מה הופך הסדרת נחלה לאתגר מורכב כל כך?
הבעיה המרכזית היא שהזכויות בנחלה במושב יכולות להיות רשומות על שם בעל זכויות אחד, והוא יכול להוריש אותן רק ל"בן ממשיך" אחד, מה שעלול להוביל למחלוקות ולסכסוכים בין אחים ובין אחים להורים. בנוסף, תהליך ההיוון (שדרוג הזכויות בנחלה מרשות מקרקעי ישראל) יקר מאוד ועשוי להיות ארוך, ורוב המשפחות החקלאיות לא מסוגלות לממן אותו.
איך מונעים סכסוכים בין יורשים על נחלה?
אני מלווה משפחות מתוך ראייה גישורית, כדי למנוע קרע במשפחה ולהסדיר את ענייני הירושה לפני שההורים הולכים לעולמם. על מנת למנוע סכסוכים בין בני משפחה קיימות כמה אפשרויות: הראשונה, למכור את הנחלה ולחלק את התמורה בין היורשים. במקרה כזה, המוכרים חייבים לשלם את דמי ההיוון לרשות מקרקעי ישראל (רמ"י) ומסים נוספים, סכומים שיכולים להגיע למיליוני שקלים.
אפשרות אחרת היא לקבוע מראש בהסכם משפחתי או צוואה מי יהיה הבן הממשיך ואיזה פיצוי יקבלו האחים שלא ייהנו מהנחלה. גם בזה יש מורכבות, כי יכול להיות שהפיצוי יגיע למיליוני שקלים וזה סכום שלא תמיד ישנו בנמצא. במקרים מסוימים אפשר גם לבצע פיצול תכנוני (פרסלציה) וליצור כמה יחידות נפרדות בנחלה, בדרך כלל בין שתיים לשלוש יחידות, בנוסף לבית הראשי בנחלה (מספר הבתים תלוי בתב"ע).
האם אפשר פשוט למכור את הנחלה ולחלק את הכסף בין היורשים?
כל מכירה של נחלה כרוכה בהסדרה של הזכויות מול רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) ותשלום היוון (רכישת זכויות המגורים) שיכול להגיע למיליוני שקלים, במיוחד באזורי הביקוש, כמו במושבים בשרון. זה משפיע מאוד על הכדאיות הכלכלית של העסקה, אבל פותח את הדלת לפתרון איכותי לבעיית הירושה. למשל, מה קורה אם צריך להוריש נחלה באזור השרון לשלושה אחים.
נחלה באזור יכולה לעלות בין 12-15 מיליון שקל, כשיש לקחת בחשבון גם תשלום מסים, שיכול להגיע למחצית מהשווי (בין 6-7.5 מיליון שקל). אם היה ניתן לחלק את הנחלה לשלושתם, כל אחד היה מקבל זכויות בשווי של 2.5-2 מיליון שקל. בנוסף, גם אם מפצלים את הנחלה תכנונית צריך לשלם לרמ"י כמה מיליוני שקלים, אבל כתוצאה מהפיצול הפיצוי לאחים יורד למיליון שקל, מכיוון ששווי כל מגרש מפוצל ושווי הנחלה המקוזזת ירד גם הוא מכיוון שהיא פוצלה לגודל קטן יותר. מנגד, במקרה שלא מחלקים את הנחלה, רק אחד מקבל את כל הזכויות, אז הוא צריך לשלם יותר מ-4 מיליון שקל בשביל לפצות את האחים שלו.
איך עורך דין יכול לסייע בתהליך ההסדרה והמכירה?
אני מלווה את הלקוחות לאורך כל התהליך – החל בבדיקת מצב הזכויות והכנת הנחלה למכירה, דרך ניהול משא ומתן מול המינהל ומול הרוכשים וכלה בפתרון מחלוקות בתוך המשפחה. בנוסף, אני מסייע בהכנת הסכמי חלוקה ופיצוי בין היורשים. המטרה היא למכור או להסדיר את הנחלה באופן חלק וללא סכסוכים משפטיים.
הכותב הוא המנהל של משרד גל עורכי דין, משרד מתחום הנדל"ן שמתמחה משנת 2003 במשפט האזרחי והמסחרי על כל גווניו. הוא מחזיק במומחיות מיוחדת בדיני נדל"ן במושבים ובקיבוצים.
לפניה במייל iram@gallaw.co.il >>
לאתר החברה >>
בשיתוף עו"ד אירם גל
