עו"ד אירם גל: מה חשוב לדעת לפני עסקת נחלה?

מהם האתגרים המרכזיים בעסקאות מכירת נחלה?

מכירה או רכישה של נחלה היא עסקה מורכבת בגלל מבנה הזכויות הייחודי בקרקע והרגולציה המחמירה. הנחלה מורכבת משטח המגורים, שטח חקלאי לשימוש בעל הזכויות ושטח חקלאי משותף של המושב. להעברת זכויות בנחלה יש נהלים שונים ותשלומים נלווים רבים, מה שמחייב תכנון זהיר וליווי מקצועי.

מה צריכים לדעת לגבי עסקה של רכישת נחלה?

רוכשים צריכים לבדוק את הזכויות המשפטיות והתכנוניות. למשל, אם יש עיקולים ו/או שעבודים ו/או משכנתאות וכו'. תהליך הסדרת הנחלה, במקרה של חריגות ו/או מגבלות אחרות, וכן תהליך העברת הזכויות בנחלה מהמוכר לקונה נמשך זמן רב, מה שמייצר חוסר ודאות לגבי העסקה.

מה הם דמי ההיוון ואיך הם משפיעים על העסקה?

ההיוון הוא תשלום לרשות מקרקעי ישראל, שמאפשר לרכוש את מלוא זכויות הבנייה המותרות בתב"ע ו/או את הפוטנציאל התכנוני ללא תוספת תשלום למשך 196 שנים. דמי ההיוון הם כשליש משווי הקרקע וככל שערך הקרקע עולה, כך הם יקרים יותר. אחת הבעיות בתהליך זה היא שלוקח לרמ"י כשנה וחצי להעריך את שווי הקרקע, והשמאי מעריך את השווי ליום עריכת הדו"ח ולא ליום חתימת העסקה. זה מקשה על קביעת המחיר הסופי של העסקה והנושא נמצא בדיון בבג"ץ. כיום יש החלטה חדשה של רמ"י, שעשויה לייצר ודאות בעלות דמי ההיוון ולקצר את הזמן לגביית התשלום.

איך עורך דין יכול לסייע למי שרוצה לקנות נחלה?

ליווי משפטי מקצועי קריטי בכל עסקת נדל"ן ובוודאי בעסקה מורכבת כמו זאת, שבה טעויות עלולות לעלות מיליונים. עו"ד מנוסה יוודא שהמוכר מבין את כל התשלומים וההליכים, יבדוק זכויות, ינהל משא ומתן להבטחת העסקה בתנאים הטובים ביותר ויסייע בקיצור לוחות הזמנים.

הכותב הוא המנהל של משרד גל עורכי דין, משרד מתחום הנדל"ן שמתמחה משנת 2003 במשפט האזרחי והמסחרי על כל גווניו. הוא מחזיק במומחיות מיוחדת בדיני נדל"ן במושבים ובקיבוצים.

עו"ד אירם גל
לפנייה במייל >>
למעבר לאתר >>

בשיתוף עו"ד אירם גל