמנות בידיהם של עורכי הדין המייצגים את בעלי הדירות, וכל ערבות מוחזרת בגמר השלב עליו נועדה להגן. נסיבות החיים מלמדות כי אין להפקיד את הערבויות בידי עורך דין אחד, שכן אותו עורך דין עלול להפסיק את עבודתו בעקבות מחלה, תאונה או כל מצב אחר שימנע ממנו לתפקד. ישנה חשיבות גבוהה לייצוג בידי משרד עורכי דין אשר בעת הצורך יכול להחליף את עורך הדין הספציפי שנבצר ממנו המשך הטיפול.
כאשר הערבויות מופקדות בידי משרד עורכי דין, בעלי הדירות יכולים להיות בטוחים שהליווי המשפטי שלהם יימשך ללא הפרעה לאורך כל שנות הפרויקט ללא תלות בעורך דין ספציפי.
הפקדת חלק מהערבויות היא אחד מהתנאים לפינוי דירות הבעלים ומסירתן לידי היזם. הערבויות האחרות מופקות ונמסרות כתנאי לביטולן של הערבויות הקודמות.
הכותב הוא עו"ד משה יונאי - שותף מייסד של פירמת עורכי הדין רולוף יונאי, המתמחה בייצוג בעלי דירות בתהליכי התחדשות עירונית.
עו"ד משה יונאי
טלפון: 04-8539111
למעבר לאתר >>
בשיתוף עו"ד משה יונאי
